Antenne telefoniche: necessaria l'approvazione di tutti i condomini in caso di diritto di superficie

Il caso. La società Beta, con contratto di locazione, aveva concesso l'uso di una porzione del tetto per l'installazione dell'impianto di telefonia alla società Alfa. Secondo la condomina Beta, detto contratto doveva ritenersi opponibile a tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, i quali erano subentrati nel Condominio in data successiva a quella di registrazione del contratto di locazione. La Beta aggiunse che la locazione era comunque nota ai condomini, perché questi avevano dichiarato nel regolamento di Condominio, di natura contrattuale, di conoscere l'esistenza della servitù derivante dall'installazione dell'impianto di telefonia sul tetto condominiale. Nonostante ciò, il Condominio convenne in giudizio le società domandando la rimozione dal tetto condominiale dell'impianto di antenne per la telefonia mobile.

I giudizi di merito. In primo grado, il Tribunale respinse la domanda. In secondo grado, invece, la Corte d'Appello accoglieva il gravame del Condominio. In particolare, secondo la Corte territoriale, il suddetto contratto di locazione non poteva ritenersi un atto di gestione della cosa comune, bensì un atto di appropriazione del bene comune, che superava i limiti dell'uso lecito, riconosciuto dalla legge a favore di ciascun partecipante al Condominio; ciò in quanto, nella specie, per un verso, il lastrico condominiale risultava asservito non all'uso esclusivo di una unità dello stesso stabile di proprietà esclusiva di un condomino, ma all'esercizio di un impianto estraneo al Condominio e, per altro verso, la collocazione fissa di un traliccio costituiva un uso invasivo incompatibile con le simultanea utilizzazione del bene comune - sia pure potenziale e con modalità diverse - da parte degli altri condomini. Infine, la clausola del regolamento condominiale dichiarativa dell'esistenza di una servitù sul tetto del caseggiato non poteva essere riferita all'impianto in contestazione, la presenza del quale non formava oggetto di una servitù ma di un diritto personale di godimento. Per i motivi esposti, le società avevano proposto ricorso in Cassazione eccependo la falsa applicazione degli artt. 1372 e 1599 c.c.

Ordinanza interlocutoria. Nel giudizio di legittimità, la Seconda Sezione civile rimetteva la causa al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite sulla questione di massima di particolare importanza: «se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., per l'approvazione del contratto col quale un Condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso».

La soluzione delle Sezioni Unite. Secondo i giudici della Cassazione, la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio (diritto reale di superfice o diritto personale di concessione ad edificandum) rappresenta una questione di interpretazione contrattuale che rientra nei poteri del giudice di merito. Pertanto “il contratto con cui un Condominio abbia concesso ad altri, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentire al concessionario l'installazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di godere e disporre dei manufatti nel corso del rapporto e di asportarli alla fine dello stesso, richiede l'approvazione di tutti i condomini se, secondo l'interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario un diritto temporaneo di superficie; non richiede l'approvazione di tutti i condomini se, secondo l'interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata inferiore a nove anni”.

Trasferimento a titolo particolare della cosa locata. Infine, secondo i giudici della S.C., a prescindere dalla distinzione tra contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale e contratto di locazione, nella specie trovava applicazione il disposto dell'art. 1599 c.c.
Difatti, l'impugnata sentenza risultava errata nel punto in cui aveva accolto la domanda dei condomini senza verificare se ai medesimi fosse opponibile, ed in quali limiti, il contratto di concessione. Secondo gli ermellini, ai fini di tale verifica, era necessario accertare il momento dell'acquisto dell'unità immobiliare: se tale acquisto fosse successivo alla stipula del contratto e se essi si fossero impegnati nei confronti dell'alienante a rispettare il medesimo (per gli effetti di cui al comma quarto dell'art. 1599 c.c.). In conclusione, per i motivi esposti, è stato accolto solo il presente motivo di ricorso con conseguente rinvio alla Corte d'Appello.

Fonte: dirittoegiustizia.it