Tassabilità ICI e non imponibilità dei diritti edificatori

Ai fini ICI-IMU, un'area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è più da considerare edificabile ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest'ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso.

La Società contribuente proponeva ricorso in Cassazione nei confronti della decisione maturata dalla Commissione Tributaria Regionale, la quale aveva ritenuto legittimo l'avviso di accertamento per l'ICI dell'anno 2005, e sanzioni, afferente ad un'area di proprietà inserita in una località dapprima edificabile ma poi privata di questa caratteristica in quanto inclusa in un parco regionale.

La sezione tributaria della Suprema Corte con ordinanza interlocutoria rimetteva gli atti al Primo Presidente per l'assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite.

Il dubbio rimesso alla valutazione della Sezioni Unite riguardava se un'area, prima edificabile e poi assoggettata con legge regionale ad un vincolo di inedificabilità assoluta, fosse da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma di cosiddetta compensazione urbanistica adottato dal Comune, ancorché il procedimento compensatorio non fosse ancora concluso, non essendo stata specificamente individuata e assegnata al proprietario la cosiddetta area ‘di atterraggio', ossia l'area sulla quale deve essere trasferita l'edificabilità già cessata sull'aria cosiddetta ‘di decollo'.

Nella disamina effettuata dai Supremi Giudici si ricorda una precedente pronuncia in ordine alla nozione di edificabilità ai fini ICI, secondo cui, "ai fini della applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi".

Dunque, l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è, secondo tale precedente pronuncia, sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducono in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare solo una variazione del prelievo nel periodo di imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune lo ritenga di riconoscerlo.

In conclusione, la Suprema Corte ha definito che un'aria, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest'ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso.

In applicazione di tale principio, le Sezioni Unite hanno accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e accolto il ricorso originario della società contribuente e conseguente annullamento dell'atto impositivo.