Vendita di immobili da costruire: se c'è abuso del diritto niente nullità di protezione

La Sez. II civile della Cassazione (prdinanza n. 19510/20, depositata il 18 settembre), ha confermato la pronuncia di nullità di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire, ma con alcuni avvertimenti da non sottovalutare.

Il caso. Veniva stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione a garanzia del quale il promittente venditore prestava fideiussione (ex art. 22 d.lgs. n. 122/2005) ricevendo euro 40.000 dal promissario acquirente (caparra confirmatoria).

Poco prima della stipula del definitivo, il promissario acquirente chiedeva un rinvio dovendo preventivamente – per recuperare liquidità - vendere un altro immobile di sua proprietà.

Concesso il rinvio, la promissaria acquirente versava l'ulteriore somma di euro 90.000.

Con successiva comunicazione la promissaria acquirente comunicava di non intendere procedere all'acquisto perché non aveva venduto l'immobile di proprietà e perché non era stata rilasciata altra polizza fideiussoria, che in effetti veniva rilasciata solo in seguito dalla promittente venditrice (per poco più di 100.000 euro).

In primo grado, il Tribunale dichiarava la nullità del contratto preliminare con condanna alla restituzione delle somme. La sentenza veniva confermata in appello. Decisivo il fatto che la promittente venditrice avesse rilasciato la seconda fideiussione per somme ulteriormente ricevute dopo la scadenza del termine previsto nell'accordo (integrativo) e per una somma inferiore rispetto a quella complessivamente versata dalla promissaria acquirente.

Gli asseriti errori dei giudici di merito. Secondo il ricorrente ci sarebbe stato un duplice errore nella sentenza d'appello.

Infatti, l'accordo integrativo al preliminare prevedeva una condizione cui era stata subordinata la vendita definitiva e che non si era verificata: la vendita di una casa di proprietà della promissaria acquirente.

Inoltre, non era stato valutato il comportamento di quest'ultima sotto il profilo dell'abuso di diritto, laddove la nullità era stata eccepita solo allo scopo di sottrarsi agli impegni contrattuali. La deduzione della nullità sarebbe stata determinata dall'assenza di provvista per l'acquisto.

Nullità di protezione per il soggetto debole. La Suprema Corte anzitutto ricorda che la nullità di cui all'art. 2 d.lgs. n. 122/2005 è una nullità di protezione avente carattere relativo, che può essere proposta o eccepita dall'acquirente, nel suo esclusivo interesse, in quanto soggetto debole nell'ambito dell'operazione contrattuale di compravendita immobiliare.

La questione di diritto: nullità nell'ipotesi in cui la fideiussione sia rilasciata in un momento successivo. Una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dall'art. 2 d. Lgs n. 122/2005 costituisce abuso del diritto.

Nullità e meritevolezza. Fondamentale è allora indagare la meritevolezza dell'interesse del promissario acquirente a far valere la nullità qualora la fideiussione sia stata comunque rilasciata e non si sia manifestata l'insolvenza del debitore.

Tutela del soggetto debole e buona fede. La tutela del soggetto debole, nel cui interesse è prevista la nullità di protezione deve coniugarsi con i principi di buona fede nell'esecuzione del contratto, al fine di evitare che lo strumento si presti a forme di abuso, che consentano al promittente acquirente di sciogliersi dal vincolo contrattuale con il preteso del mancato rilascio della fideiussione.

L'immobile “da costruire” è stato ultimato? In questo quadro, in caso di rilascio della fideiussione in un momento successivo alla conclusione del contratto, va verificato se l'immobile oggetto del preliminare sia stato ultimato e sia agibile perché in tale ipotesi verrebbe meno la necessità della tutela in favore del soggetto debole che non è più in pericolo.

No ad utilizzi strumentali della domanda di nullità contrattuale. Sul punto la Suprema Corte è molto chiara.

Infatti, la proposizione della domanda di nullità quando l'interesse protetto dalla norma non abbia più ragione di temere alcun pregiudizio (per essere stato comunque assicurato l'interesse che la condizione asimmetrica dei contraenti avrebbe potuto pregiudicare o, addirittura, per essere stato già attuato l'interesse primario cui mirava il regolamento negoziale) è funzionale non ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che l'ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte.

L'abuso del diritto. In sintesi, si ha “abuso del diritto”, quando il titolare, pur in assenza di divieti formali, lo esercita con modalità non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede, causando uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, ed al fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facoltà furono attribuiti.

Nella fattispecie: non c'è stato abuso del diritto. Nel caso di specie non è stata ravvisato alcun abuso del diritto: la polizza era stata rilasciata ben oltre il termine previsto per la conclusione del contratto definitivo e dopo le reiterate richieste del promissario acquirente; l'immobile non era stato ancora ultimato.

In conclusione, secondo gli Ermellini, il rilascio della garanzia in data successiva alla scrittura integrativa per un importo inferiore alle somme versate dal promittente acquirente e senza che i lavori fossero stati ultimati integrano senza alcun dubbio l'ipotesi prevista dall'art. 2 d.lgs. n. 122/2005. Da qui la conferma della pronuncia di nullità del contratto.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it