Decreto semplificazioni convertito in legge. Gli aspetti principali in ambito immobiliare

Redazione scientifica
18 Settembre 2020

Per rilanciare l'economia nazionale, fortemente colpita dalla diffusione del Covid-19, tra le misure più importanti, vi sono le semplificazioni in materia edilizia, lo snellimento e la digitalizzazione delle procedure amministrative e le agevolazioni dedicate alle attività d'impresa, all'ambiente e alla green economy.

Legge di conversione. Sul supplemento ordinario n. 33/L della Gazzetta Ufficiale n. 228 del 14 settembre 2020 è stata pubblicata la legge 11 settembre 2020, n. 120: “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, recante misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale” in vigore dal 15 settembre 2020”. Le modifiche mirano a ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese e a garantire il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Barriere architettoniche. Per quanto concerne l'ambito condominiale, le norme previste per l'eliminazione delle barriere architettoniche e l'uso delle cose comuni da parte del singolo condomino per gli interventi di cui all'art.119 del d.l. Rilancio n. 34/2020 conv. con la l. n. 77/2020 (quelli compresi nel Superbonus del 110%), non hanno subito alcuna modifica rispetto al testo originario in sede di conversione. Dunque resta la novità introdotta dall'art. 10 del d.l. n. 76/2020 rubricato “Semplificazioni e altre misure in materia di edilizia” che al terzo comma stabilisce che: “Ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all'articolo 1102 del codice civile. Alla legge n. 13 del 1989 sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 2, comma 1, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: «Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell'articolo 1120 del codice civile.»; b) l'articolo 8 è abrogato.”

Ebbene, secondo una prima lettura della norma in esame, il singolo condomino avrà più potere sulle parti comuni riguardo tutti quegli interventi che mirano a rimuovere le barriere architettoniche, sempre nel rispetto dei limiti posti dall'art. 1102 c.c. Il condomino avrà lo stesso potere anche per quanto riguarda gli interventi compresi nel Superbonus 110%. In particolare, con la modifica citata, gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche non sono da considerarsi, in alcun caso, di carattere voluttuario; ciò implica che se l'assemblea delibera un'opera per rimuovere le barriere architettoniche, la decisione non potrà essere considerata come un'innovazione voluttuaria al fine di non partecipare alla spesa.

Edilizia.Per quanto riguarda il settore dell'edilizia il Governo ha pensato a misure di sicuro impatto sui tempi e le procedure. Il Testo Unico dell'edilizia (adottato con d.P.R. n. 380/2001) viene modificato in diversi punti, al fine di semplificare le procedure edilizie e garantire il recupero e la qualificazione della ricchezza edilizia esistente, lo sviluppo dei processi di rigenerazione urbana, la decarbonizzazione, l'efficientamento energetico e la messa in sicurezza contro il rischio sismico. In particolare, il nuovo comma 1-ter dell'art. 2-bis del Testo Unico prevede che in caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Inoltre, nella versione definitiva, il Decreto Semplificazioni all'art. 10 sancisce due importanti modifiche dell'art. 9-bis del Testo Unico dell'Edilizia: il primo è il cambiamento della rubrica dell'articolo, che in virtù del dl semplificazioni diventa "Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili."; il secondo consiste nell'aggiunta all'art 9-bis, dopo il comma 1 del nuovo comma 1-bis, il quale prevede che: "Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”. Infine, tra le altre modifiche rilevanti, si segnalano quelle contenute negli articoli art. 10 (Semplificazioni e altre misure in materia edilizia); art. 10-bis (Semplificazioni in materia di demolizione di opere abusive), inserito ex novo dal Senato e che sostituisce integralmente l'art. 41 (Demolizione di opere abusive) del d.P.R. n. 380/2001.

Colonnine elettriche.L'art. 57 del d.l. n. 76/2020, convertito con la l. n. 120/2020, definisce e disciplina la realizzazione di infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici in apposite aree di sosta, sia aperte al pubblico che in aree private e prevedendo semplificazioni per la loro realizzazione. Nel corso dell'esame al Senato è stato inserito il comma 2-bis, il quale prevede che, nei casi di infrastrutture di ricarica all'interno di aree e edifici pubblici e privati e su strade private non aperte all'uso pubblico, la ricarica del veicolo elettrico è da considerarsi un servizio e non una fornitura di energia elettrica. Il comma 4 reca inoltre, per tali strutture situate su strade o aree aperte al pubblico, il principio dell'accessibilità in modo non discriminatorio, a tutti gli utenti stradali delle infrastrutture di ricarica, esclusivamente per la sosta di veicoli elettrici in fase di ricarica al fine di garantire una fruizione ottimale dei singoli punti di ricarica. Le aree di ricarica vengano invece realizzate all'interno di edifici pubblici o privati e su strade private, in questi casi il comma 3 prevede che si applichi l'art. 38 del Codice della Strada, che definisce le varie tipologie di segnaletica stradale, ferma restando l'applicazione delle vigenti norme in materia di sicurezza. In particolare, il comma 10 dell'art. 38 del C.d.S., dispone che il campo di applicazione obbligatorio della segnaletica stradale comprenda le strade di uso pubblico e tutte le strade di proprietà privata aperte all'uso pubblico. Nelle aree private non aperte all'uso pubblico, l'utilizzo e la posa in opera della segnaletica, ove adottata, devono essere conformi a quelli prescritti dal regolamento.