Rifacimento facciata condominiale. Benefici fiscali e ratifica dell'assemblea delle spese autorizzate dai condomini

Così la Corte di Cassazione con ordinanza n. 10845/20 depositata l'8 giugno.

In accoglimento dell'appello del Condominio, la Corte di merito aveva respinto l'opposizione avanzata dalla condomina contro il decreto ingiuntivo relativo ai contributi per il rifacimento della facciata condominiale. In particolare, secondo la Corte territoriale, era stata raggiunta la prova della imputabilità al Condominio della spesa per il rifacimento della facciata in quanto, seppur il contratto d'appalto aveva inizialmente visto come committenti alcuni singoli condomini, di seguito era stato nominato un Amministratore del Condominio che aveva curato l'esecuzione del rapporto con l'impresa incaricata. Ad avviso della Corte d'Appello, dunque, era del tutto legittima la delibera volta a ripartire le relative spese, benché l'intervento non fosse stato inizialmente approvato collegialmente. Oltre al rigetto dell'opposizione, la Corte aveva ritenuto infondata la domanda riconvenzionale risarcitoria della ricorrente per la mancata fruizione dei benefici fiscali.

Avverso la decisione in commento, la condomina aveva proposto ricorso in cassazione eccependo, tra i vari motivi, che le fatture emesse dall'impresa appaltatrice erano state intestate al Condominio, pur provenendo i pagamenti dai singoli condomini e non dall'amministratore; del resto, la rappresentanza formale del Condominio, con la nomina di un amministratore, si era perfezionata soltanto dopo la conclusione dei lavori. L'assemblea, secondo la ricorrente, avrebbe dunque ratificato le spese sostenute non dall'Amministratore, ma dai singoli condomini committenti; sicché, soltanto costoro avrebbero potuto agire per il rimborso. Con altro motivo, la ricorrente eccepiva che la Corte aveva erroneamente escluso il nesso causale tra il comportamento messo in atto dai condomini, che avevano affidato i lavori di rifacimento della facciata senza approvazione assembleare, e la decadenza dal beneficio delle detrazioni fiscali.

A tal proposito, la S.C. ha evidenziato che l'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., ha sempre il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore, ovvero, in caso di mancata nomina dello stesso, direttamente da parte di alcuni condomini (come nel caso in esame) in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti. Non viene infatti in gioco, nel presente giudizio, la pretesa di rimborso azionata dai singoli condomini ma proprio il potere assembleare di approvazione, seppur in via di ratifica, delle opere di manutenzione straordinaria e di ripartizione delle rispettive spese tra tutti i partecipanti. Né assume alcuna decisività la circostanza che il Condominio avesse proceduto alla nomina dell'amministratore soltanto dopo la conclusione dei lavori, in quanto l'Amministratore, per effetto della nomina ex art. 1129 c.c., ha soltanto una rappresentanza "ex mandato" dei vari condomini; sicché, la sua mancata nomina non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, trovando piuttosto applicazione l'art. 1105 c.c., il quale stabilisce le regole di amministrazione della cosa comune, ferma la configurabilità di una ratifica assembleare dell'operato negoziale dei singoli partecipanti mediante approvazione del riparto dei rendiconti di spesa (Cass. sez. VI-II, 03 aprile 2012, n. 5288).

A tal proposito, la Corte territoriale aveva giustamente affermato che la ricorrente doveva imputare a sé il ritardo nella partecipazione delle spese e la conseguente impossibilità di documentare le stesse allo scopo di poter beneficiare delle detrazioni fiscali. Difatti, il singolo condomino che, in ipotesi di lavori eseguiti su parti condominiali, non abbia in concreto provveduto ai relativi pagamenti, contestando la sussistenza del proprio obbligo di contribuzione (per essere state le opere di manutenzione commissionate da altri comproprietari), e non si sia potuto perciò avvalere delle detrazioni in ragione della spesa sostenuta per l'intervento edilizio, in forza dell'art. 1 della l. n. 449/1997, non può accampare alcuna pretesa risarcitoria nei confronti dell'intero Condominio, essendo stato proprio l'inadempimento dell'interessato la causa che ha determinato la perdita della facoltà di detrarre il relativo costo dall'imposta sul reddito delle persone fisiche.

In conclusione, per i motivi esposti, il ricorso è stato rigettato.

Fonte: dirittoegiustizia.it