La tutela degli acquirenti di immobile da costruire alla luce del codice della crisi di impresa e dell'insolvenza

Il Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza ha introdotto quattro disposizioni (artt. 385, 386, 387 e 388) dirette a modificare, in parte, la disciplina contenuta nel d.lgs. n. 122/2005.

Prima di esaminare nel dettaglio le modifiche apportate dal Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza, occorre segnalare che il legislatore era già intervenuto nel 2014 con il d.l. 28 marzo 2014, n. 47, convertito in l. 23maggio 2014, n. 80, introducendo nell'art. 5 del d.lgs. n. 122/2005 un nuovo comma 1-bis, in base al quale “L'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta” e modificando gli artt. 9 e 10 del d.lgs. n. 122/2005.

L'art. 3 del d.lgs. n. 122/2005, per effetto della modifica introdotta dall'art. 385 del Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza, prevede al comma 1 che “la fideiussione è rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo di cui all'articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata”, al comma 3 che “la fideiussione può essere escussa: a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma,l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare; b) a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all'art. 4, quando l'acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'art. 6”, al comma 7 che “l'efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione di cui all'art. 4, comma 1-quater”.

Viene, poi, aggiunto all'art 3 il comma 7-bisin base al quale “con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, è determinato il modello standard della fideiussione”.

L'art. 4 del d.lgs. n. 122/2005, novellato dall'art. 386 del Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza, aggiunge al comma 1 l'obbligo, da parte del costruttore, di consegna della polizza assicurativa, al pari di quanto già previsto per la garanzia fideiussoria, all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente.

Vengono introdotti dopo il comma 1 altri commi: il comma 1-bisin base al quale con successivo decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard; il comma 1-ter, in forza del quale “in caso di inadempimento all'obbligo previsto dal comma 1, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell'art. 3, comma 3, lettera b)”, il comma 1-quater secondo cui “l'atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto previsto dal comma 1-bis”.

L'art. 5 del d.lgs. n. 122/2005, come modificato dall'art. 387 del Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza, introduce, dopo ilcomma1-bis, il comma 1 ter che prevede l'applicazione delle modifiche apportate ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del Codice.

Ne consegue che si avrà la coesistenza di due regimi normativi:

- la disciplina del d.lgs. n. 122/2055 (senza le modifiche apportate dal Codice) che continua ad applicarsi ai contratti preliminari e a tutti i contratti comunque diretti al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale su immobili da costruire il cui titolo edilizio abilitativo sia stato richiesto o presentato sino al 15 marzo 2019;

- la disciplina del d.lgs. n. 122/2055 (con le modifiche apportate dal Codice) che si applica ai contratti preliminari e a tutti i contratti comunque diretti al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale su immobili da costruire il cui titolo edilizio abilitativo sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019.

L'art. 6 del d.lgs. n. 122/2005, come novellato dall'art. 388 del Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza, stabilisce che il contratto preliminare ed ogni altro contratto diretto all'acquisto della proprietà di beni immobili da costruire devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (comma 1) e devono contenere gli estremi della fideiussione e l'attestazione della sua conformità al modello di cui all'art. 3, comma 7-bis [comma 1, lett. g)].

Le nuove disposizioni si applicano anche prima che siano adottati i decreti ministeriali che devono dettare i modelli standard della fideiussione e della polizza assicurativa; in questo caso il contenuto di detti negozi sarà determinato dalle parti “nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni” (comma 3, art. 389 del Codice).

In ordine alla tutela fideiussoria l'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, non toccato dalla novella, contempla, a pena di nullità del contratto rimessa all'iniziativa del solo acquirente, l'obbligo a carico del costruttore di procurare il rilascio e consegnare all'acquirente, in un momento antecedente o all'atto della stipula di un contratto finalizzato al trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Per le società cooperative, l'atto equivalente al contratto di cui sopra è quello con cui sono state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa per ottenere l'assegnazione della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile che la stessa deve ancora costruire (art. 2, comma 2).

L'intento del legislatore del 2005 era stato quello di garantire, dal punto di vista patrimoniale, i promissari acquirenti in caso di insolvenza del costruttore, sanzionando l'obbligo di mancata consegna della fideiussione con la nullità relativa del contratto.

Tuttavia, la prassi applicativa aveva evidenziato che tale obbligo era rimasto frequentemente inosservato.

Pertanto, il legislatore è intervenuto prima con il d.l. 28 marzo 2014, n. 47 (convertito in l. 23 maggio 2014, n. 80), introducendo il comma 1-bis all'art. 5 del d.lgs. n. 122/2005, in base al quale “l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste” dal decreto stesso ed “ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta” e, poi, con il codice della Crisi di impresa e dell'insolvenza.

Il rafforzamento del sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire rappresenta sicuramente l'obiettivo delle modifiche in quanto dirette a contrastare il tasso di disapplicazione degli obblighi normativi.

In questa direzione si prevede che la fideiussione possa essere rilasciata solo da banche e assicurazioni (art. 3, comma 1, d.lgs. n. 122/2005); tra i soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale previsto dal'art. 107 del T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia. Evidentemente ciò ai fini di una maggiore solvibilità del soggetto che dovrà rilasciare la fideiussione.

Si è, poi, estesa la disciplina prevista nel previgente comma 1, art. 3,d.lgs. n. 122/2005 non solo al caso in cui il costruttore incorra in una delle situazioni di crisi tipizzate nel successivo comma 2 ma anche nel caso di inadempimento dell'obbligo assicurativo contemplato all'art. 4d.lgs. n. 122/2005.

Pertanto, in entrambe le ipotesi, la fideiussione dovrà garantire la restituzione all'acquirente delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscossi dal costruttore e dei relativi interessi legali maturati fino alla data in cui le predette ipotesi si sono verificate.

Per quanto concerne l'escussione della fideiussione il Codice, in linea con l'ampliamento delle ipotesi in cui potrà operare la garanzia fideiussoria, ha stabilito che la fideiussione potrà essere escussa non solo nel momento del verificarsi delle condizioni di crisi tipizzate [quando l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto, nell'ipotesi prevista all'art. 3, comma 2, lett. a) e quando il curatore fallimentare non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare nelle ipotesi previste all'art. 3, comma 2, lett. b), c) e d)], ma anche “a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa” decennale postuma, sempre che l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare o da ogni altro contratto volto all'acquisto non immediato della proprietà o di un altro diritto reale su un bene immobile da costruire.

Rilevanti novità sono state inserite in ordine alla durata di efficacia della fideiussione prevedendo che la fideiussione cessa di avere efficacia non già al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione, ma nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da altro dei contraenti copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione dell'intervenuta consegna della polizza assicurativa.

In questo modo, si è voluta rafforzare la garanzia patrimoniale dell'acquirente nel momento del rilascio della polizza decennale, ampliando e collegando il contenuto della fideiussione, la facoltà di escussione e la sua stessa efficacia all'obbligo di rilascio della polizza assicurativa.

Senza considerare che, con la novella, il legislatore ha, in realtà, introdotto, sulla base di quanto previsto nella legge delega il cui obiettivo era garantire l'effettiva consegna della polizza decennale, una facoltà di recesso per l'acquirente ricollegandola alla mancata consegna della polizza.

Pertanto, il promissario acquirente in caso di mancata consegna della polizza, invece di concludere la vendita e farne poi valere la nullità, potrà comunicare la propria volontà di recedere dal contratto preliminare, escutendo la fideiussione, analogamente a quanto già previsto nel d.lgs. n. 122/2005 in caso di trascrizione del pignoramento sull'immobile promesso in vendita.

Infine, in ordine alla forma e al contenuto della garanzia, il Codice ha previsto l'adozione di un modello standard di fideiussione che sarà strutturato in base alle indicazioni stabilite con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze da emanarsi entro 90 giorni dall'entrata in vigore della riforma. Nelle more dell'adozione di detto decreto Ministeriale, il contenuto della fideiussione dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall'art. 3 del d.lgs. n. 122/2005 (così l'art. 389, comma 3, del d.lgs. n. 14/2019).

Come si è rilevato all'indomani della riforma, questa previsione si collega all'obbligo per il notaio di attestare in atto la verificata conformità della fideiussione al modello standard, senza considerare che la ratio della prescrizione di un contenuto uniforme della fideiussione permette di superare i dubbi interpretativi che si erano presentati nella prassi, al fine di eliminare i casi di nullità del preliminare dipendente da vizi della fideiussione e, nel contempo, agevolare il notaio nell'adempimento del controllo di legalità sul contenuto della fideiussione.

Il d.lgs. n. 122/2005, pur avendo previsto l'obbligo di consegna della polizza assicurativa di durata decennale (c.d. decennale postuma) a garanzia dei vizi e dei danni per rovina, non contemplava rimedi per l'ipotesi in cui la stessa non fosse stata rilasciata.

Data tale lacuna normativa, si era evidenziata la necessità di attribuire maggior rilievo alla funzione svolta dal notaio, il quale avrebbe dovuto verificare, nella sua qualità di pubblico ufficiale, l'adempimento dei vari obblighi imposti dalla legge all'atto della redazione del contratto di trasferimento della proprietà di un immobile.

Il legislatore ha colmato tale lacuna prevedendo che il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà la polizza assicurativa decennale, a pena di nullità di tale atto, che può essere fatta valere solo dall'acquirente (art. 4, comma 1, d.gs n. 122/2005).

Tale previsione, oltre ad essere conforme con quanto già previsto per la garanzia fideiussoria, risulta, altresì, coerente con la disposizione di cui all'art. 5, comma 1-bis,d.lgs. n.122/2005.

Ne consegue che, per i rapporti cui è applicabile la disciplina dettata dal Codice, la consegna della polizza decennale costituisce condizione di validità dell'atto traslativo della proprietà, essendone prevista la consegna a pena di nullità, sia pure a legittimazione relativa.

A differenza della fideiussione, la polizza assicurativa sarà necessaria alla conclusione del solo contratto definitivo e non anche del contratto preliminare.

Invece, analogamente a quanto già previsto per la garanzia fideiussoria, il contenuto e le caratteristiche della polizza assicurativa nonché il relativo modello standard sono determinati con decreto del Ministro dello Sviluppo Economico da adottarsi di concerto con il Ministro della Giustizia e con il Ministro dell'Economia e delle Finanze entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto. Così pure nelle more dell'adozione di detto decreto Ministeriale il contenuto della polizza dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall'art. 4 del d.lgs. n. 122/2005 (così l'art. 389, comma 3 del d.lgs. n. 14/2019).

Come si è sopra esposto, in caso di inadempimento all'obbligo assicurativo, l'acquirente ha la facoltà di recedere dal contratto ed escutere la fideiussione e ciò a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto di trasferimento della proprietà la polizza decennale conforme al modello standard.

Ne consegue che l'acquirente, in caso di mancata consegna della polizza decennale, ha a disposizione due distinti rimedi: esercitare il diritto di recesso dal preliminare, escutendo la fideiussione, senza stipulare l'atto definitivo che sarebbe affetto da nullità relativa; ovvero, qualora optasse per la stipula del contratto definitivo, potrebbe chiedere la nullità del predetto contratto, in caso di mancata consegna della polizza decennale. Come, del resto, esplicato nella relazione illustrativa al decreto delegato n. 14/2019.

In altri termini il diritto di recesso viene riconosciuto all'acquirente al fine di sottrarsi all'obbligo della conclusione di un contratto del quale, dopo la stipula, dovrebbe far valere la nullità.

In questo modo, il diritto di recesso si pone in correlazione con la nullità prevista per il caso di mancata consegna della polizza assicurativa.

Come è stato rilevato, in caso di sequenza preliminare-definitivo le due misure (recesso e nullità) non si sovrappongono ma sono alternative l'una rispetto all'altra, in quanto il recesso riguarda il preliminare mentre la nullità riguarda l'eventuale definitivo che dovesse essere comunque stipulato.

L'ulteriore previsione, inserita nella novella, secondo cui l'atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al relativo modello standard di cui al decreto ministeriale (art. 4, comma 1-quater,d.lgs. n. 122/2005) ribadisce l'inderogabilità della garanzia prestata.

Occorre rilevare che non è stata prevista alcuna sanzione in caso di omissione della menzione sopra indicata.

In proposito, sulla base del tenore letterale della disposizione secondo cui “l'atto di trasferimento deve contenerela menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa…….” si è ritenuto (v. Studio n. 245-2018/P del CNN) che è “doveroso per il notaio, chiamato a ricevere o autenticare un atto avente per oggetto il trasferimento di un immobile da costruire, menzionare in atto gli estremi della polizza indennitaria decennale con l'attestazione della sua conformità al decreto ministeriale; si tratta, infatti, di adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, documentando in atto, in maniera espressa, quell'attività di controllo di legalità sull'adempimento dell'obbligo di rilascio della polizza indennitaria decennale che il notaio è chiamato a svolgere in questi casi, come espressamente sancito nell'art. 388 del d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14”.

Si avverte, inoltre, nello stesso studio che la menzione in atto della polizza decennale è giustificata anche da esigenze di carattere pratico, in relazione a quanto disposto dall'art. 3, comma 7, del d.lgs. n. 122/2005 laddove si prevede che l'efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definito di assegnazione il quale contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa decennale e della sua conformità al decreto ministeriale.

Infatti, in mancanza della predetta menzione nell'atto di trasferimento non sarà possibile la cessazione di efficacia della fideiussione.

Senza considerare che l'obbligo posto a carico del notaio si rivela, altresì, funzionale alla tutela del soggetto contrattualmente debole.

Se, come i primi commentari hanno esattamente evidenziato, lo scopo della norma è riconducibile all'esigenza di assicurare la conservazione nel tempo del patrimonio immobiliare e la tutela dell'interesse dell'acquirente, ciò deve far ritenere che detta menzione sia obbligatoria in ogni vendita di immobile abitativo dal costruttore all'acquirente/consumatore.

Le modifiche apportate all'art. 6 del d.lgs. n. 122/2005 riguardano, da un lato, l'obbligo di stipulare “per atto pubblico o per scrittura privata autenticata” il contratto preliminare ed ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire e, dall'altro, di indicare , negli atti di cui sopra, gli estremi della fideiussione e attestare la sua conformità al modello standard di cui al decreto ministeriale.

Come espressamente veniva indicato nell'art. 12 della legge delega n. 155/2017, la ratio di questa duplice previsione è garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull'adempimento degli obblighi di legge (stipulazione della fideiussione e rilascio della polizza assicurativa).

In questo modo, come esattamente si è sottolineato, la scelta di attribuire al notaio la competenza esclusiva a ricevere o autenticare i preliminari di vendita degli immobili da costruire deriva dalla consapevolezza, acquisita in sede parlamentare, della centralità della funzione notarile di giustizia preventiva nella contrattazione privata, in generale, e immobiliare, in particolare.

Le problematiche che si sono poste, con l'introduzione di queste modifiche, riguardano le conseguenze in caso di mancato rispetto del requisito formale e di mancata menzionedegli estremi della fideiussione e dell'attestazione della sua conformità al modello standard, dato il silenzio della legge.

Con riguardo al primo problema si ritiene, in via unanime, che il mancato rispetto del requisito formale -trattandosi di forma richiesta ad substantiam, in relazione alla matrice pubblicistica sottesa alla riforma, che ha voluto anticipare la protezione dell'acquirente/consumatore già nella fase della contrattazione preliminare degli immobili da costruire - determini nullità assoluta dell'atto e non nullità relativa, come quella prevista per il caso di mancata consegna della fideiussione o della polizza assicurativa.

Con riguardo alla mancata menzione della fideiussione (art. 6, lett. g, d.lgs. n. 122/2015), se prima della modifica si era esclusa la sanzione della nullità, tanto in caso di mancata menzione in atto del rilascio della fideiussione effettivamente consegnata all'acquirente, come pure in caso di mancata consegna, se la fideiussione fosse stata effettivamente stipulata, ora le cose stanno diversamente, in ragione del precetto diretto al notaio sulla base del tenore letterale dell'art. 6, lett. g), come modificato dal decreto n. 14/2019, secondo il quale il contratto deve contenere “gli estremi della fideiussione … e l'attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto…”.

A fronte di chi ritiene che, non essendo prevista alcuna espressa sanzione per la mancata menzione della fideiussione, si debba escludere la sanzione di nullità, neppure relativa, con la conseguenza che il contratto sarà valido qualora la garanzia fideiussoria sia stata di fatto rilasciata (nelle forme di legge), a prescindere dalla circostanza che la stessa sia stata o meno menzionata in atto e che vi sia anche l'attestazione della sua conformità al modello standard, c'è chi opta per la nullità relativa, in linea con le altre ipotesi espressamente previste, e chi riconosce che sussista, comunque, il dovere del notaio di menzionare in atto gli estremi della garanzia fideiussoria, alla luce dei criteri direttivi risultanti dall'art. 12 della legge delega n. 155/2017, potendosi, in caso contrario, configurare una duplice responsabilità (disciplinare e contrattuale) del notaio.

Inoltre, la scelta del legislatore di prevedere la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata per la stipulazione dei contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire determina, come si è da subito messo in luce un ulteriore effetto: ampliare la tutela patrimoniale del promissario acquirente.

La conseguente obbligatorietà della trascrizione del contratto preliminare stipulato con queste forme (art. 2645-bis c.c.) assicura al promissario acquirente l'efficacia prenotativa tipica dell'art. 2645-bis c.c., nonché il privilegio speciale previsto dall'art. 2775-bis c.c., in relazione ai crediti nascenti dall'inadempimento del preliminare.

Le modifiche introdotte con la Riforma del 2019 hanno certamente colmato alcune delle criticità che erano emerse all'indomani della disciplina introdotta dal legislatore del 2005 e, nel contempo, hanno recepito alcune proposte scaturite dal dibattito dottrinale.

Il Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza migliora, sicuramente, una normativa che ha rappresentato, come è stato detto, uno dei maggiori meccanismi di tutela del contraente debole in un periodo in cui la crisi economica e quella del mercato immobiliare avrebbero determinato effetti negativi per gli acquirenti degli immobili da costruire.

Tuttavia, come hanno rilevato i primi commentatori, si evidenziano ancora lacune che non sono state colmate.

In particolare, sono prive di tutela le c.d. vendite sulla carta, dal momento che la consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un “immobile da costruire” ossia un immobile che si trovi in uno stadio di “costruzione”, con conseguente esclusione dei contratti preliminari aventi per oggetto edifici per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore ma non ancora presentato ai competenti Uffici.

In queste ipotesi l'acquirente che versi acconti al costruttore non è tutelato nel caso di fallimento di quest'ultimo.

Si era, quindi, proposto di introdurre sanzioni penali o interdittive a carico del costruttore che riceveva acconti dall'acquirente in mancanza della richiesta di permesso di costruire, come, pure, era stato suggerito, sul modello di quanto previsto nell'ordinamento francese, di prevedere delle sanzioni penali o interdittive per il costruttore che riceva acconti in mancanza di valida fideiussione.

La novella, inoltre, non ha ritenuto di ampliare le ipotesi di situazioni di crisi, facendovi rientrare anche i casi di: a) sequestro che, pur rilevando come particolare forma di pignoramento anticipato, non costituisce un atto di esecuzione individuale o concorsuale; b) iscrizione ipotecaria e trascrizione di domanda sull'immobile oggetto del contratto; c) opposizione all'esecuzione o agli atti esecutivi proposta dal costruttore avverso la trascrizione del pignoramento.

Evidentemente per non aggravare eccessivamente la posizione del costruttore, che si sarebbe visto esposto a più ampi margini di escussione a fronte di una casistica, come si è rilevato, non espressiva di una crisi e quindi di una vera e propria esposizione a rischio.

La formulazione dell'art. 3, comma 4, del d.lgs. n. 122/2005 secondo cui la fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale cosi come previsto dall'art. 1944, comma 2 c.c., ritenuta, da molti, infelice non è stata corretta con la novella.

Come si è osservato, se la preventiva escussione opera, ai sensi dell'art. 1944, comma 2, c.c., solo ove espressamente stabilito dalle parti non avrebbe alcun senso richiedere la rinuncia ad un beneficio che non ha carattere automatico e generale.

Mezzasoma, La tutela degli acquirenti di immobili da costruire: i recenti interventi legislativi e giurisprudenziali, in Corr. giur., 2019, 1265;

Mazzamuto, Note in tema di acquisto di immobili da costruire dopo l'emanazione del Codice della crisi di impresa, in Riv. dir. econ. trasp. e amb., 2019, 119;

Giorgetti - Bonafine, Le nuove garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire, in Immob. & proprietà, 2019, 231;

Sironi, Immobili da costruire: le nuove tutele degli acquirenti dopo il d.lgs. n. 14/2019, in Notariato, 2019, 625;

Rizzi, L'acquisto di immobili da costruire. Tutele vigenti e nuove tutele (dopo l'entrata in vigore del d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14), Studio n. 245-2018/P approvato dall'Area Scientifica-Studi Pubblicistici il 16 gennaio 2019, in CNN Notizie, n. 46 dell'11 marzo 2019;

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