Assegnazione di posto auto nel cortile

È legittima la deliberazione, assunta a maggioranza, con cui l'assemblea delimiti gli spazi destinati a parcheggio nel cortile, limitandone il godimento alle sole unità immobiliari ad uso abitativo, con esclusione dei locali commerciali?

Tra le funzioni proprie del cortile v'è quella di area destinata alla sosta e/o al parcheggio delle autovetture dei condomini, sempre che ciò non sia escluso da una specifica previsione regolamentare di natura contrattuale, ovvero dalla conformazione dei luoghi (Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2013, n. 27940).

In proposito, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che, ove sosta e parcheggio siano consentiti, l'assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune, proprio dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2012, n. 12485), precisando altresì che tale regolamentazione, mediante individuazione dei singoli posti, eventualmente con apposite strisce di segnaletica orizzontale, non comporta un'immutazione materiale innovativa, o uno scioglimento della comunione del bene, poiché sia la destinazione, sia la consistenza fisica, sia la comproprietà del cortile non sono modificate da tali opere, che si limitano solo a rendere più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 31 marzo 2015, n. 6573).

Conseguentemente, nell'ambito del proprio potere regolamentare, l'assemblea ben può, con la maggioranza ex art. 1136, comma 5, c.c., assumere decisioni in tema di assegnazione, delimitazione e modalità di godimento degli spazi a parcheggio (Cass. civ., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9877), non versandosi in presenza di un'innovazione vietata ex art. 1120 c.c. (Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2008, n. 5997).

Sennonché, imprescindibile presupposto affinché operi tale principio va ravvisato nella circostanza che tutti i condomini possano usufruire della peculiare funzione del cortile, quale area destinata al parcheggio, se del caso - ove gli spazi siano insufficienti per il contemporaneo godimento da parte dei condomini - in via turnaria (Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2012, n. 12485), in applicazione del principio in base al quale se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24647; Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1991, n. 13036).

In applicazione di tali principi, dunque, la risposta al quesito che precede non può che essere negativa.

Ed infatti, una delibera indirizzata a ripartire i posti auto nel cortile, mediante assegnazione individuale in uso esclusivo a ciascun condomino proprietario delle sole unità immobiliari destinate ad uso abitativo, con esclusione dei locali commerciali (botteghe, negozi, ma anche uffici), tende ad eseguire un frazionamento convenzionale della proprietà comune, con conseguente scioglimento della comunione e necessità, a pena di nullità, di voto favorevole di tutti i comproprietari (Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2016, n. 23660).

Da evidenziare, infine, che, alla luce dell'art. 1117-ter c.c., introdotto a seguito della novella del 2012, la questione potrebbe essere oggetto di parziale rimeditazione, laddove si acceda all'impostazione per cui una delibera della specie di quella in esame potrebbe portare ad una modificazione della destinazione d'uso della cosa comune (nella specie, il cortile) e, dunque, essere suscettibile di approvazione non già all'unanimità dei millesimi ma con le maggioranze «rafforzate» ivi previste.