La locazione ai tempi del coronavirus: la manutenzione della caldaia dell'immobile locato

A causa della perdita di acqua della caldaia del mio appartamento, ho chiesto al proprietario di adoperarsi per ripristinare il problema. Quest'ultimo, a causa della presenza del Covid-19, si è rifiutato di intervenire. Attesa l'emergenza nazionale, è possibile chiamare un tecnico per risolvere il problema e, successivamente, addebitare il costo al locatore? In questa situazione, è legittima la riduzione del canone di locazione?

Al fine di una corretta soluzione al quesito esposto, è importante analizzare i recenti provvedimenti normativi introdotti per limitare il Covid-19 (coronavirus). Nelle ultime settimane si sono susseguiti una serie di provvedimenti di natura legislativa e amministrativa, emanati dalle diverse autorità nazionali, regionali e comunali, i quali, nel comune fine di contrastare l'emergenza sanitaria, hanno portato progressivamente ad una drastica riduzione delle attività lavorative. In particolare, l'ultimo D.P.C.M. 22 marzo 2020, varato dal governo Conte, contiene misure ancor più stringenti rispetto a quelle già in vigore approvate per contenere ancora la diffusione del virus; sono stati chiusi, infatti, tutti i cantieri considerati non essenziali, salvo quelli avente ad oggetto attività di manutenzione specialistica di opere pubbliche e impianti.

Quanto agli aspetti privati, in data 23 marzo 2020, invece, la Presidenza del Consiglio dei Ministri, nella risposta alle faq sul Coronavirus (sezione attività produttive, professionali e servizi), in merito ai lavori urgenti di riparazione nella propria abitazione, ha precisato che: "è possibile esclusivamente nel caso in cui i lavori di riparazione siano effettivamente indispensabili". Dunque,alla luce di quanto riportato dal governo, è possibile svolgere lavori di riparazione nel caso di immobili privati e, quindi, nel caso oggetto di quesito, di interventi che riguardano le attività consentite di “Installazione di impianti elettrici, idraulici e altri lavori di costruzioni e installazioni; Riparazione di elettrodomestici e di articoli per la casa”.

Premesso ciò, accertata la possibilità di lavori di riparazione, possiamo definire gli aspetti afferenti le spese della manutenzione della caldaia in un appartamento concesso in locazione.

In generale, si ritiene che le spese relative ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria spettino all'inquilino, mentre quelle per interventi di manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario. La giurisprudenza è di volta in volta intervenuta a suddividere alcune tipologie di spesa tra le due categorie.

In proposito, è stato osservato che ai sensi dell'art. 1577 c.c., quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, quest'ultimo è tenuto a darne avviso al locatore. Qualora trattasi di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Pertanto, acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni necessarie ed urgenti, nonché la conoscenza di tale necessità da parte del locatore e la sua conseguente inerzia a provvedere alla riparazione entro un esiguo termine e, considerata l'entità ed il carattere urgente dei lavori, il conduttore può provvedere autonomamente alle riparazioni medesime, maturando di conseguenza un diritto di rivalsa delle relative spese nei confronti del locatore (Trib. Potenza, 5 maggio 2010, n. 500. Alla luce di quanto sopra, nella fattispecie concreta, relativa alla rottura e conseguente sostituzione di una caldaia, trattandosi di manutenzione straordinaria e, dunque, gravante sul locatore, il Tribunale, in accoglimento della domanda di parte attrice, ha condannato il locatore convenuto al rimborso delle spese sostenute per detta sostituzione).

Quanto alla sospensione del versamento del canone di locazione, questa può ritenersi legittima solo in presenza di una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento della principale obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora viene completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. In tale contesto, secondo alcune pronunce, non costituiscono vizi della cosa locata rilevanti al fine di legittimare l'anzidetto contegno del conduttore, la presenza di problematiche inerenti la pavimentazione dell'immobile e la caldaia e la conseguente necessità di eseguire lavorazioni concernenti il pavimento ed il sistema di acqua calda (come nella specie dedotti dal conduttore). Tali vizi, peraltro, non sono nemmeno riconducibili nel novero dei vizi non riconosciuti o non riconoscibili (unici vizi legittimanti il rimedio di riduzione del corrispettivo), in quanto trattasi di eventuali anomalie facilmente riconoscibili dal conduttore (Trib. Rovigo, 20 giugno 2018, n. 406).

In conclusione, accertata la possibilità di intervenire nell'abitazione, a seguito della verifica del guasto, sarà possibile accertarne la responsabilità della manutenzione e, quindi, delle relative spese. In caso di responsabilità del locatore (manutenzione straordinaria), l'inquilino potrà, successivamente, chiederne la restituzione ed eventualmente agire anche in via giudiziale per recuperare quanto speso.