Assemblee del supercondominio e la difficile impugnazione delle delibere ordinarie nei condominii di edifici con oltre sessanta partecipanti

Le norme di riferimento sono:

- l'art. 1117-bis c.c.: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”;

- l'art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c.: “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Il primo dato normativo, seppur con qualche dubbio su talune espressioni, è chiaro nella ratio e nella volontà del riformatore di voler normare quelle realtà immobiliari sorte in epoca recente, ovvero a partire dall'ultimo quarto del XX secolo e in particolare la multiproprietà e il c.d. Supercondominio.

La seconda norma, invece, nel tentativo di regimentare i Supercomdomini più piccoli da quelli più estesi, ha in realtà iniziato e non ultimato un percorso normativo.

Detta mancata ultimazione ha generato e genera tutt'oggi enormi difficoltà sotto alcuni aspetti.

In particolare, lo spartiacque che differenzia le realtà in commento sino a 60 partecipanti da quelle con un numero superiore, rappresenta non solo un divisorio fisico, ma anche giuridico di rilevante importanza.

Le due tipologie di Supercondominio sono regolate in modo diverso.

Il primo, quello sino a 60 partecipanti, vive e funziona in tutto e per tutto come un normale Condominio, con l'unica differenza che il “timone” è in mano ad un superamministratore, ma le assemblee, ordinarie o straordinarie che siano, vedono coinvolti gli stessi soggetti.

Il secondo, invece, quello costituito da 61 o più partecipanti, vede diversificarsi il suo funzionamento a seconda che si tratti di gestione ordinaria o straordinaria.

Per la prima, è stato previsto un nuovo soggetto che partecipa all'assemblea in rappresentanza del singolo stabile, il "rappresentante".

Ad esso è rimessa non solo la partecipazione all'assemblea ordinaria.

Per la seconda, è stata invece mantenuta ferma l'assemblea plenaria di tutti i partecipanti.

In questa sede verrà trattato solo l'aspetto relativo all'impugnazione del verbale assembleare, rimettendo a future pubblicazioni tutti gli altri aspetti rilevanti.

I neo normati Supercondominioquindi sono di due: sino a 60 partecipanti ed oltre i 60 partecipanti.

a. Nei Supercondominii sino a 60 partecipanti, il superamministratore dovrà convocare i partecipanti, gli stessi partecipanti, sia alle assemblee ordinarie che a quelle straordinarie.

Cambierà il quorum di valida delibera a seconda dell'oggetto della voce posta all'ordine del giorno, ma non cambia la connotazione fisica di chi deve essere convocato e di chi ha diritto a partecipare.

In prima battuta, non pare sussistere alcuna diversità da un ordinario Condominio.

A ben vedere, invece, un dato letterale (e non solo) che li differenzia c'è.

Infatti, l'art. 66 disp. att. c.c. precetta testualmente che “L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.".

In quelle due paroline, “aventi diritto”, si annida la differenza dal “partecipante”.

b. Nei Supercondominii oltre i 60 partecipanti il legislatore ha invece differenziato le assemblee che trattano la gestione ordinaria, da quelle aventi ad oggetto la gestione straordinaria.

La differenza riguarda in particolare i soggetti che devono essere convocati in assemblea e quindi aventi diritto di voto.

Nelle assemblee ordinarie, parteciperà il rappresentante designato dal singolo stabile al quale, oltre a questa ordinaria partecipazione, ha anche il diritto di nominare il superamministratore.

Il ruolo di rappresentante è carico di onore, ma soprattutto di oneri.

Esso - dice il legislatore - agisce secondo le regole del mandato e la sua designazione non può essere caratterizzata da alcun limite o condizione si ha per non apposta.

In merito all'iter assembleare, il “ponte” tra il rappresentante e lo stabile che lo ha designato è dato, sempre secondo la norma, dalle “comunicazioni” del primo verso il secondo.

In particolare, il rappresentante dovrà comunicare all'amministratore l'ordine del giorno e le decisioni (delibere) adottate.

A queste comunicazioni la legge non pone particolari requisiti di forma, ma solo che esse siano “tempestive”.

Quindi, il dovere del rappresentante è inoltrare quanto imposto dalla norma senza indugio alcuno.

La norma contiene, però, un altro aspetto.

Senza scriverlo in modo diretto, il legislatore ha fatto, infatti, capire che la convocazione all'assemblea ordinaria giunge al rappresentante e questi, poi, lo inoltra all'amministratore dello stabile che, appunto, rappresenta.

Nelle assemblee straordinarie, il superamministratore dovrà fare una plenaria chiamata di tutti i rappresentanti e, in questa realtà, non appare più la figura del rappresentante.

Convocazione e inoltro verbale, quindi, verranno inoltrati ai partecipanti con i quali il superamministratore si rappresenta in modo diretto e senza più il tramite di altre figure.

Le delibere del Supercondominio, al pari di quelle del classico condominio, possono essere impugnate per le invalidità comportanti l'annullabilità o per quelle più gravi che determinano la nullità.

Nei Supercondominio sino a 60 partecipanti, l'amministratore dovrà inoltrare la convocazione all'assemblea e poi il verbale ai singoli partecipanti.

Questi, se riterranno e vorranno, potranno proporre opposizione nei termini di legge.

Quindi, in questo caso, non sussistono particolari problemi.

La stessa analisi la si può trasferire integralmente alle assemblee plenarie dei supercondomini con più di 60 partecipanti, atteso che appunto questi saranno i soggetti coinvolti nella convocazione e nella comunicazione delle decisioni adottate.

Un dedalo di dubbi e difficoltà sorgono, invece, nel caso delle assemblee relative alla gestione ordinaria.

Il dato normativo fornisce con certezza alcuni elementi: a) convocato deve essere il rappresentante; b) il diritto a partecipare è in capo al rappresentante; c) l'inoltro della convocazione e del verbale all'amministratore dello stabile devono avvenire cura del rappresentante; d) il verbale dovrà essere inviato al superamministratore al rappresentante assente.

Accanto a queste certezze, nascono delle incertezze soprattutto legate alla forma ed alla tempistica con cui i diretti interessati, i partecipanti, hanno conoscenza effettiva delle decisioni assunte nell'assemblea dei rappresentanti e da quando e come decorrono i tempi per eventualmente contestare la validità del verbale.

Questa problematica è insita nella norma che, dopo aver posto che “Il rappresentante (....) comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii”, non pone poi alcuna stringente tempistica sull'ulteriore passaggio dei documenti citati dall'amministratore ai proprio amministrati del singolo stabile, anzi il legislatore ha scritto soltanto “L'amministratore riferisce in assemblea”.

Da ciò scaturiscono solo dubbi e incertezze che ad oggi né le norme, né la giurisprudenza hanno risolto.

Tra questi è chi sia il soggetto preposto ad impugnare il verbale dell'assemblea ordinaria.

Sul punto, si possono avanzare solo tesi, che analizzate nella loro applicazione, manifestano vantaggi e svantaggi.

La prima prede in analisi la figura del rappresentante come centrale e determinante.

Avendo questi partecipato all'assemblea ed adottato liberamente, scevro da limiti o condizioni, la sua decisione avrà, altresì, il diritto di contestare eventuali irregolarità.

Se, da un lato, l'analisi figlia della logica potrebbe segnare un punto a favore di questa tesi, dall'altro, le norme specifiche e quelle istituzionali segnano invece un vincente scacco matto.

Infatti, tra i poteri dati al rappresentante, non v'è quello dell'impugnazione, né egli, nel ruolo designato, è titolare di alcun diritto tale da ricondurlo all'alveo di condomino o rappresentante.

La seconda tesi pone, invece, come soggetto legittimato alla contestazione l'amministratore dello stabile che ha tempestiva conoscenza sia dell'ordine del giorno, sia delle decisioni consequenziali assunte.

Anche in questo caso, se l'analisi dei tempi potrebbe dare una ragionevole fondatezza alla tesi, dall'altro l'amministratore non appare tra coloro che hanno una tale legittimazione.

La terza ed ultima tesi pone il testimone della decisione della contestazione e dell'impugnazione in mano dell'unico diretto interessato, e cioè ad ogni singolo partecipante.

Questa soluzione che, da un punto di vista giuridico, parrebbe perfettamente corretta, sebbene presenti una difficoltà di natura temporale.

In questo caso, il passaggio della convocazione e della delibera è:

Rappresentante - Amministratore: in modo tempestivo

Amministratore - partecipante: in seno all'assemblea.

Il primo segmento è stato temporalmente disciplinato con un avverbio: tempestivamente che significa senza indugio, sùbito, senza perdita di tempo.

Questo significa, altresì, che l'amministratore ha conoscenza diretta delle decisioni in un termine assai breve e pertanto compatibile con la tempistica contestazione di ogni invalidità, soprattutto quelle determinanti la mera annullabilità.

L'ulteriore passaggio è, invece, caratterizzato da un'assenza di tempi.

Infatti, la locuzione utilizzata “all'assemblea” è chiara nell'individuare a chi l'amministratore deve riferire, ma non dice quale assemblea: alla prima che si terrà, ad una convocata ad hoc.

Incertezza normativa che permane tutt'oggi.

Accanto a questo dubbio, ne sorge un altro.

Fermo restando che le nullità possono essere sollevate senza limiti di tempo, le annullabilità possono essere invece rilevate entro 30 giorni dall'assemblea da coloro che hanno manifestato dissenso o voto contrario o entro giorni 30 da quando giunge il verbale per gli assenti.

Orbene, il singolo partecipante è presente all'assemblea per il mezzo del proprio mandatario, il rappresentante.

Se così fosse, la corretta individuazione in punto di diritto, il problema che si pone è il seguente.

Ammesso che il soggetto legittimato ad impugnare sia il singolo condomino/partecipante, da quando decorrono i 30 giorni per la tempestiva impugnazione?

Dal giorno dell'assemblea per chi era presente a mezzo del rappresentante o da quando a questi sia comunicato il verbale se assente, dal giorno in cui l'amministratore ha ricevuto la tempestiva comunicazione dal rappresentante o da quando questi riferisce all'assemblea?

In quest'ultimo caso, i termini per la tempestiva impugnazione sono ancora validi o ormai decorsi?

Ed ancora, il partecipante del singolo stabile che desideri impugnare la delibera ritenendola annullabile, potrà farlo se il proprio rappresentante ha espresso voto favorevole?

A quest'ultima domanda, si ritiene di poter rispondere in modo negativo, in quanto se il voto espresso dal rappresentante dovesse assumere profili di errore generativo di responsabilità, questi ne risponderà secondo le usuali norme del mandato.

Il primo quesito, invece, è davvero difficile da risolvere.

Infatti, tra il giorno in cui si tiene l'assemblea ed il giorno in cui il singolo condomino viene a conoscenza del verbale si può presumere che passi un lasso di tempo variabile a seconda della celerità del duplice passaggio previsto ala norma rappresentante e amministratore e amministratore partecipante-condominio.

Pur nella più rosea valutazione, questi passaggi richiedono un termine che mal si concilia con le tempistiche dell'impugnazione della delibera per annullabilità.

Insomma, da qualsiasi prospettiva si analizzi la problematica, l'impugnazione della delibera relativa alla gestione ordinaria è complessa ed elaborata e che non ha una soluzione che possano contemperare il rispetto delle norme e la tutela dell'interesse dei diretti interessati.

Il richiamo in blocco operato dall'art. 1117-bis c.c. delle norme del diritto condominiale (artt. 1117-1139 cc.), comporta che per le impugnazioni si devono prendere in analisi le norme già esistenti e novellate con la l.n. 220/2012e non norme specifiche create appositamente.

In relazione alle impugnazioni delle delibere scaturenti dalle assemblee ordinarie, non v'è dubbio che, nel rispetto dell'art. 24 Cost., il legislatore debba quanto prima metter mano ad una normativa ad hoc così da sgombrare il campo sia per quanto attiene al soggetto legittimato alla contestazione, sia i tempi che i termini con cui tale diritto possa essere esercitato.

Celeste, Supercondominio (assembla e amministratore), in Condominioelocazione.it, 2 ottobre 2018;

Del Chicca, Sull'assemblea del supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, in Arch. loc. e cond., 2017, 407;

Iovino, L'impugnazione delle delibere dei supercondominii, in Merito, 2017, fasc. 7, 14;

Cintio, Supercondominio e legittimazione all'intervento nell'assemblea: riflessioni a margine della novella del 2013, in Giur. it., 2014, 546;

Scalettaris, Qualche riflessione sul supercondominio prima e dopo la riforma, in Riv. giur. edil., 2013, I, 1015.