Rendiconto condominiale. Statuto metodologico e concettuale
13 Maggio 2020
Introduzione
La contabilità condominiale è stata oggetto di recente attenzione sia da parte del legislatore del 2012 che della giurisprudenza. Si è trattato, in circa venti anni, di rielaborare una vera e propria nuova disciplina contabile informata alle peculiarità dell'ente condominiale. Abbiamo assistito ad un processo storico rilevante (per gli addetti ai lavori), al punto tale da poter, oggi, anche con quel minimo coraggio necessario richiesto in siffatte circostanze, provare ad aggregare un vero e proprio “statuto metodologico concettuale” della contabilità condominiale.
L'intento di questo autore è quello di porre a fuoco alcuni punti fondanti della nuova disciplina: i principi contabili pertinenti, i postulati del rendiconto condominiale, il conto economico di esercizio, le caratteristiche della situazione patrimoniale, il metodo della partita doppia e i criteri di rilevazione e registrazione delle scritture contabili. Non si tratta, dunque, di una scheda strettamente tecnica, bensì di un pensiero, appunto, di ricerca, analisi critica, ricollocazione tecnica, ovvero, metodologico e concettuale. Principi contabili e postulati del rendiconto condominiale
Esistono precisi principi contabili e postulati applicabili al rendiconto condominiale? Si potrebbe rispondere a questa domanda affermando che ve ne sono alcuni, mutuati dalla ragioneria generale, che certamente trovano coerente applicazione, mentre altri necessitano di un ridimensionamento o, comunque, di una rivisitazione affinché siano attagliati alle circostanze.
Tra i principali, possiamo ricordare i seguenti principi/postulati:
- Dell'identità; - Della completezza informativa; - Della verità; - Dell'utilità; - Della neutralità; - Della chiarezza e comprensibilità; - Della comparabilità; - Della prudenza; - Della continuità; - Della preminenza sostanziale a quella formale; - Della verificabilità.
In questa scheda proviamo ad approfondirne alcuni.
Il principio dell'identità è certamente tra i più rilevanti. Possiamo sintetizzarlo affermando come nella contabilità del condominio “Manzoni” non possano che convogliare esclusivamente i fatti giuridici, contabilmente rilevanti, che appartengono al solo condominio “Manzoni”. Ma non solo. Infatti, l'identità, ovvero, la peculiarità dell'ente condominiale, si trascina dietro almeno tre aspetti: - Il finanziamento mutualistico interno; - L'assenza di autonomia patrimoniale; - La flessibilità ragionieristica.
Si tratta di una regola ben presente anche nella legge di riforma n. 220/2012 quando censura la confusione tra il patrimonio di più condomini o con quello dello stesso amministratore. Quindi, nessuna frammentazione della contabilità del supercondominio tra i rendiconti dei singoli condominii interni.
Il principio della completezza informativa si riferisce al rispetto delle prescrizioni di forma e contenuto del rendiconto, secondo quanto introdotto dal nuovo art. 1130-bis c.c. Il principio è certamente violato quando viene a mancare l'integra “struttura” del fascicolo di rendicontazione che così dovrà comporsi:
Il principio della prudenza, sconosciuto ai più, richiede che l'operatore tenga conto dei servizi erogati al condominio anche se non fatturati. Alcuni fornitori potrebbero interrompere e sospendere la fatturazione: questo non può giustificare la mancata previsione di relativi costi nel rendiconto condominiale. Si tratta di un esercizio di stima contabile richiesto al professionista che deve evitare, per quanto possibile, un “buco” nel rendiconto da giustificarsi per la sola assenza della fatturazione da parte del fornitore. E questo non soltanto per evitare di perdere la “relatività” della spesa secondo le previsioni di cui all'art. 63 d.a.c.c., ma anche per evitare di non avere posizioni a conguaglio da riscuotere al momento dell'improvvisa ripresa della fatturazione su periodi precedenti. In contabilità condominiale ci si deve occupare di costi e di ricavi? La risposta è sì, senza alcun dubbio. Sebbene non espressamente previsto dall'art. 1130-bis c.c., il conto economico esiste a prescindere e questo perché il condominio, al pari di altri soggetti, benché non chiamato a misurare una propria redditività di stampo aziendalistico, è comunque chiamato a valutare il risultato dell'esercizio di gestione.
Non si avranno certamente profitti o perdite di esercizio ma avanzi o disavanzi di gestione e i costi ed i ricavi restano fermi.
Invero, la prassi più diffusa vede la presentazione in assemblea del c.d. bilancio verticale, esposto per conti di spesa o per tabelle di ripartizione: ecco, si tratta, né più, né meno, di un conto economico verticale, sebbene ridimensionato e con esposizione di saldi algebrici.
I principali tratti del conto economico dell'esercizio di gestione condominiale possono essere cosi riassunti:
La situazione patrimoniale
Ritornando sul tema di questa scheda, è necessaria una riflessione organica sulle connessioni tra natura giuridica del condominio e situazione patrimoniale.
È opportuno esercitarsi in una breve riflessione su diversi aspetti principali: la personalità giuridica, la soggettività giuridica, l'autonomia patrimoniale perfetta e l'autonomia patrimoniale imperfetta, il patrimonio di gestione. E, quindi, chiedersi come valutare il condominio da queste prospettive.
La personalità giuridica. La dottrina, ma non solo, tende a farla coincidere con la capacità di rispondere direttamente e in proprio delle rispettive obbligazioni attraverso un patrimonio nettamente distinto da quello dei soggetti consociati o di coloro che hanno agito per conto dell'ente: è il caso, questo, dell'autonomia patrimoniale perfetta. È pacifico, invece, come il condominio non sia da annoverarsi tra quegli enti muniti di personalità giuridica considerando, altresì, l'obbligo a rispondere da parte dei singoli partecipanti per le obbligazioni contratte (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza. n. 9148/2008) e la costituzione di un fondo comune per il solo e mero mezzo del finanziamento mutualistico ad opera degli stessi condòmini.
La soggettività giuridica. È altrettanto pacifico, ormai, ritenere il condominio come centro di imputazione di interessi, diritti e doveri, tanto da consegnarli una piena capacità processuale e, dunque, una ben definita soggettività giuridica proprio grazie all'autonomia degli interessi condominiali, (ovvero della collettività condominiale), distinti da quelli del singolo condomino.
L'autonomia patrimoniale. Ma si tratta, ancora, di una soggettività giuridica “ibrida” che nulla continua ad avere in comune con la soggettività degli enti provvisti di una autonomia patrimoniale sebbene imperfetta e dove gli stessi associati continuano sì a rispondere con il capitale proprio ma in via sussidiaria, con la conseguenza che il condominio resta una figura distante anche dalle società di persone e forse più vicino alla categoria delle associazioni non riconosciute. Infatti, le società di persone, oltre a costituire un fondo patrimoniale societario, possono conseguire arricchimenti da una parte e depauperamenti dall'altra mentre il condominio non può farlo dovendolo confinare ad una mera idea di organizzazione deputata alla gestione dei servizi e beni comuni, delle relative spese e degli interessi ad essi inerenti.
Il patrimonio di gestione. Ma ciò nonostante, la legge di riforma n. 220 del 2012, nel novellare il precedente codice introduce il termine “patrimonio” più volte o ad esso fa indirettamente riferimento. E' il caso della censurata confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell'amministratore o di altri condomìni (art. 1129 c.c., c. 11°, n. 4)), così come quello del conto corrente intestato al condominio (comma 7°), per arrivare alla richiamata destinazione dei beni all'uso comune nel nuovo art. 1117 c.c., passando per il fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori straordinari (art. 1135, c. 1°, n. 4)) e finire con la situazione patrimoniale nel rendiconto (art. 1130-bis c.c.). Ma non solo, proprio il pignoramento del conto corrente del condominio da parte dei creditori, ritenuto legittimo da diversi Tribunali, ha sollecitato una ulteriore riflessione in ordine alla possibile natura del patrimonio condominiale.
Tuttavia, credo che ciò non possa bastare a discordare dall'idea di patrimonio di mera gestione e questo non solo per l'assenza di personalità giuridica e la mancanza di una autonomia patrimoniale ma anche per la natura di comunione speciale e forzosa del condominio. La legittimità della pignorabilità del conto corrente condominiale, poi, appare esclusivamente riconducibile alla natura del contratto di conto corrente tra banca e condominio e all'impossibilità, da parte della prima, di parcellizzare il saldo giacente rispetto ai partecipanti al condominio.
Ma è proprio la giurisprudenza a confermare la natura gestoria del patrimonio condominiale quando da una parte conferma sì una soggettività giuridica (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 19663/2014) ma, dall'altra, desume una personalità giuridica così attenuata da non risultare idonea, secondo la stessa Corte, a contrastare la definizione di ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti e privo di autonomia patrimoniale (Cassazione, sentenza n. 2363/2012).
Da qui, l'esigenza di puntualizzare subito alcuni risvolti tecnico-contabili:
Il metodo della partita doppia
Si tratta del metodo di registrazione delle operazioni che prevede almeno una doppia e simultanea rilevazione contabile degli effetti dello stesso fatto su due conti diversi. Il principio, quindi è quello di regolare tutti gli “aspetti” dello stesso evento e questi andranno a collocarsi in un conto in DARE e nell'altro in AVERE.
Le operazioni possono essere anche complesse al punto tale da determinare più di due effetti e, nel suo insieme, rappresenteranno tante registrazioni in DARE quanti sono i conti interessati dai movimenti in DARE e tante registrazioni in AVERE quante sono le registrazioni in AVERE.
Ma vi è di più. Nel caso del condominio, le operazioni sono sempre complesse e spiegano conseguenze sempre su più di due conti per effetto di un duplice scenario:
Il principio del finanziamento mutualistico alla base delle obbligazioni condominiali e la parcellizzazione dei debiti e dei crediti a questa associata fa sì che le registrazioni avvengano sempre in un numero di conti superiore a due. La regola fondamentale del metodo della partita doppia è la seguente: il valore totale delle operazioni scritte in “DARE” deve essere uguale al valore totale delle operazioni scritte in “AVERE”.
ESEMPIO 1:
L'esempio è stato esposto attraverso le moderne schede contabili che hanno sostituito, per effetto dell'informatizzazione, i classici conti a T.
ESEMPIO 2:
ESEMPIO 3:
Per una annotazione riepilogativa sul conto attivo analitico intermedio:
A cui farà da contrappeso l'annotazione sul conto passivo analitico intermedio:
Le registrazioni contabili avvengono secondo i seguenti criteri:
Il criterio della competenza, così come intesosul piano squisitamente ragionieristico e aziendalistico, non è completamente accettato dalla giurisprudenza in fatto di rendiconto condominiale, soprattutto con riferimento ai costi ed ai ricavi straordinari e legati ai fondi speciali. Se in fatto di gestione ordinaria è necessario adottare un criterio di competenza comunque ridimensionato ed incapace di dare seguito alle scritture di fine esercizio, nell'ambito degli esercizi straordinari di gestione dei fondi speciali, è opportuno discorrere di un criterio di competenza ancora meglio attagliato alle peculiarità dell'ente: si tratta del criterio della relatività. Di estrazione squisitamente giurisprudenziale, prende le mosse dalle previsioni di cui all'art. 63 d.a.c.c. e prevede che:
Gli elaborati che compongono il fascicolo di rendicontazione, seguono i seguenti criteri di registrazione:
In conclusione, la contabilità condominiale è tenuta con un sistema misto e complesso, che non guarda esclusivamente alla natura degli elaborati ma anche alle singole registrazioni. Il lettore potrà approfondire il più ampio quadro complessivo del nuovo paradigma della contabilità condominiale, approfondendo numero sentenze.
Cass. SS.UU., n. 4806/2005 Cass. n. 3892/2017 Cass. n. 305/2016 Cass. n. 16389/2018 Cass. n. 2415/2018 Cass. n. 17557/2014 Cass. n. 5038/2013 Cass. n. 641/2003 Cass. n. 27233/2013 Cass. n. 5975/2004 Cass. n. 6844/1998 Cass. SS.UU. n. 18477/2010 Cass. SS.UU. n. 19663/2014 Cass. n. 2363/2012 Cass. SS.UU. n. 9148/2008 Cass. SS.UU. n. 27/2000 Cass. n. 928/2003 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
