La sezione III civile della Cassazione affronta il tema della revocatoria di un atto di compravendita immobiliare, preceduto sia da un preliminare di vendita, sia dalla trascrizione di un pignoramento. La soluzione adottata merita di essere segnalata anche perché si discosta in parte da precedenti filoni interpretativi.
Il caso. Questa la sequenza storica peculiare sottesa al caso deciso con la sentenza qui segnalata.
Nel 2014, due coniugi, con una scrittura privata, si accollavano un debito a favore di un altro soggetto (il quale a sua volta aveva dei debiti in qualità di fideiussore che aveva adempiuto, per cui a lui spettava il “rimborso” da parte dei predetti coniugi).
Qualche mese dopo, peraltro, gli stessi coniugi promettevano in vendita ad un terzo una loro unità immobiliare.
Nel maggio del 2005, il soggetto a cui spettava “il rimborso”, provvedeva a pignorare (previo ottenimento di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo), il bene immobile oggetto di preliminare. Pignoramento che veniva trascritto.
E appena il mese successivo, quindi dopo la trascrizione del pignoramento, i coniugi stipulavano il contratto definitivo con un ulteriore nuovo soggetto, con lo schema del contratto per persona da nominare.
L'azione revocatoria. In questo quadro il soggetto creditore proponeva azione revocatoria contro il trasferimento di proprietà; azione che veniva accolta in primo grado ma rigettata in grado di appello. Infatti, la Corte territoriale aveva valorizzato il fatto che il soggetto acquirente finale avesse sempre dichiarato di non conoscere la sussistenza della trascrizione del pignoramento, essendosi affidato totalmente all'agenzia immobiliare che aveva seguito l'affare e al Notaio rogante (e nell'atto di compravendita non si dava atto della sussistenza della trascrizione del pignoramento). Non era quindi configurabile la necessaria presunzione di conoscenza in capo al soggetto acquirente.
Seguiva il ricorso per cassazione.
La peculiarità del caso concreto riassunto dalla Cassazione. La Cassazione riassume anzitutto la vicenda ricordando che l'iniziativa giudiziaria mira a conseguire la declaratoria di inefficacia, ex art. 2901 c.c., del contratto con il quale i debitori hanno trasferito - all'esito di un'operazione negoziale contraddistinta dalla "scansione" preliminare-definitivo (operazione, si badi, successiva all'assunzione del debito) - la proprietà di un bene immobile in relazione al quale il loro creditore aveva conseguito un atto di pignoramento, trascritto dopo la trascrizione del preliminare, ma prima della trascrizione del definitivo.
Contratto, quest'ultimo, concluso dai promittenti alienanti, peraltro, non con il promissario acquirente, bensì con un terzo nominato ex art. 1404 c.c., nomina contestuale alla conclusione del definitivo (e, dunque, anch'essa successiva all'avvenuta trascrizione del pignoramento).
L'orientamento interpretativo più risalente: la revocatoria è esclusa. La giurisprudenza più risalente affermava non essere soggetti a revoca, ai sensi del comma 3 dell'art. 2901 c.c. (che, notoriamente, sottrae alla cd. actio pauliana gli "atti dovuti", ovvero quelli compiuti in adempimento di un'obbligazione), i contratti conclusi in esecuzione di un preliminare, o di un negozio fiduciario, salva la prova del carattere fraudolento del negozio con cui il debitore assume l'obbligo poi adempiuto.
L'evoluzione interpretativa: la presunzione di conoscenza legale. Secondo gli Ermellini, il precedente orientamento interpretativo va rivisto in considerazione della peculiarità del caso concreto.
Si tratta, pertanto, di stabilire se la "presunzione di conoscenza legale" del pignoramento immobiliare, nascente dall'avvenuta trascrizione, valga a far presumere iuris tantum la consapevolezza, in capo a chi acquisti il bene, del pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore del proprio dante causa.
La soluzione dipende dal significato da attribuire al requisito dell'azione revocatoria consistente nella "consapevolezza" del pregiudizio, menzionato nella prima alinea del n. 2), del comma 1 dell'art. 2901 c.c., ovvero se tale consapevolezza si identifichi in una conoscenza "effettiva" o, invece, anche solo "potenziale", del carattere pregiudizievole, per le ragioni creditorie, dell'atto dispositivo posto in essere.
Ebbene, precisa la Suprema Corte, la disciplina dell'attuale codice civile ha superato molte delle questioni emerse in precedenza, visto che in base all'art. 2901 c.c. è sufficiente, ai fini dell'esercizio dell'azione revocatoria, che il debitore "conosca" il pregiudizio che l'atto arreca alle ragioni del creditore, mentre solo nell'ipotesi particolare di atto anteriore al sorgere del credito è necessario che l'atto sia «dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento».
Quanto al terzo, in caso di atto a titolo oneroso successivo al sorgere del credito, è sufficiente che il medesimo sia, del pari, "consapevole del pregiudizio” alle ragioni creditorie.
L'effetto della trascrizione: la colpa grave non è automatica. In questo contesto, la trascrizione - nel determinare una presunzione legale di conoscenza delle vicende che interessino beni di tale natura - ha l'effetto di escludere la buona fede di chi la ignori, ma non pure, automaticamente, di provare la sua colpa grave.
In altri termini, se il soggetto “terzo nominato” va ritenuto certamente in colpa - diversamente da quanto valutato dalla sentenza impugnata - per aver confidato sulla professionalità dei soggetti, agenzia immobiliare e notaio, ai quali si era affidato in occasione della stipulazione del definitivo (perché ritenere il contrario equivarrebbe, di fatto, a "depotenziare" l'efficacia, generale, di pubblicità dichiarativa, propria della trascrizione nei registri immobiliari), affinché tale colpa possa ritenersi "lieve", facendo in questo modo "salva" la sua libertà negoziale, occorre accertare che detto soggetto abbia chiesto l'effettuazione di visure o, quantomeno, abbia sollecitato rassicurazioni specifiche circa l'inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli per il suo diritto.
Si tratta di un'indagine concreta che la Corte territoriale non ha però svolto.
La sussistente o l'esclusione della “scientia damni" va verificata in concreto. Secondo i Giudici di Piazza Cavour, la sentenza impugnata va pertanto cassata nella parte in cui ha ritenuto sufficiente ad escludere la "scientia damni" del soggetto terzo nominato, in difetto di ulteriori puntualizzazioni, la circostanza che lo stesso ebbe ad affidarsi al notaio rogante e all'agenzia immobiliare, in occasione della stipulazione del contratto definitivo.
Questo allora il principio di diritto affermato dagli Ermellini nel cassare la decisione impugnata:
«In caso di esercizio dell'azione revocatoria avente ad oggetto il contratto definitivo di compravendita immobiliare concluso nelle forme di cui all'art. 1401 c.c., qualora l'immobile compravenduto sia stato oggetto di pignoramento trascritto anteriormente alla trascrizione del contratto definitivo, ma posteriormente alla trascrizione del preliminare, la verifica della "scientia damni" in capo alla terza nominata (da compiersi solo nell'ipotesi in cui analoga verifica, già effettuata nei riguardi dello stipulante e con riferimento al momento della conclusione del contratto preliminare, abbia dato esito negativo), deve essere diretta ad evidenziare se la colpa della stessa, nel non aver consultato i registri immobiliari, possa assumere i connotati della lievità, idonea a giustificare la tutela del suo affidamento».
*Fonte: www.dirittoegiustizia.it
