Il diritto alla reinstallazione dell'impianto di ascensore

A rischio la condominialità dell'ascensore presente nel fabbricato su iniziativa di un condomino – per le esigenze sue e della sua famiglia – che ha poi ceduto la propria porzione di immobile a una Università. Plausibile, quindi, la scelta dei vertici dell'ateneo di rimuovere l'impianto, mentre va provata in concreto la legittimità della richiesta di un altro condomino – una società proprietaria di un'altra parte dell'immobile – finalizzata a ottenerne la reinstallazione. (Cassazione, ordinanza n. 10850, sezione sesta civile, depositata l'8 giugno).

La diatriba riguarda la rimozione dell'ascensore presente in un palazzo che ospita anche un dipartimento universitario. Sotto accusa è proprio l'ateneo che ha eliminato l'impianto, sostenendo che esso era stato installato dal vecchio proprietario – solo per le esigenze sue e della sua famiglia – che gli ha ceduto una quota del fabbricato. Per un altro condomino – una società – però quella operazione è un vero e proprio abuso.

In primo grado i Giudici danno ragione all'ateneo. In secondo grado, invece, vince la società, che vede condannata l'Università a «ripristinare la situazione di fatto in cui si trovava l'edificio condominiale, reinstallando l'ascensore al servizio del condominio».
I legali che hanno rappresentato l'ateneo hanno osservato che «tale ascensore era stato realizzato dopo la costruzione dell'edificio a spese della famiglia del dante causa dell'Università, per alleviarne i disagi legati alle sue condizioni di salute, sicché soltanto a titolo di cortesia veniva concesso ad altri condomini l'utilizzo dell'impianto». Per i Giudici d'appello, invece, «l'ascensore rientra tra i beni compresi nella presunzione di condominialità» e «alcune prove testimoniali hanno confermato il dato dell'asservimento funzionale e del costante utilizzo dell'ascensore al servizio altresì della unità immobiliare di proprietà della società» che contesta l'operato dell'ateneo.
Peraltro, viene osservato che «l'Università non ha prodotto il proprio titolo di acquisto» e nessun rilievo può avere «la circostanza che l'ascensore sia stato installato dopo la costruzione del fabbricato, comunque operando la presunzione di proprietà comune» prevista dal Codice Civile.

Col ricorso in Cassazione però i legali dell'ateneo battono ancora sul fatto che «l'ascensore è stato installato dopo la costruzione dell'edificio» a spese del precedente proprietario «per dargli la possibilità di raggiungere senza eccessiva difficoltà l'abitazione», e quindi «va esclusa la condominialità dell'innovazione realizzata da un solo condomino».

Chiaro l'oggetto del contenzioso, cioè la valutazione della legittimità della «rimozione dell'impianto di ascensore esistente nell'edificio, rimozione attuata dalla condomina Università sul presupposto che tale ascensore, giacché installato non all'atto della costruzione del fabbricato, ma successivamente per iniziativa del proprio dante causa (e della sua famiglia), fosse di sua proprietà esclusiva».
Per l'ateneo «in difetto di dichiarazione espressa di partecipare alla innovazione manifestata successivamente dagli altri condomini, non è precluso al proprietario individuale dell'impianto l'esercizio dello ‘ius tollendi'».
L'azione proposta dalla società è qualificata come «domanda di risarcimento in forma specifica volta a chiedere la reintegrazione dell'ascensore rimosso» e quindi, osservano i giudici, «rattandosi di azione di riduzione di pristino, l'indagine sulla spettanza all'attrice del diritto di (com)proprietà si sostanzia nell'accertamento della qualità di titolare del credito risarcitorio, che, pur non implicando la rigorosa dimostrazione del diritto dominicale prescritta in tema di rivendicazione, impone comunque di dar prova di un valido acquisto del bene danneggiato, in quanto fatto costitutivo della sua pretesa».

In secondo grado si è affermata la condominialità dell'ascensore, anche alla luce della prova relativa all'«utilizzo dell'ascensore al servizio altresì della unità immobiliare in proprietà della società».

Questa visione è errata, osservano dalla Cassazione, soprattutto tenendo presente il principio secondo cui «l'installazione ex novo di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino) costituisce innovazione, che può essere deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze prescritte, oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune». Però, «trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l'innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea, essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera».
Ciò comporta, sottolineano dalla Cassazione, che «l'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi», poiché è fatta salva per agli altri condomini «la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale».
Di conseguenza, se il Codice Civile «ricomprende gli ascensori fra gli oggetti della proprietà comune», è anche da considerare, osservano i giudici della Cassazione, che «la presunzione legale di comunione di talune parti dell'edificio condominiale si basa sulla loro destinazione all'uso ed al godimento comune, e deve risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale al servizio od al godimento collettivo. Tale necessaria relazione strumentale tra la singola parte (nella specie, l'impianto di ascensore) e l'uso comune deve comunque sussistere sin dal momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra le res, se eseguito successivamente». Ciò comporta che «ove dimostrato che l'impianto di ascensore sia stato realizzato per iniziativa ed a spese solo di uno o di alcuni condomini dopo la costituzione del condominio» trova applicazione il regime previsto per le innovazioni gravose o voluttuarie consistenti in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, regime secondo cui i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. E in questo quadro «non assume rilievo giuridicamente determinante», secondo i giudici, «la circostanza che il bene sia stato poi di fatto utilizzato anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di quei condomini che non avevano inizialmente inteso trarre vantaggio dall'innovazione».

Ampliando l'orizzonte, poi, neanche è significativo, sempre secondo i giudici, il dato – evidenziato dalla società – relativo all'«esistenza dell'ascensore – installato intorno al 1960 – al momento del subentro nelle rispettive proprietà ad opera delle parti in lite». Ciò perché «la mera circostanza che i successivi titoli d'acquisto delle singole unità immobiliari non contengano alcuna espressa menzione delle vicende delle parti, altrimenti sorrette dalla presunzione relativa alle parti comuni, non comporta che essi possano validamente includere pro quota il diritto di comproprietà di beni originariamente sottratti alla presunzione e rientranti perciò nella proprietà esclusiva di uno o più condomini».

Ciò significa che è la società in quanto attrice a dover «dar prova di un valido titolo di comproprietà del bene danneggiato», ed essa potrà anche avvalersi della presunzione riguardante le parti comuni, a patto però che abbia dimostrato che «l'ascensore destinato all'uso comune fosse già esistente al momento della nascita del condominio, ovvero che l'impianto, benché installato successivamente alla costruzione dell'edificio, fosse stato comunque realizzato con il consenso della medesima società in qualità di condomina o del suo dante causa».
Necessario perciò un nuovo giudizio in appello, laddove toccherà alla società mettere sul tavolo le carte per dimostrare l'illegittimità della rimozione dell'ascensore.

Fonte: dirittoegiustizia.it