Amministratore (adempimenti fiscali)

Come sostenuto in dottrina, al fine di individuare la posizione che il Condominio ricopre nell'ambito del sistema fiscale italiano bisogna, innanzitutto, accertare quale sia dal punto di vista civilistico la natura del soggetto Condominio. In proposito sappiamo che il Condominio rappresenta una forma particolare di comunione, la cui peculiarità è data dalla contestuale presenza di una proprietà individuale (le unità immobiliari) e di una comproprietà (le c.d. parti comuni dell'edificio di cui l'art. 1117 c.c.).

Tale comunione è poi caratterizzata dalla sua natura forzosa in quanto non suscettibile di scioglimento. Il Condominio è, quindi, una particolare forma di comunione nel senso che la normativa condominiale risulta essere una disciplina speciale rispetto a quella generale della comunione. Da ciò ne discende che qualora una qualsiasi problematica non trovi soluzione nella specifica normativa condominiale, detta soluzione dovrà essere reperita nella normativa generale che regolamenta la comunione nel suo complesso. Proprio in funzione della sua natura ne discendono le relative normative fiscali da applicare.

In tema, la risoluzione dell'Agenzia delle entrate n. 45/E del 14 febbraio 2008, in merito di applicazione delle ritenute d'acconto in ambito condominiale, circa la natura del Condominio, richiamando gli insegnamenti della Corte di legittimità, ha evidenziato chela nascita del Condominio opera “ex se e ope iuris senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento” (Cass. civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18226).

Definita la natura del Condominio, quale fattispecie particolare di comunione ove il bene in comunione è costituito dalle parti in comune fra più immobili che rappresentano fra di loro un edificio, è possibile individuare quale sia il regime fiscale a cui debba essere assoggettato il soggetto Condominio.

Proprio per tale caratteristica, i beni condominiali non costituiscono un patrimonio autonomo, distinto da quello dei singoli contitolari: il principio generale che riguarda il trattamento fiscale della comunione è che la comunione non è di per sé un soggetto passivo d'imposta ma l'eventuale reddito viene imputato pro quota in capo ai singoli comproprietari o titolari di diritti reali di godimento. Tale principio ha trovato conferma nella circolare ministeriale del 6 novembre 2000 n. 204/E secondo cui “alla luce della nuova disciplina, il Condominio non assume la qualifica di soggetto d'imposta e non è tenuto a presentare altra dichiarazione se non quella in qualità di sostituto d'imposta”.

Ed ancora, precedentemente, la l. n. 449/1997 (legge di accompagnamento alla Finanziaria per l'anno 1998), dal punto di vista fiscale, ha rappresentato per il Condominio una piccola rivoluzione in quanto ha introdotto una serie di innovazioni, in parte in capo al Condominio ed in parte all'Amministratore, che hanno modificato la posizione che il Condominio fino a quel momento aveva ricoperto nell'ambito del sistema fiscale italiano.

Con l'entrata in vigore della suddetta norma, il Condominio è diventato sostituto d'imposta: è stato istituito per l'Amministratore di Condominio l'obbligo di comunicare con la propria dichiarazione dei redditi e tramite la compilazione del quadro AC gli acquisti di beni e servizi effettuati da ogni singolo Condominio amministrato; è stata introdotta la facoltà per l'amministrazione finanziaria di richiedere agli amministratori i dati, le notizie e i documenti relativi alla gestione condominiale; è stata introdotta la prima forma di detrazione per interventi manutentivi effettuati anche in Condominio (le ristrutturazioni edilizie divenuta poi una norma a regime e disciplinata dall'art. 16-bis T.U.I.R.).

Negli anni a seguire, si sono poi via via affiancati altri istituti detrattivi quali le detrazioni per riqualificazione energetica, il sisma bonus, il bonus verde. Così come è stata introdotta anche una specifica ritenuta d'acconto che trova specifica applicazione solo in ambito condominiale (la ritenuta d'acconto del 4%).

Il Condominio non è un soggetto giuridico in senso proprio non essendo né una persona fisica né una persona giuridica, non essendo dotato di alcun patrimonio e non facendo capo allo stesso alcun diritto né alcuna obbligazione: l'Amministratore rappresenta questa particolare specie di comunione ed i singoli condomini sono titolari di diritti ed obbligazioni. Questo, tuttavia, non impedisce che il Condominio sia considerato un soggetto fiscale e per tale ragione al Condominio è attribuito un codice fiscale che lo identifica e lo connota sia nei rapporti attivi e passivi sia nelle procedure giudiziarie. Si tratta di un codice alfanumerico, ispirato all'uso biblioteconomico, che serve per identificare in modo univoco ai fini fiscali le persone fisiche e giuridiche nonché altri soggetti diversi, come può essere il Condominio, non obbligati alla dichiarazione di inizio attività ai fini IVA.

La richiesta di attribuzione del codice fiscale va formulata a un qualsiasi ufficio della Agenzia delle Entrate a cura dell'Amministratore di Condominio, in quanto rappresentante dello stesso, utilizzando il modello AA5/6. Le successive variazioni relative ai dati del Condominio, compresa la eventuale sostituzione dell'Amministratore, devono essere comunicate con le stesse modalità.

Il codice fiscale identifica il Condominio e, pertanto, rimane immutato nel tempo, anche se l'Amministratore che ne ha la rappresentanza viene sostituito.

In caso di supercondominio (complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali costituito in Condominio) o di condominio parziale (ad esempio nel caso di gestione separata di una porzione di Condominio funzionalmente destinata al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio condominiale), se sussiste una gestione autonoma con specifici adempimenti separati da quelli del Condominio, gli stessi hanno l'obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.

In tal caso, infatti, il supercondominio e/o il condominio parziale devono assolvere ai propri adempimenti fiscali e sono sostituti d'imposta in modo distinto rispetto al Condominio.

Quindi una volta che il Condominio ha un suo proprio codice fiscale, sia che l'assemblea proceda con la nomina formale, sia che ci si accordi per una sorta di autogestione, gli obblighi nei confronti dei soggetti terzi rispetto al Condominio sono gli stessi. E così anche le regole per la gestione e, ovviamente, gli obblighi fiscali.

Proprio per questo motivo, per venire incontro alle esigenze dei mini condominii e non mettere in difficoltà i proprietari, con la Circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, l'Agenzia delle entrate è tornata sui suoi passi e, annullando di fatto la circolare n. 11/2014 e la risoluzione n. 74/2014, ha chiarito che la richiesta del codice nei mini condominii non è obbligatoria e la sua mancanza non impedisce di accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazione come invece in precedenza indicato.

In pratica, nella circolare n. 3/2016, partendo da un caso specifico, l'Agenzia ha evidenziato che “in assenza del codice fiscale del Condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un Condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico”. Al di là di questo caso, quando invece si è in presenza di un codice fiscale condominiale, gli obblighi dell'Amministratore e quelli del rappresentante sono esattamente gli stessi. Quando c'è il codice fiscale, quindi, chiunque rappresenti il Condominio è tenuto a rispettare gli stessi obblighi a prescindere dal tipo di incarico o mandato ricevuto dall'assemblea, compresi, ovviamente gli obblighi in materia fiscale. A precisarlo è l'art. 1129 c.c. (“Nomina, revoca ed obblighi dell'Amministratore”) che, al comma 6, fa esplicito riferimento alla “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'Amministratore”.

Il trattamento fiscale riservato ai redditi prodotti dalle parti condominiali risulta direttamente dalla lettura del comma 2 dell'art. 26 T.U.I.R. che così recita, “nell'ipotesi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”. Dalla lettura della norma in oggetto si conferma, quindi, che in caso di comunione, come nel caso del Condominio, l'eventuale reddito prodotto non viene tassato in capo al soggetto unico comunione/Condominio ma direttamente in capo ai singoli soggetti che partecipano alla medesima: nello specifico in capo ai condomini.

Ed ancora, secondo altra disposizione (art. 36, comma 3-bis, T.U.I.R.): “Il reddito imputabile a ciascun condomino derivante dalle parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117, n. 2, c.c., oggetto di proprietà comune cui è attribuita o attribuibile un'autonoma rendita catastale, non concorre a formare il reddito del contribuente se d'importo non superiore ad euro 25,82”.

Attraverso l'analisi di quest'ultima disposizione, possiamo dedurre che le parti condominiali (indicate dall'art. 1117, n. 2, c.c.), nel momento in cui producono un reddito, questo non deve essere imputato al Condominio ma direttamente in capo ai singoli condomini confermando che il Condominio non è inquadrabile come un'organizzazione autonoma titolare di un proprio reddito. Di conseguenza, gli eventuali redditi di origine condominiale non devono essere assoggettati ad imposta in capo al Condominio ma, piuttosto, direttamente in capo ai singoli condomini pro quota in funzione della rispettiva partecipazione millesimale.

In particolare, se la quota millesimale del suddetto reddito non supera l'importo di euro 25,82, non deve essere assoggettato ad imposta (non concorre a formare il reddito del contribuente). Secondo la circolare ministeriale del 10 agosto 1994, n. 150/E, la suddetta disposizione non è applicabile quando l'unità immobiliare oggetto di proprietà comune è costituita da un negozio ed in tutti i casi in cui è concessa in affitto: in tale fattispecie, l'importo di euro 25,82 si aggiunge a quello previsto quale deduzione del reddito dell'unità destinata ad abitazione principale e compete con riferimento a ciascun condomino.

Infine, quanto ai redditi diversi, va detto che i redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente in ambito condominiale sono: reddito derivante dalla temporanea utilizzazione a scopo pubblicitario di alcune pareti dell'edificio; redditi derivanti da lastrici solari o altre porzioni condominiali non accatastate (ad esempio per l'installazione delle antenne di telefonia mobile). In queste ipotesi, se si tratta di parti condominiali (sia per i lastrici solari quanto per le facciate), si è in presenza di un reddito generato da una parte condominiale che, in quanto tale, deve essere ripartito e successivamente assoggettato ad imposta in capo ai singoli condomini in funzione delle rispettive quote millesimali. In tale ipotesi, non dovrà essere considerata alcuna franchigia (euro 25,82) quale quella prevista dal suddetto art. 36 del T.U.I.R.

Il Condominio nell'ambito della normativa IVA non può essere considerato soggetto passivo ma dovrà, semmai, essere inquadrato come quello che viene definito il consumatore finale cioè colui che, non potendo usufruire del meccanismo della rivalsa e detrarre l'imposta, sostiene l'effettivo onere dell'imposta poiché l'Iva in questo caso rappresenta un vero e proprio costo.

In tema, la Corte di Giustizia UE, sez. I, 2 aprile 2020, n. C-329/19 ha posto fine alla querelle, riconoscendo, di fatto, la possibilità di estendere la qualità di “consumatore” all'ente di gestione Condominio: nonostante la mancanza del requisito della natura di persona fisica in capo al Condominio, alla luce dell'omogeneità delle finalità perseguite dalla legislazione comunitaria e da quella nazionale, il dettato letterale della direttiva 93/13/CEE, non osta a che la medesima, e la tutela per i consumatori in detta prevista, si possa ben applicare all'ente di gestione Condominio, nelle ipotesi di contratti conclusi tra professionisti e soggetti, come il Condominio appunto, che, di per sé, non sarebbero direttamente destinatari della direttiva medesima.

Ai fini IVA, inoltre, quanto sopra risulta espressamente confermato dalla circolare ministeriale del 29 dicembre 1999, n. 246 ove si dichiara che “ai fini Iva il Condominio non figura tra i soggetti passivi d'imposta”.

Per quanto concerne la determinazione dell'aliquota IVA applicabile in temi di interventi di manutenzione svolti in ambito condominiale la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 31, l. n. 457/1978 che individua le seguenti tipologie:

- Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria: la regola generale prevede l'applicazione dell'aliquota ordinaria nella misura del 22%. Ad oggi poi queste tipologie di interventi in ambito condominiale possono fruire dell'aliquota agevolata nella misura del 10% laddove vengano effettuati lavori di recupero edilizio in fabbricati a prevalente destinazione abitativa, residenziale.

- Interventi di restauro e di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica: la regola generale prevede l'applicazione sempre dell'aliquota ridotta nella misura del 10% indipendentemente dalla tipologia di immobili quindi anche commerciali ed industriali. Inoltre, può trovare applicazione l'aliquota agevolata nella misura del 10% anche nell'acquisto di certe tipologie di beni e, più precisamente, quei beni che concorrono alla realizzazione dell'intervento in oggetto senza però perdere la loro individualità e sono tali, quindi, da restare suscettibili di ulteriori utilizzazioni.

- Barriere architettoniche: in questo caso trova sempre applicazione l'aliquota ridotta nella misura massima pari al 4% indipendentemente dalla tipologia di manutenzione nonché di edificio ove viene realizzato, purché configuri un intervento finalizzato alla rimozione delle barriere architettoniche come individuate dalla l. n. 13/1989 e dal d.m. n. 236/1989. A tal proposito, il Fisco, con risposta n. 3 del 13 gennaio 2020, dichiara come oggettiva l'applicazione dell'aliquota Iva al 4% alle cessioni di beni quali “poltrone e veicoli simili per invalidi anche con motore o altro meccanismo di propulsione, intendendosi compresi i servoscala e altri mezzi simili atti al superamento di barriere architettoniche per soggetti con ridotte o impedite capacità motorie”. Con tale risoluzione, l'Agenzia sottolinea che il legislatore ha voluto muoversi in favore dei trasferimenti di beni, che per le caratteristiche di costruzione, sono idonei a risolvere limiti di deambulazione. In tal senso ha inteso oggettivizzare la portata applicativa dell'agevolazione, valutando maggiormente la natura del prodotto rispetto all'invalidità del soggetto. Date queste premesse, l'aliquota al 4% è sempre applicabile a patto che risponda alle specifiche tecniche indicare dall'art. 8.1.13,d.m. n. 236/1989.

L'inclusione del Condominio tra i sostituti d'imposta ha comportato nuovi obblighi per l'Amministratore - il quale è stato chiamato, sul piano fiscale, ad una serie di importanti adempimenti. Peraltro, in detta materia, la nuova disciplina sul Condominio si è limitata a inserire nel codice l'esecuzione, da parte dell'Amministratore, degli “adempimenti fiscali” (art. 1130, n. 5, c.c.), senza ulteriori specificazioni.

Tali adempimenti si traducono invero in una serie di incombenti già gravanti sull'Amministratore di Condominio in ragione di previgenti normative; si tratta, in particolare, dell'obbligo di:

• tenere la contabilità e rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale (art. 32, comma 1, n. 8-ter, d.P.R. n. 600/1973);
• comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal Condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 9, d.P.R. n. 605/1973);
• operare la ritenuta d'acconto IRPEF sui pagamenti effettuati dal Condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso Amministratore " (artt. 23 e 25, d.P.R. n. 600/1973) (Servizio Studi del Senato, Dossier n. 398, ottobre 2012).

In materia di obbligo di esibizione della documentazione su richiesta dell'Amministrazione finanziaria, si chiarisce che l' art. 21, comma 11, lett. e), l. n. 449/1997 ha modificato in tal senso il citato art. 32, d.P.R. n. 600/1973, relativo ai poteri degli Uffici delle Imposte, prevedendo appunto che questi possano chiedere agli amministratori di Condominio dati, notizie e documenti riguardanti la gestione condominiale; inoltre, a seguito di un'ulteriore integrazione ad opera dell'art. 25, l. n. 28/1999 (c.d. legge fiscale omnibus), lo stesso art. 32 dispone ora che, qualora il contribuente (e quindi anche l'Amministratore ) non esibisca o non trasmetta, in risposta agli inviti dell'Ufficio, dati, notizie, atti, documenti, libri e registri, l'Amministrazione finanziaria non potrà prendere in considerazione gli stessi a favore del contribuente medesimo, ai fini dell'accertamento in sede amministrativa e contenziosa. Il Condominio è sostituto d'imposta e in quanto tale è tenuto ai seguenti adempimenti fiscali: effettuare e versare con modello F24 le ritenute di acconto; rilasciare le relative certificazioni; presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d'imposta con modello 770.

Oltre alla comunicazione alle Entrate ai fini della dichiarazione precompilata, a fronte degli interventi condominiali l'Amministratore o il rappresentante di Condominio hanno anche l'obbligo di compilare i quadri dedicati del modello 730 (quadro K) o del modello redditi (quadro AC). I quadri sono destinati alla comunicazione dei dati dei fornitori e dei dati catastali dell'immobile oggetto degli interventi.

In particolare, tra gli adempimenti fiscali dell'Amministratore di Condominio rientra la compilazione e la presentazione del quadro AC del mod. Unico personale dell'Amministratore, adempimento a cui è tenuto l'Amministratore di Condominio in carica al 31 dicembre dell'anno di riferimento.

L'obbligo di presentare il quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nell'ambito di un Condominio con non più di otto condomini, la carica di Amministratore sia stata ugualmente conferita, pur non essendo obbligatoria. Al contrario, con riferimento a questo tipo di Condominio, in mancanza di nomina dell'Amministratore, l'obbligo anzidetto non trova applicazione. Dunque, il quadro AC, denominato “Comunicazione dell'Amministratore di Condominio”, consente all'Amministratore di Condominio di effettuare i seguenti adempimenti:

a) la comunicazione annuale all'Anagrafe Tributaria dell'importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal Condominio nell'anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori. Nel quadro AC non vanno riportati gli importi relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del Condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte. I predetti importi e le ritenute operate sugli stessi devono essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d'imposta (mod. 770) che il Condominio è obbligato a presentare per l'anno di riferimento;

b) la comunicazione dei dati identificativi del Condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali.

La risposta n. 67/E, pubblicata il 20 settembre 2018 dall'Agenzia delle entrate, esonera gli amministratori di Condominio dalla compilazione della sezione III del quadro AC del mod. Unico e del quadro K del mod. 730 in relazione agli interventi di recupero del patrimonio edilizio su parti comuni di edifici condominiali nel caso di bonifici soggetti a ritenuta alla fonte. Dette somme sono soggette a ritenuta alla fonte a titolo di acconto dell'imposta sui redditi da parte degli intermediari (banche e Poste Italiane Spa) e, pertanto, sono già esposte nella dichiarazione dei sostituti d'imposta (mod. 770, quadro SY, Sezione III). Per tale ragione, ha chiarito l'Agenzia delle entrate, possono rientrare nel caso di esonero previsto dal punto b), comma 2, art. 1, d.m. 12 novembre 1998, che esclude dall'obbligo di comunicazione dell'Amministratore di Condominio, previsto dal precedente comma 1, i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte.

Quanto al quadro “K” del mod. 730 denominato “Comunicazione dell'Amministratore di Condominio”, le prime due sezioni sono dedicate ai dati identificativi del Condominio e quelli catastali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (rigo K1), nonché quelli relativi alla domanda di accatastamento (rigo K3).

La sezione terza è dedicata ai “dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi”. In questa sezione dovranno essere esposti, per ciascun fornitore o prestatore, il codice fiscale, la denominazione, il cognome, nome, data e luogo di nascita nel caso di sole persone fisiche (o solo lo stato estero nel caso di non residenti), nonché l'importo complessivo degli acquisti di beni e servizi. Il nuovo quadro offre la possibilità di un inserimento massimo di 6 fornitori superati i quali sarà necessario compilarne altri.

Nel caso l'Amministratore di Condominio dichiari i propri redditi compilando il mod. semplificato 730, non dovrà più presentare il frontespizio del mod. Unico per allegare il “quadro AC”, ma dovrà solo allegare al mod. 730 il quadro “K”, barrando nel frontespizio l'apposita casella che consente di indicare che è stato compilato anche tale quadro. La sezione III del quadro AC o K contenente i dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi, nelle ipotesi in cui sia stata operata dalle banche una ritenuta alla fonte sulle somme pagate dal Condominio all'impresa che ha effettuato gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, può non essere compilata da parte dell'Amministratore (Agenzia delle Entrate, risposta 20 settembre 2018, n. 67).

In caso di amministrazione di più condominii da parte di un unico soggetto, occorre che vengano compilati più quadri AC o K, uno per ciascun Condominio.

In conclusione, per quanto riguarda le modalità di presentazione del quadro denominato “Comunicazione dell'Amministratore di Condominio”, è stato osservato che se l'Amministratore:

- presenta il mod. 730, il quadro K deve essere presentato unitamente al mod. 730 barrando l'apposita casella nel frontespizio;

- è esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi dovrà presentare il quadro AC unitamente al frontespizio del mod. Unico PF con le modalità e i termini previsti per la presentazione di quest'ultimo modello.

- se l'Amministratore presenta il mod. Unico PF presenterà il quadro AC unitamente al mod. Unico.

Tra gli obblighi dell'Amministratore rientra anche il versamento dell'IMU (nella quale a partire dal 2020 dovrebbe essere accorpata anche la TASI), se dovuta, relativa alle parti comuni dell'edificio aventi una propria rendita catastale. Il relativo pagamento, da provvedervi secondo le scadenze previste per il 16 giugno e il 16 dicembre, deve essere effettuato prelevando l'importo necessario dalle disponibilità finanziarie del Condominio e provvedendo poi ad imputare le quote di competenza del singolo condomino secondo la competente tabella di riparto. L'IMU è relativa al possesso e si applica ai fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate

nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, alle aree fabbricabili e ai terreni agricoli.

Mentre la TASI è un tributo per i servizi indivisibili, quelli di cui beneficia la collettività come la manutenzione del verde pubblico e delle strade comunali, l'arredo urbano, l'illuminazione pubblica e l'attività svolta dalla polizia locale. I proprietari dei singoli appartamenti di un Condominio, oltre a versarla per gli immobili che possiedono, devono mettere in conto di partecipare anche al pagamento dell'IMU per le parti comuni dell'edificio. L'Amministratore ha l'obbligo di versare l'IMU e la TASI per le parti comuni.

A partire dalla legge di accompagnamento alla Finanziaria per l'anno 1998 è stata introdotta una serie di benefici fiscali consistenti nella possibilità di usufruire di una detrazione d'imposta a fronte della esecuzione di specifici interventi di manutenzione sugli edifici. Si tratta, cioè, di poter detrarre una parte della spesa sostenuta a riduzione delle imposte da pagare nell'eventualità che vengano realizzati determinate tipologie di interventi di manutenzione sugli edifici. Queste agevolazioni sono, poi, stati prorogati più volte da provvedimenti successivi.

Da ultimo, con l'entrata in vigore della Legge di Bilancio per il 2020 e del Milleproroghe 2020, sono molte le novità in tema di detrazioni fiscali per abitazioni e condomini. Le varie detrazioni previste possono essere fruite in alcuni casi solo da soggetti IRPEF (bonus verde, ristrutturazioni edilizie, bonus facciate) ed in altri casi anche dai soggetti IRES (riqualificazioni energetiche, sisma bonus) che sostengono le spese relative agli interventi agevolabili, purché tali soggetti possiedano o detengano l'immobile in base ad un titolo idoneo e che le spese siano effettivamente rimaste a loro carico. Pertanto, il destinatario del beneficio non è solo ed esclusivamente il proprietario ma anche colui che detiene l'immobile, in virtù ad esempio di un contratto di locazione, dal momento che le norme indicano espressamente “unità immobiliari possedute o detenute”. Infatti, mentre si ha il possesso di un immobile in virtù di un diritto reale quale proprietà, usufrutto o altro; si parla, invece, di detenzione quando il diritto di utilizzo di un bene (nella fattispecie l'unità immobiliare) deriva da un rapporto non reale ma obbligatorio quale per l'appunto un contratto di locazione oppure un comodato.

Per un maggiore approfondimento delle singole voci, si rinvia alle guide e circolari realizzate dall'Agenzia dell'Entrate.

Per consentire ai condòmini di usufruire delle detrazioni IRPEF, il Condominio deve osservare le regole generali prescritte dalle relative normative (con riguardo alle modalità di pagamento, alla documentazione da conservare etc.). Inoltre, l'Amministratore del Condominio deve rilasciare ai condòmini una certificazione contenente:

- l'attestazione di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge;

- l'indicazione della quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobiliari possedute dal condomino, in base ai millesimi di proprietà.

L'Amministratore condominiale in carica al 31 dicembre deve presentare, entro la data del 28 febbraio successivo, utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline, la comunicazione telematica con la quale fornisce i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal Condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica, bonus verde e sisma bonus effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Anche le eventuali operazioni di cessione del credito vanno inserite in questa comunicazione a pena di decadenza.

La cessione del credito corrispondente alle detrazioni fiscali prevista è normata:

- per l'Ecobonus dall'art. 14, commi 2-ter e 2-sexies, d.l. n. 63/2013;

- per il Sismabonus dall'art. 16, commi 1-quinquies e 1-septies, d.l. n. 63/2013.

La legge di Bilancio per il 2020 (l. n. 160/2019) ha confermato fino al 31 dicembre 2020 le detrazioni fiscali previste per gli interventi edilizi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, eliminando la norma relativa allo sconto in fattura che era stata originariamente introdotta dai commi 2, 3 e 3-ter, dell'art. 10, d.l. n. 34/2019. Dunque, attualmente, viene eliminata la possibilità di convertire la detrazione fiscale prevista per gli interventi di efficienza energetica (c.d. Ecobonus) e riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus) in sconto di pari importo che l'impresa dovrà applicare in fattura.

L'art. 1, comma 70, della Legge di Bilancio per il 2020 prevede però la possibilità di ottenere lo sconto in fattura per gli interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus) di importo pari o superiore a 200.000 euro effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali.

Pur essendo stata abrogata la possibilità di optare per lo sconto in fattura a tutte le altre fattispecie (Sismabonus ed Ecobonus per interventi sulle singole unità immobiliari), resta sempre in vigore la possibilità di optare per la cessione del credito per la quale l'Agenzia delle Entrate ha predisposto apposita piattaforma. I soggetti cessionari dei crediti corrispondenti alle detrazioni per lavori eseguiti sulle parti condominiali degli edifici, al fine di migliorarne l'efficienza energetica (Ecobonus) o ridurne il rischio sismico (Sismabonus), possono accedere tramite l'area autenticata del sito internet dell'Agenzia delle Entrate alla “piattaforma cessione crediti”, per visualizzare i crediti ricevuti (comunicati dagli amministratori di Condominio), accettarli o rifiutarli. Dopo l'accettazione, i crediti saranno visibili nel “cassetto fiscale” e utilizzabili in compensazione tramite modello F24, secondo le istruzioni impartite con la risoluzione n. 58/E del 25 luglio 2018.

Tarantino, Legge di bilancio 2020: aspetti principali in campo immobiliare, in Condominioelocazione.it, 27 gennaio 2020

Donati, Adempimenti fiscali 2020 dell'Amministratore di Condominio, Rimini, 2020, 8

Tarantino, Bonus mobili, facciate e verde: guida alle detrazioni per il 2020, in Condominioelocazione.it, 11 marzo 2020

Infografica di tutte le detrazioni fiscali per abitazioni e Condominio, in Quotidianodelcondominio.it, 19 febbraio 2020

Cessione del credito 2020: Ecobonus e sisma bonus, in Lavoripubblici.it, 29 gennaio 2020

Merello - Rollino - Scarpa, Guida pratica Condominio, IlSole24Ore, 2020, 145

Schena, Più scadenze fiscali per il Condominio, in Il Sole 24 Ore - Norme e Tributi, 13 agosto 2019, 22

Parducci, Il mod. 770 per il Condominio, modalità e termini di presentazione, in Consulente immobiliare, 2019, fasc. 1067, 832

Parducci, Amministratore di Condominio: presentazione dei quadri AC e K, in Consulente immobiliare, 2019, fasc. 1066, 737

Aglietta, Obblighi fiscali relativi al Condominio e adempimenti a cura dell'Amministratore, in Immobili & proprietà, 2017, fasc. 5, 311