Criteri di ripartizione di manutenzione della canna fumaria a seguito del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato

Come vanno ripartite le spese di manutenzione della canna fumaria a seguito di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato?

La canna fumaria è un'opera finalizzata a convogliare i fumi derivanti da una combustione dall'interno di un locale o camera di combustione (es. caldaia per il riscaldamento) verso l'esterno. In ambito condominiale si possono avere canne fumarie: a servizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato; a servizio degli impianti singoli. Dunque, le canne fumarie, quali tubazioni destinate allo smaltimento dei fumi, si presumono beni comuni se ed in quanto forniscono utilità generale alle porzioni immobiliari comprese nel condominio.

La descrizione tecnica è importante poiché dalla funzione della canna fumaria discendono importanti conseguenze giuridiche in ordine alla risoluzione dei problemi circa l'appoggio o l'innesto di una canna fumaria al muro perimetrale comune da parte del singolo condomino ma, ancor prima della natura giuridica come bene comune della stessa. Difatti, l'utilità del manufatto viene esplicata attraverso l'allaccio del singolo impianto esclusivo alla conduttura principale, effettuato attraverso una tubazione esclusiva. Di conseguenza, in merito al numero degli allacci presenti nella canna fumaria, può derivarsene la proprietà della stessa e, quindi, anche la ripartizione delle relative spese di manutenzione.

Dunque, se la canna fumaria è funzionale al servizio di riscaldamento comune, le spese vanno ripartite seguendo lo stesso criterio previsto con riferimento al bene principale; se al contrario, trattasi di canne fumarie al servizio solo di alcune proprietà esclusive, le spese per la loro manutenzione sono a carico dei titolari delle singole proprietà. In questo caso, sarebbe quindi illegittima la delibera che ponesse dette spese a carico di tutti i condòmini in base ai millesimi (Trib. Milano, 19 maggio 1977).

Su tale aspetto, altra giurisprudenza ha evidenziato che se la canna fumaria è posta al servizio di un solo condomino o di un gruppo di condomini, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non opera e la canna fumaria deve pertanto ritenersi di proprietà esclusiva, salva eventuale prova contraria; sicché, la collocazione delle canne fumarie all'interno nel complesso condominiale non le rende di proprietà comune: non si può deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva (Trib. Perugia, 31 gennaio 2014, n. 231).

Da ultimo, in risposta al quesito in esame, si osserva che in caso di condomino - unico fruitore della canna fumaria per avvenuto distacco dal riscaldamento centralizzato degli altri condomini - vige il disposto dell' art. 1123, comma 2, c.c., il quale stabilisce che per le pani condominiali destinate a servire i condomini in misure diverse, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Da ciò deriva che se in un condominio, un solo condomino continua ad utilizzare il riscaldamento centralizzato e di conseguenza la canna fumaria ad essa collegata, le spese di manutenzione ordinaria devono gravare solo su questo condomino (Trib. Padova, 7 maggio 2002).