Effetti dell'emergenza da coronavirus sulle locazioni abitative in corso

La condizione di emergenza - con le misure anticontagio che sono state adottate attraverso una serie di provvedimenti che non è facile collegare e coordinare - ha comportato e sta comportando effetti di grande rilevanza anche nei confronti dei rapporti locatizi: la chiusura di molte delle attività di carattere economico, la chiusura delle università, la condizione di esclusione dei contatti sociali, le generali difficoltà di carattere economico per tutti, sono elementi che influiscono profondamente ed in termini concreti sui rapporti di locazione.

Peraltro, l'attuale stato delle cose fa temere che nel futuro la situazione generale continuerà ad essere anche dal punto di vista economico assai difficile. È prevedibile che la ripresa - al termine del periodo di emergenza sanitaria - sarà lenta e difficoltosa e che anche il mercato delle locazioni conoscerà nel futuro - non solo immediato - una situazione assai grave.

Qui di seguito passeremo in rassegna - sia pure brevemente - alcuni degli sviluppi e delle conseguenze che si stanno manifestando relativamente ai contratti di locazione in corso concentrando l'attenzione sugli effetti cui l'emergenza sta dando luogo nello specifico settore delle locazioni abitative.

Pare opportuno in primo luogo fare menzione di alcune considerazioni di carattere generale che possono utili per inquadrare il tema.

• Il primo aspetto da sottolineare è che le disposizioni che ad oggi sono intervenute in tema di emergenza da coronavirus non prevedono alcuna modifica della disciplina dei contratti di locazione.

Per la verità vi è - tra quelle emanate per fare fronte all'emergenza - una disposizione specifica che concerne sia pure in via indiretta i rapporti di locazione. Si tratta dell'art. 65, d.l. 17 marzo 2020, n. 18 che attribuisce al conduttore un credito d'imposta pari al 60% dell'ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). Il beneficio - che è utilizzabile quale credito in compensazione e che potrà dunque essere effettivamente goduto solo in presenza delle condizioni necessarie perché possa operare la compensazione - ha natura fiscale e concerne solo i negozi interessati dalla chiusura “forzata” per effetto del decreto dell'11 marzo 2020 (ne restano esclusi i supermercati, i negozi di alimentari, le farmacie e tutti gli altri negozi aperti nei giorni di emergenza).

Proprio la presenza di questa disposizione - la cui portata è limitata però ad una parte delle locazioni commerciali - conferma il fatto che i canoni delle locazioni sono dovuti e che i contratti di locazione non sono modificati dall'emergenza.

La valutazione di ogni contratto di locazione - così come la valutazione di ogni iniziativa volta a modificare le cose relativamente al singolo contratto di locazione - deve dunque essere compiuta sulla scorta dei principi e delle regole già vigenti prima dell'emergenza: considerazione che, se vale per le locazioni commerciali (cui appunto è dedicata la specifica disposizione ora ricordata), a maggior ragione vale per le locazioni abitative, per le quali non si è avuta alcuna nuova disposizione.

• Il secondo profilo da segnalare è che la situazione di emergenza nella quale attualmente ci troviamo comporta - e comporterà - effetti profondi sotto tutti i punti di vista. Si tratta di una situazione assolutamente nuova quale non si era mai verificata nel passato, in presenza della quale non è possibile avere punti fermi e certezze.

In questo contesto, è certo che le valutazioni che oggi e nel futuro saranno condotte in ogni sede, anche in sede giudiziale, circa le vicende che concernono i contratti di locazione - valutazioni che pure dovranno tenere conto, come detto, dei principi e delle regole tradizionali - saranno certamente orientate e influenzate dalla considerazione delle condizioni proprie della presente situazione eccezionale.

Ciò varrà per ogni valutazione e giudizio circa i rapporti derivanti dai contratti di locazione: sia per le valutazioni da compiersi relativamente agli elementi per i quali le norme richiedono la formulazione di giudizi che tengano conto della specificità delle singole vicende concrete (si pensi alla valutazione circa la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto o circa la buona fede contrattuale), sia per le valutazioni da condursi circa l'applicabilità di determinati istituti giuridici (quali l'impossibilità della prestazione, l'eccessiva onerosità sopravvenuta, ecc.) alle fattispecie proprie dei contratti di locazione, sia - più in generale - per le valutazioni circa la legittimità dei comportamenti delle parti con riguardo al rapporto locatizio.

• Altro elemento che deve tenersi presente nell'affrontare il tema è dato dalla temporaneità delle misure anticontagio e dalla loro tendenza a modificarsi rapidamente.

Si noti che gli effetti dell'emergenza e delle misure dirette a fronteggiarla sono per loro natura provvisori e tali da modificarsi progressivamente e rapidamente: le disposizioni dettate per fronteggiare l'emergenza sono state - e continuano ad essere - numerose e progressivamente diverse (si pensi - per esempio - ai divieti di svolgimento di determinate attività, divieti che si sono succeduti con contenuto, portata, ambiti di estensione via via diversi).

Di ciò deve tenersi conto nel formulare ogni valutazione circa il rapporto tra la situazione in esame ed i suoi effetti sulle locazioni.

• Da sottolineare, poi, che la situazione determinata dall'emergenza mette (e metterà) in difficoltà tutti: e pertanto, con riguardo ai contratti di locazione, sia i locatori sia i conduttori.

E' chiaro che a fronte di tale situazione sarebbe opportuna (e forse necessaria) l'adozione di provvedimenti normativi che anche per le locazioni pongano (così come avviene per tanti altri settori) a carico dello Stato - e cioè della collettività - in tutto o in parte le conseguenze della situazione di emergenza evitando che queste restino invece a carico solamente delle parti del singolo contratto di locazione. Ad oggi, però, tali auspicabili provvedimenti non sono intervenuti e la soluzione dei problemi con riguardo ad ogni contratto di locazione resta affidata alle sole parti contraenti.

In questo contesto, è certamente opportuno che le parti cerchino di trovare delle soluzioni equilibrate che non sacrifichino in modo esclusivo la posizione dell'una o dell'altra, atteso anche che generalmente vi è l'interesse di entrambe le parti al mantenimento della locazione in corso eventualmente anche con la rinegoziazione dei suoi contenuti.

Quanto detto fa ritenere che in ogni caso - ferma la necessità di condurre in modo corretto dal punto di vista delle norme ogni valutazione ed ogni comportamento relativamente ai contratti di locazione - sia opportuna una certa elasticità nella valutazione delle questioni che si presentino. Elasticità che potrebbe tradursi anche nella condizione di apertura e disponibilità a prendere in considerazione soluzioni di compromesso relativamente alla definizione dei problemi che emergano.

• Non può nascondersi, infine, che soluzioni di compromesso quali quelle cui si è fatto ora cenno sono rese più difficili dalla rigidità della disciplina dei contratti di locazione.

Ciò vale soprattutto per le locazioni non abitative: in una situazione in cui sarebbe necessario che le parti potessero dare ai loro rapporti il contenuto più idoneo a soddisfare le rispettive esigenze emerge con chiarezza come la rigidità della disciplina legale dei contratti di locazione non abitativa fissata da una legge (l. n. 392/1978) emanata più di 40 anni fa in un contesto economico e sociale del tutto diverso da quello attuale si traduca in un danno per entrambe le parti. Ad essere maggiormente danneggiato in molti casi è proprio il conduttore cui la rigida disciplina dettata dalla legge predetta impedisce di adottare una gestione elastica della propria attività, necessaria per fare fronte alle tante e differenti esigenze poste dall'emergenza.

I problemi derivanti dalla rigidità della disciplina da applicarsi alle locazioni si pongono però anche (se pure in misura minore) per le locazioni abitative: si consideri in particolare la situazione relativa alle locazioni “agevolate” ed alle locazioni per studenti per le quali la l. n. 431/1998 impone che siano rigidamente rispettati i modelli di contratto allegati al decreto interministeriale di cui all'art. 4 della legge (il decreto attualmente vigente è il decreto 16 gennaio 2017). Anche i possibili accordi - cui abbiamo fatto cenno supra - diretti a dare soluzioni equilibrate e condivise ai problemi posti dall'emergenza dovranno dunque rispettare tali contenuti e tali modelli.

Prendiamo, dunque, in considerazione gli effetti dell'emergenza sulle locazioni abitative in corso (rinviamo ad altra sede l'esame degli effetti dell'emergenza sulle locazioni non abitative).

Per inquadrare correttamente il tema è necessario ricordare che le locazioni abitative trovano la loro disciplina principalmente nella l. n. 431/1998. In via limitata e parziale la disciplina delle locazioni abitative è fornita anche da alcune delle previsioni della l. n. 392/1978 ancora vigenti e dalle disposizioni in materia di locazione del codice civile.

Appunto la l. n. 431/1998 dispone che i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo possano essere stipulati secondo l'uno o l'altro dei due “canali” previsti: quello delle locazioni “libere” (si tratta delle locazioni di cui al comma 1 dell'art. 2, l. n. 431/1998: locazioni della durata di almeno quattro anni più quattro con canone liberamente determinato dalle parti) e quello delle locazioni “agevolate” (le locazioni di cui al comma 3 dell'art. 2, l. n. 431/1998: si tratta dei contratti della durata di almeno tre anni con proroga di legge di due anni alla prima scadenza, contratti per i quali è previsto che il testo contrattuale debba rispettare il tipo di contratto allegato al decreto interministeriale di cui all'art. 4, l. n. 431/1998, e per cui è disposto che il canone debba rispettare i limiti fissati dagli accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni locali maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori).

Accanto a questi due canali (che sono differenti anche quanto al regime fiscale applicabile: si ricordi che per le locazioni “agevolate” in particolare è consentito il ricorso al regime della cedolare secca al 10%) vi è poi la tipologia delle locazioni transitorie e delle locazioni transitorie per studenti universitari (art. 5,l. n. 431/1998), locazioni che - in relazione alle specifiche esigenze che sono dirette a soddisfare - hanno durata più breve di quelle previste per le locazioni ordinarie e richiedono anch'esse l'utilizzo ed il rispetto rigoroso dei modelli di contratto allegati al decreto interministeriale sopra ricordato.

A seguito dell'emergenza derivata dall'epidemia si manifestano numerose e diverse iniziative da parte dei conduttori non soltanto di immobili destinati ad uso commerciale ma anche - ed in numero crescente - di conduttori di immobili ad uso abitativo dirette a chiedere la modifica o l'estinzione del contratto in relazione all'emergenza ed agli effetti delle misure dirette a farvi fronte.

Vi è da dire sùbito che, per le locazioni abitative, non possono essere richiamati gli argomenti che vengono invocati da molti dei conduttori di immobili ad uso diverso per cercare di giustificare il mancato pagamento dei canoni o la richiesta di risoluzione “in tronco” del contratto, argomenti basati principalmente sulla considerazione del divieto - disposto dalla normativa anticontagio - di esercizio di grande parte delle attività commerciali. Tale argomento non può essere richiamato perché nel caso delle locazioni abitative non vi è alcuna disposizione che vieti o che comunque renda inutile l'utilizzo dell'immobile oggetto della locazione. Anzi: le disposizioni che impongono alla generalità dei cittadini di restare a casa sembrerebbero avere l'effetto opposto, rendendo non solo possibile ma addirittura obbligatorio l'utilizzo dell'alloggio.

Ciò sottolineato, va poi segnalato che - come ora vedremo - le difficoltà derivanti dall'emergenza nel caso delle locazioni abitative si prospettano in modo diverso a seconda che si tratti di locazioni per studenti o di locazioni abitative “ordinarie” (e cioè di locazioni abitative c.d. “libere” o di locazioni “agevolate”).

Ciò che si nota è che - nel caso delle locazioni per studenti - un peso considerevole sull'utilità del contratto e sull'interesse alla prosecuzione del rapporto dal punto di vista dei conduttori presenta il fatto che le disposizioni in tema di emergenza prevedono la chiusura delle università con divieto di svolgimento di attività didattica “in presenza” (sì che gli studenti fuori sede non hanno la necessità di abitare nell'alloggio locato e nella realtà in molti casi hanno fatto ritorno ai Comuni di residenza) mentre tale aspetto non è presente nel caso delle locazioni abitative “ordinarie” aventi ad oggetto l'immobile che costituisca l'alloggio di residenza del conduttore.

Quanto agli effetti dell'emergenza sulle locazioni abitative, questi si manifestano sotto più profili:

- in via generale la situazione legata al contagio ed alle misure volte ad evitare la sua diffusione danno luogo in chiave generale a difficoltà principalmente di carattere economico: difficoltà che possono rendere impossibile o comunque difficile per il conduttore il fare fronte alle proprie obbligazioni;

- possono però profilarsi anche effetti specifici legati al particolare contenuto delle disposizioni assunte per evitare il contagio in relazione alla particolare natura del contratto (è il caso - già segnalato - degli effetti della chiusura delle università rispetto alle locazioni per studenti).

Da osservare, poi, che in relazione ai profili ora indicati le iniziative che sul piano concreto vengono assunte dai conduttori con riguardo ai contratti di locazione che li riguardano possono avere contenuto differente e possono essere definitive oppure temporanee. In questo senso si profilano (e devono tenersi distinte) le ipotesi:

a) della richiesta del conduttore diretta alla risoluzione del contratto di locazione;

b) delle iniziative del conduttore dirette alla sospensione dell'obbligo di pagamento del canone con perdita del diritto del locatore a percepire il canone per un certo numero di mensilità;

c) di iniziative del conduttore volte alla riduzione (temporanea o definitiva) della misura del canone;

d) della richiesta del conduttore di differimento del termine per il pagamento del canone.

Esamineremo qui di seguito alcune delle iniziative indicate considerando in modo distinto le diverse tipologie di locazioni abitative.

Le iniziative dei conduttori volte a richiedere - o a pretendere - la risoluzione del contratto o la sua modifica in relazione all'emergenza interessano in primo luogo e soprattutto le locazioni per studenti.

a) Sospensione o riduzione del canone. La prima ipotesi da considerare è quella delle (peraltro nei fatti assai numerose) richieste - o iniziative unilaterali - dei conduttori volte alla sospensione del pagamento del canone o alla riduzione del canone in ragione della situazione conseguente all'emergenza.

Nella maggior parte dei casi ciò che viene richiamato da parte dei conduttori per giustificare la richiesta (o la pretesa) di modifica del contenuto del contratto di locazione con riduzione del canone è - nel caso delle locazioni per studenti - il fatto già ricordato che le disposizioni in tema di emergenza prevedono la chiusura delle Università ed il divieto di svolgimento dell'attività didattica “in presenza” sì che gli studenti fuori sede non hanno la necessità di abitare nell'alloggio locato ed in molti casi anzi nella realtà essi hanno fatto ritorno ai Comuni di residenza. E' appunto su questa condizione che viene fatta leva dai conduttori per chiedere una riduzione del canone (restando invece soltanto sullo sfondo - quale possibile ulteriore ragione della richiesta dei conduttori - l'aspetto relativo alla generale condizione di difficoltà economica prodotta dall'emergenza).

Al proposito, va detto sùbito che iniziative unilaterali di sospensione del pagamento del canone o di autoriduzione dello stesso devono considerarsi illegittime ex se concretando l'autoriduzione del canone (e - a fortiori - la sospensione integrale del pagamento) ipotesi di ragion fattasi costituenti inadempimento contrattuale da valutarsi come tale ai fini della risoluzione del contratto di locazione (Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2016, n. 7636).

Ciò chiarito, va detto però che l'argomento legato alla chiusura delle università (ove fosse proposto correttamente quale ragione di una richiesta del conduttore) potrebbe porre un problema dalla soluzione non agevole.

Da un lato, infatti, potrebbe pensarsi che la chiusura dell'università dovesse essere considerata (al pari, per esempio, della chiusura estiva dell'attività delle università) quale elemento esterno al contratto di locazione ed alle prestazioni che ne costituiscono l'oggetto e che pertanto essa non possa spiegare effetti sull'esistenza e sulla prosecuzione del contratto di locazione.

D'altro lato, potrebbe considerarsi il fatto che il contratto di locazione nel caso che si considera è stipulato per il fine specifico ed espresso di consentire al conduttore di frequentare l'università (lo stesso modello di contratto che deve essere utilizzato per le locazioni agli studenti chiede la dichiarazione espressa di tale precisa finalità con indicazione anche della facoltà universitaria cui il conduttore sia iscritto): elementi che potrebbero fare pensare che la finalità in questione costituisca parte integrante della causa del contratto.

Nella riflessione potrebbe trovare spazio anche la considerazione del profilo relativo alla temporaneità della chiusura dell'università, elemento che condurrebbe ad escludere la definitività dei suoi effetti sul contratto di locazione (da segnalare però che comunque la lunghezza del periodo di chiusura non è nota a priori: ed anche il fatto che la scadenza del periodo di chiusura dell'università non sia nota potrebbe avere rilievo ai fini che stiamo considerando).

Come si vede, le questioni che entrano nella discussione con riguardo al tema in esame sono - nel caso delle locazioni per studenti - numerose, complesse e di difficile soluzione. Vi è da chiedersi se esse in qualche modo possano collegarsi ai delicati problemi che si pongono a proposito degli effetti dell'emergenza sulle locazioni commerciali (per le quali vi è vivace dibattito circa la possibilità - affermata da alcuni e negata da altri - del richiamo agli istituti dell'impossibilità della prestazione o dell'eccessiva onerosità sopravvenuta in conseguenza del divieto di esercizio dell'attività cui l'immobile sia destinato: dibattito che si estende alle questioni circa la portata della previsione dell'art. 91, d.l. n. 18/2020, in base alla quale il rispetto delle misure di contenimento previste dallo stesso decreto “è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”).

Da sottolineare comunque che - come già si è detto - ove gli studenti conduttori di propria iniziativa e senza avere raggiunto un accordo con il locatore omettessero di pagare - in tutto o in parte - il canone, ciò costituirebbe inadempimento contrattuale in presenza del quale il locatore sarebbe abilitato a promuovere la procedura di sfratto per morosità volta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione ed il pagamento delle somme impagate. Si ricordi al proposito che in questo caso (avendo le locazioni per studenti natura di locazioni abitative) le condizioni perché possa essere promosso il procedimento di sfratto per morosità sarebbero quelle fissate dall'art. 5, l. n. 392/1978 (in base al quale l'inadempimento, per giustificare la domanda di risoluzione del contratto, deve consistere nel “mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista” o nel “mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”). Da ricordare anche che nel caso potrebbe trovare applicazione anche la previsione dell'art. 55, l. n. 392/1978 (applicabile solo alle locazioni abitative: Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 2017, n. 1428; Cass. civ.,sez. III, 15 ottobre 2014, n. 21836; Cass. civ., sez. III, 17 novembre 2009, n. 24223)) che consente al conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità di chiedere la concessione di un termine di grazia per sanare la morosità.

b) Risoluzione del contratto. Altro possibile sviluppo che si prospetta con riguardo alle locazioni per studenti è quello della richiesta di risoluzione del contratto.

Anche alla base di questa iniziativa da parte dei conduttori viene invocata solitamente la chiusura delle università con la cessazione dell'attività didattica “in presenza” disposta dalle previsioni anticontagio.

Con riguardo a questo tema si profilano le medesime delicate questioni che si sono considerate supra: vi è, infatti, da chiedersi se la chiusura dell'università possa essere vista quale elemento che giustifichi l'applicazione dell'istituto dell'impossibilità della prestazione o dell'eccessiva onerosità sopravvenuta (mentre ancora più complessa appare la questione dell'utilizzabilità nel caso della previsione dell'art. 91, d.l. n. 18 del 17 marzo 2020 che pare però concernere solo l'ipotesi della responsabilità per il ritardo nell'adempimento delle obbligazioni contrattuali e non il tema - che è qui in esame - della risoluzione del contratto).

Ciò che è certo, comunque, è che nel caso in esame deve ritenersi consentito al conduttore il recesso dal contratto per gravi motivi. Pare chiaro infatti che il divieto di svolgimento dell'attività didattica “in presenza” e la conseguente impossibilità di frequentare le lezioni nell'università possano essere viste quali circostanze idonee a giustificare nel caso in esame il recesso del conduttore dalla locazione.

Si ricordi che “in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative … in base al disposto di cui all'art. 4, l.n. 431/1998 (sostanzialmente riprodotto nella l.n. 431/1998, art. 3) …, le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo ... con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non solo sotto il profilo economico ma anche … tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo” (Cass. civ.,sez. III, 5 aprile 2016, n. 6553; Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2019, n. 5803). La sopravvenuta impossibilità di frequentare l'università - e dunque il venire meno della ragione che per il conduttore è alla base della locazione (come è noto anche al locatore: si ricordi che nel contratto di locazione per studenti deve essere fatta precisa menzione del fatto che il conduttore è iscritto all'Università con menzione anche della facoltà frequentata) - sia circostanza integrante il “grave motivo” per il recesso nel senso indicato dalla giurisprudenza.

Da sottolineare, però, che nell'ipotesi di esercizio della facoltà di recesso dovranno essere seguite le disposizioni che la legge detta in argomento: il conduttore pertanto dovrà fare avere al locatore la comunicazione del recesso con le modalità previste e cioè con l'indicazione precisa del motivo del recesso (si ricordi al proposito che “l'onere per il conduttore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso … deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell'ambito della previsione normativa in esame. La necessità della specificazione dei motivi inerisce quindi al perfezionamento della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo” (Cass. civ., sez. III, 26 novembre 2002, n. 16676) e - soprattutto - con l'anticipo di legge sulla data alla quale esso fosse destinato ad avere effetto.

A quest'ultimo riguardo va ricordato che nel caso della locazione agli studenti per il recesso per gravi motivi è richiesto (in base alle specifiche disposizioni contenute nel modello del contratto allegato al decreto interministeriale 16 gennaio 2017) un preavviso della durata di tre mesi (si veda l'art. 9 del tipo di contratto in questione costituente l'allegato F al decreto 16 gennaio 2017: “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima”).

c) Modalità di rilascio. Con riguardo all'ipotesi della risoluzione del contratto vanno segnalati poi i problemi che nella prassi si pongono relativamente al rilascio ed alla riconsegna dell'immobile soprattutto in considerazione del fatto che spesso il conduttore che rilascia l'immobile non è presente nel luogo ove l'immobile è sito (e non ha nemmeno, a volte, la possibilità di raggiungere tale luogo per il divieto previsto per gli spostamenti).

Accade spesso - appunto - che in questi casi il conduttore invii (o comunque faccia pervenire) al locatore le chiavi dell'immobile nel quale peraltro spesso accade che il conduttore lasci propri beni.

Si tratta di comportamenti del conduttore - pur legati alle difficoltà derivanti dall'emergenza - ai quali sembra che il locatore possa non aderire così che la restituzione del bene debba considerarsi in questi casi non eseguita. Al proposito va infatti ricordato che se “l'obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione del relativo verbale” (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2012, n. 550), vi è però da tenere presente che “l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posto a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in un'“incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore” (così Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2017, n. 6467: sentenza che ha confermato la decisione di merito che aveva accertato il perdurante inadempimento a tale obbligazione, sul presupposto che l'immobile locato fosse risultato occupato da beni di pertinenza del conduttore che impedivano la sua libera disponibilità).

Nello stesso senso, si è affermato che “anche se il rapporto locatizio viene risolto sia contrattualmente sia giudizialmente l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione dell'immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Conseguentemente va esclusa l'avvenuta restituzione e permane l'obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore” (così Trib. Milano 5 giugno 2015).

Alla luce di questi principi, può dunque ritenersi che ove l'immobile continui ad essere occupato dai beni (arredi, oggetti di qualsiasi natura) del conduttore non sia sufficiente la consegna (o l'invio) al locatore delle chiavi dell'immobile per ritenere che sia cessato l'obbligo del conduttore di pagare il canone.

Non solo: va tenuto presente anche che ove il conduttore rilasci l'immobile e lo riconsegni in anticipo rispetto alla scadenza del termine di preavviso egli continuerà ad essere tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine anzidetto (infatti “il recesso del conduttore produce l'effetto risolutivo della locazione al compimento del prescritto (o concordato) periodo di preavviso e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile” (Cass. civ., sez. III, 27 aprile 2011, n. 9415; Cass. civ., sez. III, 27 novembre 2006, n. 25136).

d) Altri aspetti. Va, infine, segnalato che con riguardo alle locazioni per studenti vengono in rilievo anche ulteriori aspetti in relazione agli effetti dell'emergenza da coronavirus. Ne ricordiamo qui di seguito alcuni:

• la durata del contratto di locazione per studenti è una durata tendenzialmente breve e comunque di regola (per espressa disposizione normativa) più breve di quella propria delle locazioni ordinarie: si tratta di un aspetto assai importante, del quale si tratterà di tenere conto anche nel formulare le valutazioni del caso in vista della definizione del rapporto locatizio o anche in vista della determinazione di eventuali nuove e diverse condizioni economiche del contratto (nuove e diverse condizioni che infatti avrebbero - appunto alla luce di quanto detto - un periodo di applicazione limitato);
• spesso i contratti di locazione per studenti vengono stipulati - ex latere conductoris - da un gruppo di studenti: è chiaro che - dal momento che in questo caso il conduttore è una parte plurisoggettiva - ogni iniziativa che riguardi il contratto nella sua interezza dovrà essere assunta - ed ogni eventuale intesa che riguardi il contratto nella sua interezza dovrà essere raggiunta - da - e con - tutto il gruppo degli studenti, che costituisce nel suo insieme appunto la parte conduttrice;
• da notare peraltro che il recesso per gravi motivi può essere esercitato - sulla base di quanto prevede la specifica clausola presente nel modello del contratto di locazione per studenti allegato al decreto interministeriale - anche da un solo studente: in questo caso eventuali intese potranno essere limitate al solo studente recedente;
• nel caso delle locazioni a studenti, è frequente l'ipotesi della locazione della porzione di immobile: fermo restando che in questo caso ogni vicenda relativa al singolo contratto di locazione avente ad oggetto la singola porzione dell'immobile dovrà essere considerata e gestita in via autonoma, si tratterà di tenere presenti - in sede di definizione di eventuali intese relative al singolo contratto - gli effetti che queste potranno avere sulle altre porzioni dell'immobile e sui contratti di locazione che le riguardino (si pensi, per esempio, agli effetti sugli oneri accessori e sulla relativa ripartizione).

Ancorché fino ad ora sia soprattutto con riguardo alle locazioni per studenti che si sono segnalate iniziative dei conduttori in relazione agli effetti dell'emergenza sulle locazioni, vi è da dire che anche relativamente alle locazioni “ordinarie” (locazioni “libere” e locazioni “agevolate”) hanno cominciato a manifestarsi iniziative dei conduttori dirette a richiedere al locatore la modifica del contenuto del contratto di locazione.

Prendiamo dunque in considerazione le questioni che si pongono relativamente a tali locazioni.

a) La riduzione del canone. Sulla base di quanto è stato possibile rilevare fino ad ora, le iniziative sopra ricordate dei conduttori sono dirette principalmente alla riduzione del canone. Alla base della richiesta di riduzione viene solitamente fatto richiamo dal conduttore al peggioramento delle sue condizioni economiche derivante dall'emergenza, peggioramento che gli renderebbe difficile fare fronte - almeno in parte - all'obbligo di pagamento dei canoni.

Da notare che anche in questo caso non potrebbero nemmeno in linea astratta invocarsi le ragioni che - come abbiamo già detto - molti conduttori degli immobili commerciali cercano di invocare al fine di giustificare il mancato rispetto degli obblighi contrattuali (ragioni basate sull'assunto dell'impossibilità della prestazione o sull'eccessiva onerosità sopravvenuta in relazione al divieto di esercizio dell'attività prevista nell'immobile locato, aspetti in relazione ai quali parte della dottrina richiama anche - lo abbiamo già visto - la previsione dell'art. 91, d.l. n. 18/2020).

In questo caso, l'unica ragione richiamata è costituita appunto - come detto - dalla difficoltà economica del conduttore legata al generale quadro di crisi derivato dalla situazione conseguente all'epidemia.

Notato che deve escludersi che una tale ragione possa considerarsi idonea ad escludere l'obbligo di pagamento dei conduttori (né in relazione ad essa potrà farsi richiamo alla disposizione dell'art. 91, d.l. n. 18/2020, che considera solo gli inadempimenti derivanti dalla attuazione delle misure anticontagio), si tratterà di verificare quale decisione potrà essere assunta - nel singolo caso - dal locatore. La valutazione che ogni locatore sarà chiamato a fare in relazione alla richiesta di riduzione del canone potrà tenere conto di tutta una serie di aspetti: si considererà - tra l'altro - l'entità della riduzione richiesta; la durata residua del contratto di locazione; la situazione del mercato delle locazioni in relazione alla possibilità di una nuova locazione dell'immobile; la prevedibile durata, il prevedibile esito, i prevedibili oneri di un'azione giudiziaria nei confronti del conduttore; l'affidabilità del conduttore; la stessa “storia” del rapporto locatizio; ecc.

Vi è da dire, poi, che nel caso in cui il locatore ritenesse di accogliere la richiesta di riduzione del canone, il testo del relativo accordo (che dovrà avere rigorosamente forma scritta alla luce di quanto dispone il quarto comma dell'art. 1, l. n. 431/1998) potrà adeguarsi ai seguenti criteri:

• la riduzione sia accordata solamente per un periodo preciso e determinato;
• nell'accordo si chiarisca che la riduzione viene accordata su richiesta del conduttore e per ragioni di difficoltà temporanea di questi;
• la riduzione venga indicata con la precisa menzione dell'importo corrispondente alla riduzione (e cioè con l'indicazione dell'importo che deve essere sottratto al canone fino a quel momento praticato) e non con l'indicazione dell'importo da pagarsi quale risultato della riduzione;
• sia reso chiaro che la riduzione riguarda solamente il canone e non anche gli oneri accessori, che dovranno essere sempre rimborsati in misura piena.

E' importante sottolineare, poi, che nell'ipotesi in cui si raggiungesse un accordo per favorire il conduttore sul piano del pagamento del canone è certamente opportuno (non soltanto ai fini dall'esenzione dall'imposta di bollo e di registro prevista dall'art. 19, d.l. n. 133/2014 ma anche ai fini - ancor più importanti - della certezza dell'esclusione dalla soggezione all'imposta sul reddito dei canoni oggetto di rinuncia) che la pattuizione venisse espressa sempre nei termini - non già di rinuncia ma invece - di “riduzione” del canone.

b) Le condizioni per lo sfratto per morosità. Da ricordare poi - sempre nell'ottica della migliore valutazione della questione - che nel caso delle locazioni abitative (lo abbiamo già detto a proposito delle locazioni per studenti) le condizioni perché possa essere promosso il procedimento di sfratto per morosità sono quelle fissate dall'art. 5, l. n. 392/1978. Da segnalare anche che nel caso delle locazioni abitative (e solo in questo caso) trova applicazione anche la previsione dell'art. 55, l. n. 392/1978 che consente al conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità di chiedere la concessione di un termine di grazia per sanare la morosità.

Si ricordi anche che - trattandosi di locazioni abitative - nel caso possono trovare applicazione le disposizioni in tema di “morosità incolpevole” di cui al quinto comma dell'art. 6, d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla l. 28 ottobre 2013, n. 124 (disposizioni che però richiedono - per la loro applicazione - che sia stato già pronunciato il provvedimento giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per morosità: si veda l'art. 5, decreto ministeriale 30 marzo 2016, richiamato dai successivi decreti emanati in materia).

c) La sostituzione del contratto “libero” con contratto “agevolato”. Da segnalare da ultimo che una delle possibili intese circa la prosecuzione del contratto a canone ridotto potrà attuarsi con la sostituzione di un contratto “libero” con un contratto “agevolato”: in questo modo la riduzione del canone potrebbe essere in qualche modo bilanciata - quanto alla posizione del locatore - dalla possibilità per il locatore di fruire del regime fiscale della cedolare secca al 10%.

Da sottolineare che nel caso in cui si concordi la sostituzione del contratto “libero” con stipulazione di un contratto “agevolato” dovrà essere rigorosamente rispettato - per questo secondo contratto - il modello contrattuale allegato A al decreto interministeriale 16 gennaio 2017 (il che può limitare - va notato in via incidentale - la libertà contrattuale delle parti impedendo l'inserimento nel contratto di clausole aggiuntive che potessero essere volte eventualmente a compensare la riduzione del canone).

Nel caso considerato, dovrà inoltre essere acquisita - perché possano essere utilizzati i benefici fiscali - l'attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo del nuovo contratto all'accordo locale prevista dall'ottavo comma dell'art. 1 del decreto del gennaio 2017.

Da sottolineare infine che nell'ipotesi in cui si giungesse ad un'intesa per la riduzione del canone di locazione con stipulazione di un contratto di locazione “agevolata” dovrebbe essere in ogni caso rispettato il livello minimo della fascia dei canoni fissata dall'accordo territoriale exart. 4, l. n. 431/1998 per la zona e per l'immobile locato.

Possiamo tirare le fila del discorso che abbiamo condotto fino ad ora.

• La situazione di emergenza derivata dall'epidemia di coronavirus sta creando problemi di grandissima portata nel mondo delle locazioni sia con riguardo alle locazioni commerciali sia con riguardo a quelle abitative.
• Fino a quando non intervengano norme che prevedano che gli oneri che ne derivano siano posti a carico dello Stato la soluzione di tali problemi dovrà essere ricercata direttamente ed individualmente dalle parti dei contratti di locazione, locatori e conduttori.
• Fondamentale in questo senso è che ciascuna delle parti del singolo contratto abbia una posizione di disponibilità alla ricerca comune delle soluzioni di compromesso che consentano di mantenere in vita - eventualmente sulla base di condizioni in qualche modo modificate - il contratto di locazione.
• Anche nella prospettiva di consentire alle parti di affrontare nel modo più informato e più costruttivo tale fase è importante che entrambi gli interessati siano a conoscenza dei profili e degli effetti delle posizioni che ciascuna delle parti potrebbe assumere. È appunto questo - con riguardo alle diverse fattispecie delle locazioni abitative - l'obiettivo cui la rassegna che qui si è presentata è indirizzato.

Cuffaro, Le locazioni commerciali e gli effetti giuridici dell'epidemia, in Giustiziacivile.com, 27 marzo 2020

Kowalski, Autoriduzione del canone da parte del conduttore … ai tempi del coronavirus, in Condominioelocazione.it, 18 marzo 2020

Nucera, Affitti di negozi, impossibile l'autoriduzione del canone, in Il Sole 24 Ore, 30 marzo 2020

Tarantino, La locazione ai tempi del coronavirus: possibili soluzioni per la ridefinizione del canone di locazione ad uso commerciale, in Condominioelocazione.it, 3 aprile 2020