È reato cambiare la serratura dell'immobile locato per recuperare la disponibilità della casa in possesso del conduttore moroso

Il conduttore del mio appartamento non paga il fitto da diverso tempo. Attualmente, questo si trova in altra città. Pertanto, pur non essendo scaduto il contratto, posso recuperare la disponibilità dell'immobile dato in locazione, cambiando la serratura e lasciando lo stesso fuori casa?

Preliminarmente, giova ricordare che secondo quando dispone l'art. 1571 c.c., la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. In altre parole, come risulta dalla norma definitoria del citato art. 1571 c.c., è necessario, affinché un diritto personale di godimento sia qualificato come locazione, che a fronte della prestazione del concedente vi sia la previsione di un corrispettivo a carico del concessionario.

La funzione principale del contratto di locazione è quella di permettere al proprietario della cosa, che non ne voglia o non ne possa trarre una diretta utilità, uno sfruttamento indiretto mediante ricavo d'un corrispettivo del godimento concesso ad altri, senza perderne la proprietà, e d'altro canto, estendere la possibilità di godimento delle cose a chi la proprietà non possa o non voglia acquistare.

Altra caratteristica della locazione è la necessaria onerosità; in altre parole, affinché la concessione di un diritto personale di godimento sia qualificato come locazione, è necessaria la previsione di un (canone o corrispettivo) a carico del conduttore in favore del locatore.

Dunque, il locatore nel caso di mancato pagamento dei canoni alla scadenza, può intimare al conduttore lo sfratto per morosità e chiedere, nello stesso atto, l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti (ex art. 664 c.p.c.). Il codice di procedura civile disciplina lo sfratto per morosità nell'art. 658 c.p.c. ove recita: « ;Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ;».

Premesso quanto innanzi esposto, in riferimento al quesito esposto, si evidenzia che in presenza di un contratto di locazione, il locatore non può cambiare la serratura ed estromettere il conduttore dall'immobile. Difatti, in tale situazione, risponde del reato di cui all'art. 392 c.p. il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza del conduttore dell'obbligo di rilascio, anziché ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fa ragione da sé, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto (Cass. pen., sez. VI, 15 marzo 2005, n. 10066). Ed ancora, integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni la condotta del locatore che, a seguito del decesso del conduttore e della mancata restituzione dell'immobile da parte dell'erede, riacquisti il possesso dell'immobile sostituendo la serratura della porta d'ingresso, anziché esperire l'azione di rilascio per occupazione sine titulo nei confronti del successore del conduttore, divenuto detentore precario del bene (Cass. pen., sez. VI, 24 gennaio 2018, n. 3348).

In conclusione, il locatore che al fine di rientrare in possesso di un immobile concesso in locazione, anziché utilizzare gli strumenti processuali predisposti dal legislatore in ambito civile, decida di sostituire arbitrariamente la serratura d'ingresso in modo da impedire il reingresso del conduttore, rischia la condanna penale (Trib. Ferrara, 2 aprile 2019, n. 468. Anche in tale fattispecie, il giudice monocratico, conformandosi ad un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, ha qualificato la condotta come esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose).