Concessione del terrazzo condominiale ad uso esclusivo di alcuni condomini

È valido il contratto di comodato stipulato dall'amministratore, con autorizzazione rilasciata solo da una parte dei condomini, di concessione per uno uso ventennale di un terrazzo condominiale ad alcuni codomini con l'impegno, di questi ultimi, ad eseguire rilevanti opere di manutenzione straordinaria della terrazza?

Ai fini di una corretta soluzione del quesito esposto, occorre osservare che la dazione del bene comune a titolo di comodato, che è negozio essenzialmente gratuito, non può considerarsi una forma di godimento indiretto del bene (locazione), che integra comunque una forma di sfruttamento della cosa dietro percezione dei frutti civili, rappresentando al contrario una rinunzia sia pure di carattere temporaneo all'uso, vale a dire un negozio dispositivo che richiede necessariamente il consenso di tutti i partecipanti alla comunione. Dunque, la dazione dell'uso esclusivo a titolo gratuito di un bene condominiale richiede il consenso di tutti i comproprietari, trattandosi di atto dispositivo che incide, precludendone l'esercizio, sul diritto di godimento inerente il diritto di comproprietà, vale a dire sul diritto di ciascun partecipante di servirsi e fare uso del bene comune, sancito dall'art. 1102c.c.

Premesso ciò, nel caso di comodato, contratto essenzialmente gratuito, nel caso in cui colui che utilizza il bene si assuma l'obbligo di porre in essere un certo comportamento ovvero di compiere una determinata prestazione, il negozio non muta la sua causa di liberalità soltanto nel caso in cui tale onere non rivesta consistenza tale da richiedere un impegno particolarmente apprezzabile dal punto di vista economico e patrimoniale, in modo da porsi come corrispettivo del godimento della cosa, così assumendo indubbia natura di una controprestazione (Cass. civ., sez. III,11 febbraio 2010, n. 3087; Cass. civ., sez. III, 28 giugno 2005, n. 13920; Cass. civ., sez. III, 15 gennaio 2003, n. 485). Di conseguenza, in applicazione di tali principi e criteri distintivi, deve allora riconoscersi che l'obbligo dei condomini di eseguire lavori di manutenzione straordinaria per un ingente importo costituisca una vera e propria controprestazione, cioè un corrispettivo al godimento ricevuto, con la evidente conclusione che il contratto intervenuto tra le parti andrebbe qualificato come locazione ed il conseguente ed identico risultato, trovando in tal caso applicazione la disposizione di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., richiamata in materia condominiale dall'art. 1139 c.c., che richiede la necessità del consenso di tutti i partecipanti la comunione per la stipula delle locazioni ultranovennali aventi ad oggetti i beni comuni.

Per le ragioni esposte, deve pertanto ritenersi l'inefficacia del contratto di comodato stipulato dall'amministratore del Condominio in assenza di una valida autorizzazione (Cass. civ., sez. I, 13 marzo 2015, n. 5105); pertanto, il terrazzo condominiale non può essere concesso in comodato salvo autorizzazione di tutti i condomini (Trib. Roma, sez. V, 19 settembre 2017, n. 17420. In tale vicenda, era stato contestato il difetto di legittimazione e di rappresentanza dell'amministratore sia a concludere il contratto, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., atteso che il conferimento del relativo potere era stato deciso da una delibera assunta a maggioranza, che a stabilirne la durata ventennale, avendo la suddetta delibera autorizzato detta stipula ma non anche determinato la durata del comodato, che perciò avrebbe dovuto essere stabilita a tempo indeterminato, con conseguente riconoscimento in capo al Condominio comodante della facoltà di recedere ad nutum).