Le spese di manutenzione ordinaria possono essere a carico del locatore

La vicenda. Il Tribunale, a seguito di ricorso monitorio proposta da una società immobiliare, emetteva decreto ingiuntivo che ordinava ad una s.n.c. di pagare alla ricorrente una ingente somma di denaro, a titolo di canoni d'affitto d'azienda alberghiera, in forza di un contratto di locazione. La s.n.c. si opponeva, deducendo inadeguatezza della struttura e opponeva in compensazione i costi di riparazioni da essa effettuate. Il Tribunale accoglieva l'opposizione, dichiarando che nulla doveva l'opponente a controparte. La società immobiliare proponeva, così, appello e la Corte territoriale lo accoglieva, confermando il decreto ingiuntivo. Avverso tale decisione, la s.n.c. propone ricorso per cassazione, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1621 c.c.

La ripartizione delle spese di manutenzione. In particolare, il motivo del ricorso attiene all'interpretazione di alcune clausole del contratto di locazione in relazione alla portata dell'art. 1621 c.c. Ai sensi di tale articolo, il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell'affittuario. Ma, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, tale disposizione ha carattere meramente dispositivo e può essere derogata “convenzionalmente”, ossia le parti del contratto possono stabilire altrimenti. Non può, pertanto, essere intesa come norma imperativa.
Inoltre, l'art. 1621 c.c., che riguarda il contratto di affitto, non può non essere interpretato in sintonia con le norme analoghe dettate dallo stesso codice di rito per il contratto di locazione ad uso non abitativo (artt. 1575 e 1576 c.c.). Per tale locazione (ad uso non abitativo) è ragionevolmente prevista la derogabilità degli artt. 1575 e 1576 c.c. in riferimento alla ripartizione tra le parti degli oneri manutentivi dell'immobile.
Ciò per dire che l'art. 1621 c.c. tenta di “colmare” eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle riparazioni, ma non impedisce alle parti di scegliere direttamente la disciplina al riguardo, lasciando dunque integra l'autonomia negoziale.
Appare, quindi, fondato il ricorso laddove si denuncia che il giudice d'appello ha erroneamente tratto, a svantaggio della ricorrente, che tutte le manutenzioni ordinarie gravano sull'affittuaria, cui, lo stesso giudice, non ha riconosciuto alcun credito nei confronti di controparte, incorrendo, in tal modo, ad una chiara violazione (o comunque falsa applicazione) del suddetto art. 1621 c.c.