Contratto di locazione in comproprietà

Qual è la qualificazione giuridica del rapporto di locazione tra i comproprietari nell'ipotesi di locazione stipulata da uno solo di essi con riferimento alla produzione o esclusione degli effetti del contratto in capo al comproprietario non locatore e in particolare sulla riscossione del canone locativo e sulla eventuale azione di sfratto per morosità?

Preliminarmente, giova ricordare che l'art. 1105 c.c. prevede che tutti i comunisti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione del bene comune, di conseguenza ognuno può validamente sottoscrivere un contratto di locazione a nome proprio.

Per meglio dire, secondo la giurisprudenza di legittimità, il rapporto derivante dal contratto di locazione e che si instaura tra il locatore e il conduttore ha una natura personale, quindi chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene può validamente decidere di concederlo o meno in locazione. Ciò significa che il contratto di locazione stipulato dal comproprietario dell'immobile è da ritenersi pienamente valido ed efficace pure in assenza della sottoscrizione da parte di altri comproprietari (Cass. civ., sez. III, 5 settembre 2013, n. 20371). Ed ancora, secondo altra pronuncia, in tale situazione, si presume che il comproprietario stipulante agisca col tacito consenso degli altri comproprietari (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2012, n. 549).

Ovviamente, in mancanza di questo tacito consenso, il comproprietario che ha sottoscritto il contratto si espone a pretese risarcitorie. Su tale aspetto, le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato che qualora uno dei comproprietari decida di stipulare un contratto all'insaputa dell'altro, si tratti di “gestione di affari”, assoggettabile all'art. 2032 c.c.: “il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, comma 2, c.c. applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa” (Cass. civ., sez. un., 4 luglio 2012, n. 11135). In sintesi, i proprietari non-firmatari:

- possono ratificare la condotta del comproprietario-firmatario e, ai sensi dell'art. 2032 c.c., si producono gli stessi effetti scaturenti dal mandato; trova quindi applicazione l'art. 1705, comma 2, c.c., che consente al mandante di riscuotere direttamente i propri crediti dal debitore: ossia, il canone pro quota.

- in caso di mancata ratifica del comproprietario-firmatario, i comproprietari non hanno titolo, nei confronti del conduttore, per vantare la corresponsione del canone locatizio, in quanto sono soggetti terzi rispetto al contratto.

Quanto al rilascio dell'immobile, i giudici hanno precisato che il comproprietario dell'immobile locato può agire in giudizio per ottenere il rilascio del bene per finita locazione, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per il quale deve presumersi che sussista il consenso degli altri comproprietari, o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicché' non ricorre la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti (Cass. civ., sez. III, 17 settembre 2013, n. 21153). Invero, nel caso d'immobile in comproprietà ceduto in locazione, ciascun comproprietario può agire per la risoluzione del contratto, presumendosi il consenso di tutti all'iniziativa volta alla tutela di interessi comuni, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza dei contitolari, nel qual caso è necessario il preventivo intervento dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 c.c. (Cass. civ., sez. III, 31 gennaio 2008, n. 2399. Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata rigettata l'azione di rilascio intentata da uno solo dei comproprietari nei confronti del conduttore del bene, malgrado l'altro comproprietario si fosse opposto alla disdetta). Inoltre, al fine di impedire il rinnovo del contratto di locazione, è efficace la disdetta intimata anche da uno solo dei locatori, tanto più se dichiari di agire anche in nome e per conto degli altri (Cass. civ., sez. III, 11 novembre 1985, n. 5518).