Le nuove norme in tema di partecipazione alle assemblee condominiali in modalità di videoconferenza

In sede di conversione - con la l. 13 ottobre 2020, n. 126 - del decreto-legge14 agosto 2020 n. 104 (il c.d. decreto agosto recante: “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia”), all'art. 63 del decreto, è stato aggiunto il comma 1-bis che dispone quanto segue:

“1-bis. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al terzo comma, dopo le parole: “e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione” sono inserite le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa”;

b) dopo il comma 5 è aggiunto il seguente: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

La norma - come si è detto - è stata introdotta in sede di conversione in legge del decreto-legge c.d. “agosto”, decreto-legge che fa parte del complesso delle disposizioni emanate per dare soluzione ai problemi derivati dall'emergenza da epidemia di Covid-19.

La previsione della possibilità di svolgimento delle assemblee condominiali e di partecipazione alle assemblee “in modalità di videoconferenza” viene introdotta, dunque, a mezzo di una delle (peraltro numerose) disposizioni facenti parte della normativa emergenziale.

Peraltro, proprio le condizioni derivate dall'epidemia avevano fatto emergere le difficoltà concrete di svolgimento delle assemblee e di partecipazione alle stesse nel rispetto del divieto di assembramento e dell'obbligo di osservanza del c.d. distanziamento sociale e delle misure di protezione anticontagio.

Gli interpreti si sono interrogati circa la possibilità - alla stregua delle norme che disciplinano il condominio - di svolgimento delle assemblee condominiali con modalità “da remoto” (possibilità che peraltro era stata espressamente prospettata dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri con la FAQ del 13 marzo 2020 con la quale si era precisato che alla luce del d.P.C.M. 11 marzo 2020 “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”).

Secondo una prima opinione, le norme dettate dal codice civile in tema di assemblee condominiali non consentivano lo svolgimento delle assemblee “da remoto”. Alla base di questa opinione venivano posti principalmente due argomenti: da un lato, veniva segnalato che il fatto che l'art. 66 disp. att. c.c. richiedesse espressamente che nell'avviso di convocazione dell'assemblea dovesse essere indicato il luogo di svolgimento dell'assemblea portava a ritenere che il luogo in questione dovesse necessariamente esistere e dovesse essere un luogo fisico; dall'altro lato, il fatto che per lo svolgimento delle assemblee di condominio il legislatore non avesse formulato una previsione analoga a quella dettata dall'art. 2370, comma 3, c.c. che per le assemblee delle società per azioni prevede la possibilità dell'intervento dei soci “mediante mezzi di telecomunicazione” - il comma 3 dell'art. 2370 c.c., nel testo introdotto dall'art. 1 del d.lgs. 27 gennaio 2010, n. 27, dispone infatti che “lo statuto può consentire l'intervento all'assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l'espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica” - portava a ritenere che il legislatore avesse inteso escludere tale possibilità quanto alle assemblee condominiali.

L'opinione non era, però, condivisa da tutti. Altri interpreti, infatti, consideravano possibile la partecipazione dei condomini alle assemblee di condominio con modalità telematiche, dal momento che nella disciplina del condominio non era rinvenibile alcuna precisa disposizione che vietasse l'intervento dei condomini alle assemblee mediante strumenti di telecomunicazione.

In una situazione in cui la giurisprudenza non aveva avuto ancora occasione di affrontare la questione, la nuova norma è intervenuta ora a regolare la fattispecie. Va peraltro segnalato che la nuova norma - pur inserita in un provvedimento legislativo di carattere emergenziale - ha una portata che non si limita al periodo dell'emergenza, ma interessa senza limitazioni la realtà condominiale essendo destinata a fare parte anche per il futuro della disciplina del condominio.

Esamineremo qui di seguito alcuni dei problemi che la nuova disposizione pone agli interpreti ed agli operatori.

Come si è visto, la nuova norma contempla due distinte disposizioni volte a modificare il testo dell'art. 66 disp. att. c.c.:

a) con la prima disposizione, si aggiungono al testo del comma 3 dell'articolo - comma che è diretto a fissare il contenuto dell'avviso di convocazione dell'assemblea - le parole “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa”: viene presa in considerazione l'ipotesi della riunione assembleare il cui svolgimento sia previsto con modalità di videoconferenza e si dispone che in questo caso nell'avviso di convocazione debba indicarsi non già il luogo e l'ora di svolgimento dell'assemblea ma invece la “piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione” (oltre che l'ora di svolgimento della medesima);

b) con la seconda delle nuove previsioni, si dispone che all'art. 66 venga aggiunto un nuovo comma diretto a prevedere che “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea” possa avere luogo “in modalità di videoconferenza” e che in questa ipotesi “il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Va detto sùbito che non è facile comprendere il significato delle disposizioni che stiamo considerando, né è facile comprendere quale rapporto debba vedersi tra di esse.

Se consideriamo il testo delle disposizioni in esame, notiamo che entrambe considerano l'ipotesi dell'adozione di “modalità di videoconferenza” ma

- nel primo caso, tale modalità è riferita alla “riunione”, mentre

- nel secondo caso, essa è riferita alla “partecipazione all'assemblea”.

Le due disposizioni - che, pur introdotte dalla medesima norma, sono dirette ad inserirsi nel testo dell'art. 66 disp. att. c.c. in posizioni non contigue - appaiono dirette a regolare aspetti distinti:

- nel primo caso (è il caso della frase che viene aggiunta al comma 3 dell'art. 66) viene regolato il contenuto dell'avviso di convocazione dell'assemblea;

- nel secondo caso, invece, si fissano regole dirette a disciplinare aspetti relativi allo svolgimento dell'assemblea (la partecipazione a questa e la redazione e la comunicazione del verbale).

Vi è da chiedersi quale sia il significato di ciascuna delle due disposizioni e quali rapporti debbano ravvisarsi tra le stesse: per cercare di dare risposta a tali quesiti esamineremo qui di seguito l'una e l'altra delle due disposizioni considerando, dapprima, il nuovo comma 6 dell'art. 66 e, quindi, la parte del comma 3 dell'articolo che la nuova norma aggiunge al testo originario della disposizione.

Esaminiamo, dunque, il nuovo ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c.

La “partecipazione” in via telematica all'assemblea

L'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. - come introdotto dalla nuova disposizione - riguarda dunque la “partecipazione” in via telematica all'assemblea.

Ciò che la norma prende in considerazione è l'aspetto specifico delle vicende condominiali costituito dalla partecipazione all'assemblea da parte di (uno o più) condòmini con modalità “a distanza”. Si noti che considerare questo aspetto significa cogliere dell'assemblea solamente il profilo relativo al ruolo ed all'attività del singolo soggetto partecipante: la norma si pone appunto nell'angolo visuale proprio della posizione individuale dei singoli partecipanti e non prende in esame invece l'aspetto relativo allo svolgimento dell'assemblea nel suo insieme.

Ciò a differenza dell'altra disposizione introdotta dalla norma che stiamo esaminando che - come meglio vedremo infra - considera la riunione assembleare nel suo insieme.

Vi è da dire, però, che quanto è oggetto di attenzione da parte della norma può - nelle sue implicazioni e nei suoi possibili sviluppi - fare comunque emergere profili propri dell'assemblea vista in chiave collettiva. Gli elementi che derivano dalla partecipazione in via telematica di singoli condòmini all'assemblea conducono infatti a considerare la fattispecie dell'assemblea a carattere “misto”: e cioè dell'assemblea che sia convocata e si svolga “in presenza” - e dunque secondo le modalità tradizionali in un preciso luogo fisico: assemblea alla quale interverranno i condomini che si recheranno personalmente in tale luogo - ma alla quale partecipino anche condomini che non siano fisicamente presenti in tale luogo ma intervengano alla riunione con la modalità della videoconferenza.

Pare appunto questo il senso dei possibili sviluppi applicativi della previsione della norma che fa riferimento alla “partecipazione” all'assemblea in via telematica.

Ove si consideri più approfonditamente questa prospettiva, deve osservarsi che, in via generale, con la modalità propria dell'assemblea “mista”, la possibilità di partecipazione dei condomini all'assemblea viene accresciuta: con la modalità così prevista, infatti, viene data la possibilità di intervenire in assemblea a tutti quei condomini che per una qualsiasi ragione - perché si trovino in luogo distante da quello di svolgimento dell'assemblea; perché siano impediti ad intervenire per ragioni di salute o per altre ragioni ancora - fossero impediti a presenziare di persona alla riunione. Ciò però - ed è aspetto di grande rilievo - senza pregiudizio della possibilità, per i condomini che lo desiderassero, di intervenire alla riunione direttamente e personalmente.

Orbene, pare appunto questo il senso della previsione che si considera, previsione che è incentrata sulla “partecipazione” all'assemblea.

Da notare che potrebbe anche accadere che - in applicazione di quanto dispone la norma che stiamo esaminando - la singola e specifica assemblea finisca per svolgersi solamente con la partecipazione dei condomini in videoconferenza: il fatto che sia consentita la partecipazione a distanza comporta, infatti, che la possibilità così prevista debba certamente essere assicurata ad ogni condomino, sì che non può escludersi che tutti i condomini decidano - in via autonoma ed individuale - di partecipare all'assemblea in via telematica. Risultato questo che, però, nel caso che si considera, non corrisponderà ad una situazione imposta ma sarà invece frutto della convergenza delle scelte liberamente assunte da ogni singolo condomino.

Le condizioni per la “partecipazione” in via telematica all'assemblea

Prendiamo in considerazione gli ulteriori aspetti della previsione del nuovo ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c.: si nota che la nuova disposizione prevede che la partecipazione all'assemblea con la modalità anzidetta sia consentita “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini”. Cerchiamo di comprendere il significato di questa previsione.

• Innanzitutto, la nuova disposizione - così come è formulata - prospetta in modo chiaro la possibilità che il regolamento di condominio preveda la partecipazione dei condomini in via telematica all'assemblea: il fatto che sia presa in considerazione - pur in prospettiva negativa - l'ipotesi della presenza di tale previsione nel regolamento del condominio (disponendosi che nel caso in cui essa non sia presente nel regolamento deve aversi il previo consenso di tutti i condòmini) significa appunto certamente che è possibile che nel regolamento sia presente la previsione anzidetta.

Si tratta di un punto che ha grande rilievo. Considerato che il regolamento di condominio viene approvato (come prevede l'art. 1138, comma 2, c.c.) con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., quanto ora osservato significa che la possibilità della partecipazione all'assemblea in via telematica, ove disposta con il regolamento, potrebbe essere fissata a maggioranza.

Da notare che il discorso potrebbe riguardare anche i regolamenti già esistenti: la previsione della partecipazione in via telematica all'assemblea potrebbe, infatti, essere inserita anche nei regolamenti già esistenti dal momento che secondo quanto prevede l'art. 1138, comma 2, c.c. può sempre procedersi, con delibera dell'assemblea da adottarsi con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., alla “revisione” del regolamento già esistente.

Deve, dunque, ipotizzarsi che nel futuro potrà aversi in molti casi l'adozione, con delibere assunte a maggioranza, di disposizioni di “revisione” dei regolamenti già esistenti volte a prevedere la possibilità per i condomini di partecipare all'assemblea in via telematica (nuove disposizioni il cui testo - si osserva per inciso - sarebbe opportuno che, anche per evitare la possibilità di errori e di contestazioni, venisse formulato riproducendo quanto più possibile letteralmente la previsione della nuova norma).

• Da notare, poi, che la disposizione - con il richiamo al regolamento di condominio - sembra legarsi alle riflessioni che si erano formulate a proposito della previsione del comma 3 dell'art. 2370 c.c. (norma che - come abbiamo già visto - attribuisce ai soci della società per azioni la facoltà di intervenire all'assemblea della società con modalità telematiche ma condiziona tale possibilità al fatto che ciò sia previsto dallo statuto della società).

La norma ora emanata pare operare, appunto, un parallelismo tra la disciplina della società e la disciplina del condominio sulla base della considerazione che il regolamento di condominio svolga rispetto al condominio un ruolo analogo a quello svolto dallo statuto nei confronti della società: il parallelo tra le due disposizioni ha riguardo appunto alla previsione di intervento in assemblea dei partecipanti a ciascuna delle due realtà considerate (i soci in un caso, i condomini nell'altro caso).

• Da osservare, poi, che la norma considera solo la partecipazione all'assemblea “in modalità di videoconferenza”. Restano escluse pertanto modalità diverse quali quelle che si avrebbero con altri “mezzi di telecomunicazione”, mezzi che invece sono previsti e consentiti dall'art. 2370 c.c. per le assemblee societarie (per cui vi è anche la possibilità del voto “per corrispondenza o in via elettronica”).

Può essere utile ricordare come queste ulteriori possibilità sono, invece, consentite dalle leggi di altri Stati europei: per esempio, in Francia è consentita la partecipazione dei condomini all'assemblea condominiale anche in audioconferenza ed è consentito inoltre che si voti a distanza (v. l'art. 17-1 A della legge 65-557 del 10 giugno 1965, introdotto dal decreto n. 2019-650 del 27 giugno 2019).

• Grande rilievo presenta poi la previsione della norma secondo cui ove il regolamento di condominio non contenga la previsione della possibilità di partecipazione dei condomini all'assemblea in via telematica, questa possibilità possa comunque realizzarsi “previo consenso di tutti i condomini”.

Va detto sùbito che questa parte della norma appare di lettura non agevole.

In primo luogo, sembra debba ritenersi che - secondo quanto prevede la norma - la necessità del consenso si presenti solo nel caso in cui il regolamento del condominio non preveda la possibilità anzidetta: la norma - così come formulata - pare infatti volere dire che se la possibilità della partecipazione all'assemblea in via telematica sia oggetto di previsione da parte del regolamento di condominio non sia necessario il previo consenso di tutti i condomini perché i condomini possano intervenire all'assemblea con modalità “a distanza”.

Ciò notato, vi è poi da chiedersi - ed è il secondo aspetto da considerare - se con il riferimento a “tutti i condòmini” la norma intenda riferirsi all'intera compagine dei partecipanti al condominio o invece ai soli condomini presenti nell'assemblea. Vi è da dire che questa seconda opzione interpretativa potrebbe apparire giustificata alla luce della considerazione che le modalità concrete di svolgimento dell'assemblea paiono essere oggetto di interesse principalmente per i condomini partecipanti all'assemblea.

Vi è poi da chiedersi - ed è un ulteriore profilo della norma che deve essere chiarito - se, intesa nel senso sopra indicato la previsione in esame, essa possa dare luogo ad un'incoerenza di sistema alla luce della considerazione che - atteso che il regolamento di condominio può essere approvato ex art. 1138, comma 2, c.c., con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. - l'introduzione della possibilità della partecipazione all'assemblea in via telematica ove fosse disposta con il regolamento potrebbe essere fissata a maggioranza, mentre, ove non fosse prevista dal regolamento, potrebbe essere fissata solamente con il “consenso di tutti i condòmini”. Per raggiungere il medesimo risultato sarebbero così necessarie condizioni di consenso nell'ambito del condominio considerevolmente diverse a seconda della strada che si seguisse: il che potrebbe apparire irragionevole.

Premesso che non è facile - stante il tenore della norma - trovare una soluzione o comunque delle ragioni che consentano di dare coerenza ed equilibrio alle previsioni ora indicate, può notarsi come una delle ragioni che potrebbero giustificare la differenza di condizione di consenso richiesta nei due casi potrebbe derivare dalla considerazione che, nel caso dei condominii nei quali la possibilità della partecipazione all'assemblea da remoto non corrispondesse ad una regola stabile fissata con il regolamento, potrebbe essere ragionevole che per la partecipazione all'assemblea con modalità nuove e diverse - modalità che appunto in quella realtà non corrisponderebbero a regole fissate stabilmente - venisse richiesta, nel caso in cui tale eventualità si presentasse, una adesione ampia da parte della generalità dei condomini. La necessità di un consenso ampio in questi casi deriverebbe appunto dalla natura eccezionale - relativamente a quel condominio - dell'iniziativa.

Con riguardo al “consenso” di tutti i condomini, vi è da chiedersi come, dove e quando tale consenso debba essere espresso.

• Una prima considerazione che deve farsi in argomento è che il fatto che la norma richieda il consenso (il “previo consenso” dice la norma) significa che nel caso non si tratta di passare per una delibera dell'assemblea: non è detto nemmeno che il consenso di cui parla la norma debba essere espresso in sede di assemblea.

Ciò che è certo è che nel caso l'espressione del “consenso” da parte dei condomini non si manifesta con un voto espresso in sede di votazione (ed il voto - come noto - costituisce la specifica modalità di espressione del consenso dei condomini in sede di assemblea).

Né il risultato che deriva dalla manifestazione del consenso dei condomini che è richiesto dalla norma in esame è una delibera dell'assemblea: si tratta di un atto che ha natura e portata diverse (atto che in dottrina in sede di primo commento della norma è stato definito manifestazione di un “consenso preventivo negoziale di carattere autorizzativo”).

• Da osservare, poi, che il consenso deve essere “previo”, il che significa che esso deve precedere l'assemblea.

Si potrebbe ipotizzare al riguardo - in chiave concreta ed applicativa - che l'amministratore del condominio, prima di predisporre la convocazione dell'assemblea, interpelli i condomini chiedendo a ciascuno di essi se ritenga di dare il suo consenso alla partecipazione con modalità telematiche di uno o più condòmini all'assemblea da convocarsi. In alternativa, potrebbe ipotizzarsi che con l'avviso di convocazione dell'assemblea l'amministratore chieda a ciascuno dei condòmini se intenda manifestare tale consenso.

Da sottolineare che - ove si ritenesse (sulla base dell'opinione cui si è fatto cenno supra) che il consenso richiesto dalla norma fosse solo quello dei presenti all'assemblea - il consenso potrebbe essere espresso anche in sede di apertura dell'assemblea.

Da aggiungere che non sembra possa escludersi che il consenso possa essere espresso anche in via anticipata e con riguardo genericamente alle assemblee future: sembra possibile cioè che i condòmini dichiarino in un determinato momento di dare il loro consenso a che nel futuro a tutte le assemblee che si terranno nel condominio possa esservi la partecipazione dei condòmini con modalità telematiche.

• Quanto, poi, agli ulteriori aspetti del consenso che stiamo considerando sembra possa ritenersi che:

- non sia necessario che il consenso debba essere manifestato necessariamente per iscritto: il fatto che la norma non ponga requisiti di forma sembra che consenta l'espressione del consenso anche verbalmente (come avverrebbe per esempio anche nel caso in cui - al momento dell'apertura dell'assemblea - i condomini presenti dichiarassero di dare il loro consenso alla partecipazione di altri condomini in via telematica: di questa dichiarazione verrebbe fatta menzione nel verbale dell'assemblea ma la forma della manifestazione del consenso sarebbe comunque verbale);

- è dubbio, invece, che il consenso possa essere soggetto a riserve o a condizioni: parrebbe corretto però ritenere che un consenso condizionato dovesse considerarsi come non prestato;

- un quesito cui non è agevole dare risposta è poi se il consenso in questione possa essere revocato in un secondo tempo da chi inizialmente lo avesse dato: in ogni caso, deve ritenersi che nel momento in cui il consenso avesse raggiunto il suo scopo (e cioè nel momento in cui, a seguito del consenso manifestato dai condòmini, avesse iniziato ad avere svolgimento l'assemblea con la presenza di uno o più condòmini collegati da remoto) l'eventuale revoca del consenso non potrebbe più avere effetto;

- sembra poi che - sulla base della formulazione della norma - debba ritenersi che il consenso debba essere espresso con riferimento alla possibilità di partecipazione in via telematica all'assemblea di ogni condomino che richiedesse di potere intervenire con tale modalità: non pare sia consentito, in sede di manifestazione del consenso, selezionare i singoli condomini cui si consenta la partecipazione all'assemblea con la modalità anzidetta e cioè accordare il consenso alla partecipazione di qualcuno negandolo alla partecipazione di altri;

- quanto alla verifica dell'effettiva e corretta condizione relativa al rilascio del consenso di qui stiamo discorrendo, sembra debba ritenersi che tale verifica vada fatta dal presidente dell'assemblea in via preliminare all'inizio dell'assemblea (così come avviene per la verifica degli avvisi di convocazione per l'accertamento della regolarità della costituzione dell'assemblea: v., a questo riguardo, Cass. civ., sez. II, 18 novembre 2019, n. 29878, la quale ha precisato che “è compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto mediante verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore … trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, come avvisi convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.”);

- della verifica anzidetta dovrà essere fatta menzione - come si è già detto - nel verbale dell'assemblea: da segnalare che, in dottrina, è stato osservato che la necessità di dare sfogo a questo adempimento - che richiede l'intervento del segretario dell'assemblea - sembra richiedere che almeno il segretario dell'assemblea debba essere presente di persona nel luogo di svolgimento dell'assemblea.

L'altra previsione contenuta nel comma 1-bis dell'art. 63 del d.l. n. 104 è - come si è detto - la previsione secondo cui nell'art. 66 disp. att. c.c. “a) al terzo comma, dopo le parole: “e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione” sono inserite le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa”.

Si tratta di previsione che concerne, dunque, il contenuto dell'avviso di convocazione dell'assemblea.

La norma - così come formulata - fa riferimento espresso all'ipotesi che la riunione assembleare sia “prevista in modalità di videoconferenza”: si tratta dunque del caso in cui sia programmato anticipatamente che l'assemblea abbia svolgimento in videoconferenza.

Da notare come la disposizione - così come formulata - sembra concernere dunque non già l'ipotesi in cui uno o più condomini partecipi all'assemblea da remoto (ipotesi che è prevista e disciplinata dalla disposizione che abbiamo esaminato supra), ma il caso in cui sia l'assemblea nella sua interezza ad essere condotta con modalità di videoconferenza.

Le due disposizioni (quella di cui alla lett. a e quella di cui alla lett. b del comma 1-bis dell'art. 63) paiono dunque indirizzate a disciplinare situazioni diverse.

Nell'ipotesi che qui si considera, viene previsto che l'avviso di convocazione dell'assemblea non debba indicare un luogo fisico in cui l'assemblea abbia svolgimento, indicazione che, nel caso dell'assemblea che si svolga con le modalità tradizionali ed anche con modalità “miste”, è assolutamente necessaria poiché in difetto le delibere che l'assemblea adottasse sarebbero invalide (v., in questo senso, con riguardo all'assemblea che si svolga con modalità tradizionali, Trib. Roma, 24 maggio 2014), ma debba indicare invece la “piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione” (oltre che l'ora di inizio dello svolgimento di questa e - ovviamente - il giorno di svolgimento dell'assemblea). Nel caso dell'assemblea che si svolga in modalità telematica, l'indicazione della piattaforma anzidetta nell'avviso di convocazione deve ritenersi necessaria a pena di invalidità delle delibere esattamente così come l'indicazione del luogo di svolgimento dell'assemblea nel caso di svolgimento di questa con le modalità tradizionali.

Da sottolineare che anche in questo caso dovranno essere previste le due distinte convocazioni (la prima e la seconda) così come prevede lo stesso art. 66 disp. att. c.c. e che - ovviamente - anche in questo caso dovrà essere rispettato l'anticipo di almeno cinque giorni rispetto alla data della prima convocazione previsto dallo stesso art. 66 disp. att. c.c. per la comunicazione dell'avviso di convocazione (v. Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2017, n. 23396).

Da segnalare, infine, che la modalità di svolgimento dell'assemblea che qui si considera presenta profili assai delicati: a differenza dell'assemblea “mista” della quale abbiamo detto supra - fattispecie di assemblea che accresce le possibilità di partecipazione dei condomini alla riunione - nell'assemblea che qui si considera l'esclusione della possibilità della partecipazione “in presenza” potrebbe tradursi nell'impedimento alla possibilità di partecipazione per tutti quei condomini che non fossero dotati delle attrezzature tecniche e delle conoscenze necessarie per potere partecipare all'assemblea. Vi è da dire, però, che la nuova norma non contiene alcun cenno alle condizioni alle quali l'assemblea in via esclusivamente telematica possa considerarsi consentita. Proprio in ragione del profilo delicato cui si è ora fatto cenno pare che la modalità di svolgimento dell'assemblea esclusivamente in via telematica richieda l'adesione di tutti i condomini: adesione che potrebbe essere manifestata attraverso la sua previsione da parte di un regolamento di condominio di natura contrattuale oppure attraverso la manifestazione preventiva del consenso da parte di tutti i condòmini nessuno escluso. Diversamente sembra che l'assemblea con modalità esclusivamente telematiche non potrebbe considerarsi consentita.

Possiamo tirare le fila del discorso che abbiamo condotto fino ad ora.

Con un intervento che ha aggiunto nuove disposizioni all'art. 66 disp. att. c.c. sono state introdotte dalla normativa emergenziale le previsioni dello svolgimento delle assemblee condominiali con modalità telematiche in videoconferenza e della partecipazione all'assemblea con modalità telematiche in videoconferenza.

Da notare che le disposizioni così introdotte appaiono limitate e parziali - disciplinando solo alcuni aspetti delle vicende considerate - con riguardo ad entrambe le ipotesi indicate:

• quanto alla partecipazione in videoconferenza dei condomini all'assemblea, viene disposto che questa sia consentita nel caso in cui il regolamento di condominio la preveda o nel caso dell'assenso espresso da tutti i condomini: la modalità di partecipazione così prevista potrà sfociare nell'assemblea “mista” (e cioè - come si è visto - nell'assemblea che si svolgerà secondo le modalità tradizionali ma alla quale uno o più condomini potrà partecipare “da remoto”);
• quanto allo svolgimento delle assemblee in videoconferenza, ciò che è oggetto di attenzione da parte della norma è solamente il contenuto dell'avviso di convocazione, mentre non viene fatto cenno alle condizioni di consenso nell'ambito del condominio che siano richieste perché possa avere svolgimento un'assemblea di tale natura.

Si tratterà ora di verificare sul piano della prassi come verranno affrontati e risolti nelle assemblee che si svolgeranno secondo le nuove modalità i problemi applicativi che le disposizioni ora emanate lasciano aperti.

Scalettaris, Lo svolgimento delle assemblee condominiali “in presenza” al tempo del coronavirus, in Condominioelocazione.it., 5 giugno 2020;

Scarpa, Assemblea condominio in tempi Covid, dopo lo stop ora soluzioni da remoto, in Guida al diritto, 2020, fasc. 39, 13.