Locazione di immobile ad uso commerciale e affitto d'azienda: l'organizzazione dei beni oggetto di cessione

La differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo; in secondo luogo ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria.

Le parti in causa hanno stipulato un contratto, da esse espressamente qualificato come affitto d'azienda, avente ad oggetto la concessione in godimento di un locale situato all'interno di un centro commerciale, nonché di qualche attrezzatura utile alla vendita (in particolare un massetto di 2 cm, un registratore di cassa, una toilette e 4 rail per negozio). A dispetto della qualificazione data dalle parti, la Corte di Cassazione riqualifica il contratto come locazione di immobile.

Il caso portato all'attenzione della Corte di Cassazione pone il problema della corretta qualificazione giuridica del contratto avente ad oggetto la concessione in godimento di un immobile e relative pertinenze da destinare all'esercizio di un'attività d'impresa, in particolare allorquando esso sia collocato all'interno di un centro commerciale. Con il caso di specie la Corte torna ad affrontare il tema della distinzione tra affitto di azienda e locazione di immobile ad uso commerciale, già oggetto di numerosi precedenti, integrando il criterio tradizionalmente seguito per la distinzione delle due fattispecie contrattuali.

La soluzione proposta dalla S.C. si sviluppa attraverso l'enucleazione di due criteri fondamentali.

Innanzitutto, il preliminare criterio discretivo viene ravvisato nella preesistenza dell'elemento organizzativo sui beni oggetto della cessione.

L'elemento unificatore che consente di qualificare come azienda un complesso di beni mobili, immobili, materiali e immateriali consiste, infatti, nell'organizzazione che dei beni ha fatto l'imprenditore per l'esercizio dell'impresa. È, dunque, e in primo luogo, necessario che venga ceduto in godimento un complesso di beni, tra i quali l'immobile, che risultino già organizzati dal dante causa per l'esercizio dell'impresa.

Con la precisazione che non osta alla qualificazione del contratto come affitto d'azienda né il fatto che l'azienda non sia attualmente produttiva, ben potendo i beni oggetto di cessione presentare un'attitudine produttiva solo potenziale, né che l'effettivo svolgimento dell'impresa derivi dalla successiva integrazione o dalla più efficiente organizzazione dei beni da parte dell'affittuario.

In secondo luogo, la Corte distingue le due fattispecie contrattuali in ragione della rilevanza oggettivamente assunta dall'immobile rispetto agli altri beni oggetto del contratto. Ricorre la fattispecie della locazione di immobile con pertinenze allorquando l'immobile concesso in godimento assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che restano ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Si configura, invece, affitto d'azienda quando lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità̀ giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi, per quanto importante, del complesso di beni legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà̀ per il conseguimento di un determinato fine produttivo.

Inoltre, la mera collocazione dell'immobile nel centro commerciale non può essere ritenuta circostanza di per sé idonea a qualificare il contratto nei termini di affitto d'azienda. La sola posizione del locale nel centro commerciale non è infatti presuntiva né di avviamento aziendale, nel quale è insita anche una componente soggettiva necessariamente legata alla capacità del singolo imprenditore, né del tipo di contratto di cui l'immobile è oggetto.

In generale può dirsi che entrambe le fattispecie contrattuali, locazione di immobile e affitto di azienda, si configurano quali contratti consensuali ad effetti obbligatori aventi ad oggetto la concessione in godimento di un bene verso un determinato corrispettivo. Il criterio tradizionalmente utilizzato per distinguerle risiede nella rilevanza assunta dall'immobile nell'economia del contratto, onde accertare se le parti hanno inteso trasferire il godimento del singolo bene, rilevante nella sua individualità, ovvero di un complesso di beni, tra i quali l'immobile, legati da un nesso di complementarietà ed interdipendenza.

Con la pronuncia in esame la Corte precisa il suddetto orientamento, integrandolo con taluni principi in precedenza espressi in riferimento alla natura giuridica dell'azienda.

Come noto, la definizione di azienda è contenuta all'art. 2555 c.c., ai sensi del quale “l'azienda è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa”. Essa si fonda dunque sulla presenza di tre elementi – complesso di beni, organizzazione, fine di esercitare attività d'impresa – nell'ambito dei quali assume una rilevanza centrale proprio l'organizzazione. Come affermato per costante giurisprudenza, infatti, l'art. 2555 c.c. introduce una concezione oggettivata dell'azienda, la quale – a prescindere poi dal fatto che si aderisca alla concezione unitaria o atomistica della stessa – emerge come “cosa”, oltre che come “strumento” di esercizio dell'attività d'impresa, proprio grazie all'elemento dell'organizzazione. È l'organizzazione impressa ai beni dall'imprenditore che consente loro di essere unitariamente considerati e di acquistare unitariamente un valore superiore alla mera somma dei valori dei singoli beni di cui si compone, senza tralasciare l'elemento finalistico e genetico che connota l'azienda, quale complesso di beni destinati per l'appunto all'esercizio dell'attività imprenditoriale.

Alla luce di quanto esposto risulta condivisibile quanto affermato dalla Cassazione: affinché possa parlarsi di affitto d'azienda è all'evidenza necessario che un'azienda vi sia e che dunque venga ceduto in godimento un complesso di beni che sia giuridicamente qualificabile come tale. Nel caso di specie, la Corte ritiene che il contratto vada ricondotto alla locazione d'immobile, proprio in ragione dell'assenza di un'organizzazione impressa dal cedente nei beni oggetto di cessione.

Numerosi sono i precedenti giurisprudenziali in materia. In tema di organizzazione dei beni aziendali la Corte richiama S.U., 5 marzo 2014, n. 5087 in Giur. it., 2015, 1, 62 e Cass.,30 giugno 2015, n.13319, ivi, 2015, 10, 2125, ove l'organizzazione emerge quale “elemento unificatore della pluralità dei beni”. Sulla possibilità che il contratto di affitto abbia ad oggetto un complesso di beni dotati di attitudine produttiva solo potenziale si veda, in particolare, Cass., 18 maggio 2016, n. 10154, in www.leggiditalia.it nella quale la Corte, richiamando Cass., 17 dicembre 2004, n. 23496, ivi, e Cass., 31 marzo 2007, n. 8076, ivi, afferma la possibilità di un'integrazione successiva dell'organizzazione dei beni da parte dell'affittuario. Il riferimento alla rilevanza assunta dall'immobile nell'economia contrattuale è espresso in molteplici sentenze: ex plurimis Cass.,8 agosto 1997, n. 7361, in Mass. giur. it., 1997; Cass.,26 settembre 2006, n. 20815, ivi, 2006 e Cass., 21 maggio 2013, n. 12396, in www.leggiditalia.it. Infine, in tema di collocazione dell'immobile all'interno di un centro commerciale Cass., 23 settembre 2016, n. 18748, in Mass. giur. it., 2016, ove si approfondisce il tema del legame tra avviamento commerciale e collocazione del negozio.

In dottrina il tema della distinzione tra le due fattispecie contrattuali è affrontato in Visalli, Locazione d'immobile e trasferimento d'azienda, Napoli, 1969; Aricò, Il contratto di affitto di azienda, in Notariato, 2000, 351 ss.; Latella, L'affitto di azienda con particolare riferimento alla distinzione dalla locazione immobiliare, in Dir. form., 2002, 1581 ss.; Cian, Dell'azienda, in Commentario Schlesinger-Busnelli, Milano, 2018, 255 ss.; Castro, Ai confini tra affitto di azienda locazione di immobile, in Persona e mercato, 2019, 16 ss.