Canna fumaria a servizio esclusivo di un panificio: spetta ai nuovi proprietari rimuoverla

Con riguardo all'edificio in Condominio, una canna fumaria, appoggiata alla facciata del fabbricato, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, ove sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione. Per superare tale presunzione, nascente dall'art. 1117 c.c., è dunque necessario dare prova che essa sia pertinente ad unità immobiliare di proprietà esclusiva.
Così la Corte di Cassazione con ordinanza n. 4499/20, depositata il 20 febbraio.

Il caso. Il Condominio convenne in giudizio i condomini (proprietari dei locali del piano terra) chiedendo al giudice adito la condanna di questi al pagamento della spesa di circa 10 mila euro, sostenuta dall'attore per la rimozione, in ottemperanza ad ordinanza sindacale, di una canna fumaria di proprietà dei convenuti realizzata in tubi di cemento amianto sulla facciata dell'edificio. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito accolsero la domanda. Avverso la citata pronuncia, i ricorrenti hanno proposto ricorso in Cassazione eccependo la violazione degli artt. 817 e 2697 c.c., e l'erronea e contraddittoria valutazione delle risultanze processuali, mancando la prova dell'appartenenza della canna fumaria.

Le spese per la rimozione della canna fumaria. Secondo i giudici di legittimità, la controversia in esame non riguardava in via principale l'accertamento della proprietà della canna fumaria, quanto l'individuazione di chi doveva sostenere la spesa occorsa per la sua rimozione in ottemperanza all'ordine della pubblica autorità. In argomento, la S.C. ha osservato che in ipotesi di spese inerenti alle parti comuni, le stesse sono ascrivibili ad uno o ad alcuni dei condomini, e non invece ripartite secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, soltanto ove sia accertata in sede giudiziale la responsabilità del singolo partecipante, il quale deve perciò assumere il relativo onere (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2013, n. 10053).

La proprietà della canna fumaria. Su tale aspetto, secondo la Corte d'Appello, la proprietà della canna fumaria in capo agli appellanti era desumibile dalla destinazione funzionale della stessa ai locali loro appartenenti, posti al piano terra. Pertanto, a parere dei giudici, non era rilevante la prova, emergente dai sopralluoghi della competente ASL, che la canna fumaria non fosse collegata al panificio di proprietà dei convenuti, non essendo stata dimostrata la cessazione del vincolo pertinenziale sin da prima dell'acquisto dell'unità immobiliare, risalente al 1987, ovvero che la stessa canna fumaria fosse stata "scollegata" da epoca antecedente al subentro degli appellanti nella titolarità della porzione a piano terra.

La destinazione pertinenziale della canna fumaria rispetto all'unità immobiliare. La canna fumaria, oggetto di lite, era stata collegata, per la sua specifica funzione di scarico dei fumi, al forno che era utilizzato per l'attività di panificio esercitata in precedenza nell'immobile di attuale proprietà esclusiva dei condomini. In tal modo, si dava per dimostrato che la canna fumaria, della quale era stata disposta la rimozione, fosse in origine oggettivamente destinata, per le sue caratteristiche, a servire in via esclusiva l'unità immobiliare poi acquistata dai ricorrenti nel 1987: ciò, secondo l'insegnamento di principio offerto da Cass. civ., S.U., 7 luglio 1993, n. 7449, vale a dire inoperante la "presunzione" di condominialità stabilita dall'art. 1117 c.c. riguardo all'impianto in questione.

La cessazione del vincolo pertinenziale. Una volta ravvisato un rapporto di pertinenzialità, a norma dell'art. 817 c.c., tra una canna fumaria ed una porzione di proprietà esclusiva compresa in un edificio condominiale, la cessazione di tale vincolo avviene, invero, unicamente nei limiti dettati dall'art. 818 c.c., ovvero non facendo meramente venir meno il rapporto di connessione materiale con la cosa principale, quanto elidendo il rapporto economico e giuridico di strumentalità e complementarità funzionale corrente tra le distinte res; con la conseguenza comunque che, nel caso di specie, il dante causa dei ricorrenti si sarebbe al più così riservato la proprietà della canna fumaria, determinando la cessazione del vincolo pertinenziale ai sensi dell'art. 818 c.c., e non certo che lo stesso impianto fosse stato in tal modo "restituito" alla proprietà condominiale.
In conclusione, per le suesposte ragioni, il ricorso dei condomini è stato rigettato.