Le spese per l'ascensore nel condominio minimo

La giurisprudenza, chiamata più volte ad esprimersi su ipotesi che appartengono ad un quadro condominiale non convenzionale, ha individuato due norme da prendere in considerazione: l'art. 1110 c.c., rubricato «rimborso spese» e disposizione attinente all'istituto della comunione, secondo il quale «il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso» e l'art. 1134 c.c., norma propria del condominio e titolata (dopo la riforma del 2013) «gestione di iniziativa individuale», il quale stabilisce che «il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». La Corte di Cassazione, pronunciandosi a Sezioni Unite, ha affermato che nel c.d. condominio minimo il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni, anticipate da uno dei condomini, è disciplinato da quest'ultima disposizione (Cass. civ., sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046; conf. Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2011, 21015).

Il condominio minimo è una figura nata dalla prassi giurisprudenziale che non ha trovato, da parte del legislatore, un riconoscimento nella disciplina condominiale. L'esiguità del numero dei condomini non esclude né la sussistenza di un condominio, né l'applicabilità al medesimo di tutte le disposizioni relative all'Istituto, con eccezione dell'art. 1136 c.c., sostituito dagli artt. 1104, 1105 e 1106 c.c. Tanto è vero che, ancora di recente, è stato affermato che nel condominio c.d. minimo (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché quest'ultima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione «unanime», tale dovendosi intendere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perché l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, come nella specie, alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario. (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2017, n. 5329).

Detta impossibilità di formare le doppie maggioranze previste dalle norme in materia di condominio ha effetto diretto sul pagamento delle spese e sul diritto al loro rimborso per chi le abbia anticipate.

La problematica, che riguarda la vita generale del mini-condominio è particolarmente rilevante nel caso in cui nello stabile, per quanto di piccole dimensioni, sia stato installato un ascensore (si pensi solo ad un edificio dei primi anni del secolo scorso, nel quale l'altezza di ciascun piano supera di gran lunga quella di un normale piano di un immobile moderno) che ha necessità di costante manutenzione, programmata e cadenzata nel tempo nonché finalizzata a garantire l'utilizzo di un impianto efficiente, sicuro ed in linea con le normative di settore.

In questo campo, infatti, il legislatore è molto prolifico e le disposizioni cambiano nel tempo in ragione dell'evolversi della tecnologia impiantistica, con l'entrata in vigore di nuove disposizioni o di norme correttive di quelle già operative, tutte con il comune obiettivo non solo di adeguare il nostro sistema legislativo alle direttive europee, ma anche quello di evitare l'aggravio delle procedure di infrazione nei confronti del nostro Paese.

La giurisprudenza, riferita ad un panorama di carattere generale, ha affermato che «la diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 cod. civ.» (così Cass. civ. n. 2046/2006 cit.). Principio che si è consolidato nel tempo.

Se quanto affermato dai supremi giudici vale per tutte le fattispecie di interventi manutentivi, ordinari o straordinari, conservativi e quant'altro si prospetti anche nell'ambito di un piccolo condominio, il punto focale della questione, per quanto di nostro interesse, sembra essere quello di una sua estensibilità anche all'ipotesi di interventi che devono essere effettuati sull'impianto di risalita e che, anche se non urgenti, devono comunque essere effettuati per mantenere lo stesso in sicurezza.

Va rammentato che secondo la normativa più recente (d.P.R. 10 gennaio 2017, n. 23 che ha modificato il d.P.R. 30 aprile 1999, n. 162) l'impianto di risalita è oggetto, in termini di obbligatorietà, di vari tipi di interventi classificati di manutenzione, verifiche periodiche e straordinarie, messa a norma e così via. Così come è prevista, da altre disposizioni di legge, l'imposizione di severe sanzioni in caso di inadempimento agli obblighi di legge.

Questi riferimenti sono non avulsi dal contesto oggettivo poiché, in questo campo, il requisito dell'urgenza, ritenuta dalla giurisprudenza come presupposto necessario per legittimare il rimborso della spesa anticipata da uno dei due condomini nei confronti del secondo comproprietario dell'impianto, potrebbe distaccarsi dalla comune nozione di intervento di forza maggiore, imprevisto o imprevedibile, mentre una semplice manutenzione ordinaria trascurata nel tempo potrebbe perdere il proprio carattere diventando necessaria e non rinviabile.

Se è vero che per effetto dell'art. 1104 c.c. ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e che - come stabilito dall'art. 1105 c.c. - tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione e che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascuno di essi può ricorrere all'autorità giudiziaria, che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore, è altrettanto vero che, con espresso riferimento all'ascensore, potrebbe nascere un problema di continuo ricorso ai giudici nel momento in cui uno dei due condomini dovesse adottare un permanente comportamento ostruzionistico nei confronti dell'altro. In effetti si potrebbe creare una situazione di conflitto tale da incidere in modo rilevante su opere, quelle attinenti alla manutenzione e conservazione dell'ascensore dovute perché indiscutibilmente oggetto di normative di settore che dettano tempi e modalità di esecuzione, nonché irrogano - ove previsto - sanzioni in caso di inadempimento.

Per ora la questione posta, anche se rara e potenziale, esiste ma resta senza soluzione, visto che la giurisprudenza non si è mai occupata della fattispecie specifica, per cui non resta che attendere che il caso diventi reale e che sia portato all'attenzione dei giudici nel momento in cui le problematiche evidenziate diventino controversia giudiziaria.

Tuttavia appare corretto evidenziare che la Corte di Cassazione, sempre in via del tutto generale, in merito al rapporto tra art. 1110 c.c. e art. 1134 c.c., pur ribadendo il principio consolidato pronunciato nel 2006 dalle Sezioni Unite, ha precisato che «solo l'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore. Solo in siffatta evenienza, pertanto, in caso di inattività di questi ultimi, egli può procedere senz'altro agli esborsi e pretenderne il rimborso, ed incomberà su di lui l'onere della prova sia della trascuranza che della necessità dei lavori» (così Cass. civ., sez. II, 8 maggio 2017, n. 11186). In questa puntualizzazione si può trovare la chiave di lettura delle questioni affrontate.

Detto questo, pur riconoscendo che il tema del condominio minimo è stato esaminato solo in relazione ai riflessi che può avere sull'argomento delle spese attinenti all'ascensore vale, comunque, la pena indicare quale spunto bibliografico in approfondimento all'argomento trattato.

Capponi, Quando non si riescono ad adottare i provvedimenti necessari per la conservazione della cosa comune. Appunti sul quarto comma dell'art. 1105 c.c. in materia condominiale, in Arch. loc. e cond., 2016, 486;

Rota, Condominio minimo e disciplina applicabile., in Immob. & proprietà, 2009, 430;

Pugliese, Il c.d. condominio minimo e il regime delle spese fatte dal singolo condomino, in Giust. civ., 2007, I, 2605;

Magini - Zerauschek, Il condominio minimo e il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni, in Immob. & proprietà, 2007, 627.