Il balcone è comune solo nella parte in cui svolge funzione di copertura per il piano sottostante

Alcuni condomini agivano in giudizio per sentire condannare il vicino del piano superiore al pagamento delle somme relative al rifacimento di parte del suo balcone. Tale manufatto, infatti, svolgeva funzione di copertura per il loro appartamento, ma solo per una parte dello stesso, mentre la restante parte era unicamente di proprietà e in funzione dell'uso dell'appartamento del convenuto.

Con la medesima decisione, poi, gli attori chiedevano e ottenevano l'eliminazione di una schermatura di plexiglass posta dal convenuto come limitazione della propria recinzione.

La vicenda approdava in grado d'Appello, a seguito di domanda della parte soccombente.

Il Giudice, in detta circostanza, riformava unicamente la parte relativa alla schermatura plastica posta sul confine delle recinzioni del giardino, e confermava tutte le statuizioni sul balcone/veranda.

Con ricorso in Cassazione, quindi, il condomino impugnava la sentenza d'appello sulla base dei motivi di seguito riportati.

In primis, il ricorrente rilevava come la Corte d'Appello avesse errato attribuendo allo stesso le spese di rifacimento del balcone, e questo in quanto erano presenti sul balcone dei fregi e un parapetto esterno che facevano parte della facciata dello stabile. Inoltre, il balcone avrebbe svolto funzione di copertura rispetto al soggiorno e alla veranda sottostanti e pertanto sarebbe stato corretto ripartire le spese di rifacimento del manufatto tra tutti i condomini.

Con il secondo motivo di ricorso, invece, il condomino lamentava l'erroneità della condanna della Corte d'appello alla spesa di € 3.000,00 a titolo di lavori extra relativi a distacchi di intonaco dal balcone veranda. Sul punto, infatti, il ricorrente contestava l'attribuzione della responsabilità del distacco, anche sulla base delle indicazioni del perito del giudice.

Con l'ultimo motivo di ricorso, infine, il ricorrente contestava la mancata eliminazione di una tendaposta al piano inferiore che avrebbe ostruito la sua vista e costituito così un illegittimo ostacolo per l'esercizio del relativo diritto di veduta in affaccio dal balcone oggetto di causa.

È possibile suddividere il balcone in più parti e dichiarare la condominialità solamente di quelle effettivamente asservite allo stabile.

La Cassazione, con la sentenza in oggetto, ha rigettato integralmente il ricorso proposto dal condomino.

Quanto ai due primi motivi, esaminati congiuntamente, la Cassazione ne ha dichiarato l'inammissibilità per svariate ragioni.

Tali motivi prevedevano infatti una revisione della sentenza d'appello nel merito, su circostanza già oggetto di valutazione del giudice del riesame e non demandabili alla Corte di Cassazione.

Dal punto di vista del diritto immobiliare, invece, la Cassazione ha sottolineato l'applicabilità dell'art. 1125 c.c., che prevede che «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Secondo la Cassazione, infatti, una parte è considerata comune solo nella misura in cui svolge un servizio a vantaggio di tutti i condomini e non solo del proprietario di un appartamento.

Il manufatto in questione, quindi, era considerabile come parte comune nella porzione in cui svolgeva funzione di copertura e isolamento per gli appartamenti sottostanti, ma parte privata con riguardo alla parte in cui non svolgeva alcuna funzione di copertura.

Conseguentemente le spese di ristrutturazione dovevano essere suddivise tenendo conto dell'uso effettivo del bene e suddividendo lo stesso come sopra richiamato.

Similmente, poi, veniva decisa la questione dei fregi decorativi, che dovevano essere considerati come parti comuni solamente laddove svolgano una funzione estetica essenziale per la facciata del condominio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.

La valutazione di tale incidenza, naturalmente, costituiva un apprezzamento di fatto non demandabile alla Cassazione e conseguentemente il motivo di ricorso veniva rigettato.

Dal punto di vista della responsabilità del condomino per i distacchi di intonaco, invece, la Cassazione precisava che l'onere di manutenzione degli intonachi e dei fregi del manufatto fossero a carico esclusivo del condomino che aveva l'accesso al balcone.

Di tal che egli avrebbe dovuto curarsi del loro buono stato e impedirne il distacco, a nulla valendo la circostanza che la salsedine presente nel luogo dove era sito il condominio avesse cagionato un aggravamento precoce della struttura, dovendo tale circostanza essere casomai tenuta in considerazione per consigliare più frequenti interventi manutentivi.

Da ultimo, rigettando il terzo motivo di ricorso, la Cassazione aveva rilevato come – effettivamente – il tendone aperto dai vicini del piano inferiore poteva costituire una violazione del diritto di veduta in affaccio del ricorrente, ma che questo aveva comunque errato nel proprio ricorso.

Il ricorso, infatti, aveva devoluto alla valutazione della Cassazione unicamente la questione relativa alla presenza di un “cassone metallico” e la presenza del tendone non era stata menzionata nell'atto.

Alla luce di tali valutazioni il ricorso veniva rigettato e il ricorrente era condannato a sostenere le spese di lite.

Fonte: dirittoegiustizia.it