La tele-assemblea in condominio: novità e criticità del nuovo strumento

A seguito delle numerose sollecitazioni delle associazioni di categoria, il Legislatore ha provato a dare risposta alle esigenze di gestione dei condomini edilizi finora ignorate dalla normativa emergenziale legata all'epidemia da Covid-19. Su quest'ultimo aspetto, nel periodo dell'emergenza epidemiologica, abbiamo assistito a vari tentativi, non andati a buon fine, volti a regolamentare la modalità di svolgimento della videoconferenza da remoto, o comunque ad affrontare le criticità che si presentavano nella realtà condominiale a causa dei divieti di assembramenti. Ricostruendo gli sforzi normativi, sappiamo che un primo tentativo è stato fatto in sede di conversione del d.l. n. 18/2020 (c.d. decreto cura Italia) e sùbito “abortito” nella fase di conversione con la l.n.27/2020. Nello specifico, tra le misure, si stabiliva la proroga semestrale della durata dell'incarico di Amministratore e, il differimento di dodici mesi per l'approvazione del rendiconto.

Successivamente, in sede di conversione del d.l.n.34/2020 (c.d. decreto rilancio), anch'esso fallito ad opera della l.n.77/2020, si prevedeva che, in deroga all'art.1130c.c., per l'intera durata del periodo di emergenza sanitaria, era sospeso il termine perentorio per l'assemblea condominiale annuale obbligatoria, e che il termine di centottanta giorni di cui al n. 10) decorresse dalla fine dell'emergenza, dichiarata dalle Autorità nazionali, o dal diverso successivo termine stabilito da provvedimento dell'Amministrazione locale o territoriale; per quel che ci riguarda da vicino, si stabiliva che, per i soli “interventi indifferibili ed urgenti”, l'assemblea poteva essere convocata in videoconferenza, e, al comma 6 dell'art. 1136 c.c., dopo la parola “convocati” si aggiungevano le seguenti: “all'assemblea si può partecipare anche in forma telematica o a mezzo piattaforma di videoconferenza”. Ed ancora, con altro tentativo (terzo) in sede di conversione del d.l.n. 76/2020 (c.d. decreto semplificazioni), all'art. 66 disp. att. c.c., era stato inserito un ulteriore comma, secondo cui “è consentito l'intervento all'assemblea anche mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l'identificazione, la partecipazione e l'esercizio del diritto di voto, senza in ogni caso la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente e il segretario”, precisando, per un verso, che, “di tale facoltà deve esserne data notizia nell'avviso di convocazione”, e, per altro verso, che “il verbale può anche essere valido con la sola firma del segretario”. Come per gli altri tentativi, non andati a buon fine, anche la citata norma scomparve in sede di conversione con la l. n.120/2020.

Dopo questi tentativi, finalmente, il nostro Legislatore ha recepito l'emendamento sulla possibilità dell'utilizzo dell'assemblea telematica. Difatti, sul supplemento ordinario n. 37/L della Gazzetta ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020 è stata pubblicata la legge 13 ottobre 2020, n. 126: “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia”. Si tratta, appunto, della legge di conversione del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 ribattezzato “rilancio 2” originariamente battezzato “decreto agosto”, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia” costituito originariamente da 115 articoli ed oggi diventati 165 con l'inserimento, nei passaggi tra Camera e Senato, di ulteriori 50 articoli. Per rilanciare l'economia nazionale fortemente colpita dalla diffusione del Covid-19, tra le misure più importanti, il Legislatore ha previsto il rinvio dell'approvazione del rendiconto e degli adempimenti antincendio, nonché le procedure per l'approvazione dei lavori del superbonus 110% e, infine, gli aspetti afferenti all'assemblea in videoconferenza.

Di seguito si riportano testualmente gli interventi in materia condominiale.

Successivamente, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 del 3 dicembre 2020 la Legge 27 novembre 2020, n. 159 (conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125, recante misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da COVID-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta COVID, nonché per l'attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020). Durante l'iter di conversione in legge del d.l. n. 125/2020 è stata apportata un'importante modifica all'art. 66, sesto comma, disp.att. c.c. regolante il quorum necessario a consentire la partecipazione alle assemblee condominiali da remoto, evitando così il rischio di assembramenti, solitamente tipico di un'assemblea condominiale. La modifica in questione è contenuta nel nuovo art. 5-bis del d.l. n. 125/2020. Secondo questa nuova disposizione «all'articolo 66, sesto comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, le parole: "di tutti i condomini" sono sostituite dalle seguenti: "della maggioranza dei condomini"».

Su tale argomento è necessario richiamare gli ultimi provvedimenti emergenziali.

Secondo il d.P.C.M. del 18 ottobre 2020, in particolare art. 1, comma 5, “sono sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e a condizione che siano assicurate specifiche misure idonee a limitare la presenza del pubblico; nell'àmbito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza” (e tra queste ultime, possono rientrare sicuramente le assemblee di condominio in modalità di videoconferenza, nelle forme pura o mista). Dunque, secondo la disposizione in esame, l'assemblea in presenza non è vietata; tuttavia, il legislatore raccomanda quella a modalità a distanza. Ciò significa, secondo il tenore della disposizione, che le riunioni possono svolgersi purché siano rispettati gli aspetti importanti: distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro e l'adozione di tutte le altre precauzioni necessarie per evitare il contagio da Covid-19. Quindi, in tal caso, chi non partecipa è da considerarsi assente all'assemblea.

A distanza di pochi giorni, esattamente il 3 novembre 2020, il Governo è intervenuto con il nuovo d.P.C.M. (pubblicato in G.U. Serie Generale, n. 275 del 4 novembre 2020 e in vigore dal 6 novembre e vigente fino al 3 dicembre), con la classificazione delle regioni. Il decreto individua tre aree, corrispondenti ad altrettanti scenari di rischio, per le quali sono previste misure modulari: nella fascia riservata alle Regioni a rischio di massima gravità (cosiddetta area rossa) sono concentrate le misure più restrittive; nella fascia per le Regioni a rischio medio alto (cosiddetta area arancione), sono previste misure lievemente meno restrittive, nella terza fascia, quella per tutto il territorio nazionale, rientrano le restanti Regioni (cosiddetta area gialla). In tema di limitazioni, si precisa quanto segue:

- nell'area gialla vale quanto specificato dall'art. 1, secondo e nono comma, lett. o) d.P.C.M. 3 novembre 2020, ossia, rispettivamente che «è in ogni caso fortemente raccomandato, per la restante parte della giornata, di non spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, salvo che per esigenze lavorative, di studio, per motivi di salute, per situazioni di necessità o per svolgere attività o usufruire di servizi non sospesi» e che «è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».

- All'area arancione si applicano le regole previste per l'area gialla, più alcune individuate ad hoc. Difatti, l'art. 2, quarto comma lett. b), d.P.C.M. 3 novembre 2020 specifica che «è vietato ogni spostamento con mezzi di trasporto pubblici o privati, in un comune diverso da quello di residenza, domicilio o abitazione, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di studio, per motivi di salute, per situazioni di necessità o per svolgere attività o usufruire di servizi non sospesi e non disponibili in tale comune». In tal caso, la situazione inizia a complicarsi; nell'area arancione ogni persona è libera di circolare liberamente dalle 5 alle 22 nel territorio del proprio comune.

- Quanto all'area rossa, l'art.3, quarto comma, lett. a), specifica che dal 6 novembre «è vietato ogni spostamento in entrata e in uscita dai territori di cui al comma 1, nonché all'interno dei medesimi territori, salvo che per gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità ovvero per motivi di salute».

Dopo aver limitato gli spostamenti per determinate zone, con la

, il Governo è intervenuto in materia condominiale; in particolare, sulla questione delle assemblee in presenza. Secondo

le FAQ sono possibili le assemblee condominiali in ogni area d'Italia. Difatti, alla domanda “È consentito svolgere assemblee condominiali in presenza?”, la risposta in tutte le zone è: “Sì. È fortemente consigliato svolgere la riunione dell'assemblea in modalità a distanza.

Premesso ciò, dopo questa ricostruzione normativa, si affronteranno di seguito gli aspetti e le criticità del nuovo strumento della tele-assemblea in condominio.

Precedentemente alla nuova formulazione, nessuna disposizione di legge imponeva la compresenza “fisica”degli intervenuti in uno stesso luogo: i termini “partecipazione”, “intervento”, “presenza”, adoperati dalle norme codicistiche, non selezionavano alcuna particolare modalità.

Per meglio dire, nessun riferimento veniva fatto al “luogo della riunione”, ma si era concordi nel ritenere che la relativa fissazione fosse rimessa all'amministratore, il quale godeva sul punto di una certa discrezionalità, salvo il rispetto di due limiti: da un lato, quello c.d. territoriale, nel senso che si tendeva a convocare la riunione nella città dove era sito l'edificio in regime di condominio, e, dall'altro, quello c.d. funzionale o ambientale, nel senso che i condomini dovevano essere convocati in un locale idoneo a consentire la partecipazione di più persone, confortevole, salubre e sicuro. Doveva, comunque, trattarsi di un luogo specifico, nel senso che non poteva convocarsi la riunione “presso lo stabile condominiale”, a meno che non risultassero locali a ciò destinati (ad esempio, l'alloggio dell'ex portiere una volta dismesso il servizio di portierato), oppure disposizioni ad hoc da parte del regolamento di condominio.

Adesso, operando direttamente sull'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., il Legislatore ha precisato che se l'assemblea è “prevista in modalità di videoconferenza” l'avviso di convocazione deve contenere non l'indicazione del luogo della riunione, quanto, piuttosto, quella “della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa”. Secondo una prima lettura, sembrerebbe che, in assenza di una precisa indicazione di luogo fisico, la piattaforma (virtuale) diverrebbe così esclusiva. Tuttavia, manca qualunque riferimento al luogo i cui dovranno trovarsi coloro che saranno nominati segretario e presidente, essendo quest'ultimo per di più tenuto alla sottoscrizione del verbale.

Secondo la nuova formulazione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) l'avviso deve specificare la “piattaforma elettronica” individuata per l'intervento all'assemblea. Sembra opportuno che l'amministratore motivi la propria scelta tra i diversi sistemi utilizzabili, in ragione dell'esigenza di garantire l'identificazione dei condomini e l'esercizio del diritto di voto. Invero, nell'avviso di convocazione, l'amministratore deve menzionare la piattaforma elettronica unica dove si svolgerà la riunione “virtuale”, specificando il link per il collegamento, la password di accesso del singolo partecipante e le successive modalità di identificazione. Da parte del condomino, si presuppone che sia in possesso di adeguati sistemi informatici (veloci, affidabili, aggiornati), dotati quantomeno di webcam o/e microfono.

La piattaforma elettronica deve contemplare un sistema bidirezionale interattivo, con possibilità di visionare i documenti in streaming, ed assicurare la discussione paritaria (con il sistema della “alzata di mano”), la votazione simultanea e, per quanto possibile, la redazione contestuale del verbale.

Ad ogni modo, nonostante la modifica legislativa, è curioso che l'avviso di convocazione de quo continui a non indicare la “data” della riunione, parlando sempre di “luogo” e di “ora” della medesima riunione.

La prima parte del nuovo comma 6 dell'art. 66 disp. att. c.c. prevede che “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale…”. Ebbene, il regolamento nel condominio è disciplinato dall'art.1138 c.c., che lo rende obbligatorio quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. Deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno 500 millesimi, senza dimenticare che il quorum costitutivo dell'assemblea è di almeno un terzo dei condòmini e dei millesimi) e deve essere allegato al registro indicato dal n. 7) dell'art. 1130c.c.

Detto ciò, l'eventuale clausola che consente lo svolgimento delle assemblee da remoto non incide sui diritti dei singoli e soprattutto attiene all'amministrazione della cosa comune, e quindi è pacifico che possa essere approvata con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2,c.c.

Quindi, l'approvazione di un eventuale regolamento sulle tele-assemblee con la maggioranza di cui all'art.1136, comma 2, c.c. potrebbe rendersi sufficiente per rendere strutturale la partecipazione da remoto degli aventi diritto nelle adunanze condominiali. L'unica difficoltà “attuale” è organizzare sùbito un'assemblea in presenza. Ad ogni modo, l'approvazione del regolamento di condominio che preveda e disciplini la tele- assemblea, dovrebbe essere in grado di legittimare la relativa costituzione; viceversa, nel caso in cui l'assemblea telematica non fosse strutturata in seno ad un regolamento interno, di volta in volta, sarebbe necessario acquisire il “previo consenso della maggioranza dei condomini”.

Nonostante la “prima interpretazione” del menzionato articolo (consenso unanime sino al 3 dicembre 2020), si osserva che agli atti della Camera dei deputati era stata presentata nella giornata del 29 ottobre 2020 una “interrogazione a risposta scritta” al Ministro della Giustizia, a firma dell'onorevole Valentina D'Orso (M5S), la numero 4-07334, in tema di assemblee condominiali telematiche. Secondo l'atto in esame, “l'ambiguità più rilevante è prodotta dall'inciso con cui la norma si apre - “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale” il quale lascia intendere che la possibilità e la disciplina delle tele-assemblee possa o, forse meglio, debba essere espressamente prevista nel regolamento condominiale e, solo ove non sia ivi prevista e disciplinata, il ricorso ad essa possa essere adottato previa acquisizione del consenso da parte di tutti i condomini (ciò nella precedente formulazione dell'art. 66 disp. att. c.c. modificato dall'art. 63 del d.l. n. 104/2020 conv. in l. n. 126/2020. Successivamente, però, con la modifica introdotta dal nuovo art. 5-bis del d.l. n. 125/2020 conv. in l. n. 159/2020, è sufficiente il previo consenso della maggioranza dei condomini). È evidente come sia più agevole per la vita condominiale l'introduzione di una modifica al regolamento che richiede la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. che acquisire l'unanimità (oggi maggioranza), peraltro con modalità non opportunamente precisate nella norma. Tuttavia, tale ultima possibilità presuppone pur sempre la convocazione di un'assemblea in presenza che deliberi sulla modifica del regolamento, in un momento in cui il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 24 ottobre 2020 raccomanda “fortemente” di svolgere tutte le riunioni private in modalità a distanza”. Alla stregua di ciò, con il provvedimento in disamina è stato chiesto al Ministro della Giustizia di illustrare quali iniziative di competenza, anche normative ove occorrenti, ritenga opportuno adottare al fine di porre rimedio a tali criticità interpretative e applicative. L'intento, in tal caso, è e rimane quello di agevolare lo svolgimento dell'assemblea condominiale anche da remoto.

In assenza di previsione regolamentare, la prima parte dell'art. 66, comma 6, disp. att. c.c., così come modificato dall'art. 5-bis del d.l. n. 125/2020 conv. in l. n. 159/2020, aggiunge che, “previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza”. Dunque, possiamo affermare che la vera novità nel panorama normativo è proprio la previsione - in difetto di una disposizione ad hoc da parte del regolamento di condominio - del “previo consenso della maggioranza dei condomini ”: tale maggioranza numerica dovrà essere ottenuta per le singole delibere, e richiederà un'adeguata organizzazione da parte dell'Amministratore, il quale dovrà muoversi per tempo “preventivamente”, al fine di rispettare i cinque giorni intercorrenti tra il recapito dell'avviso e la data dell'adunanza.

Secondo una prima ricostruzione (interpretativa), possiamo ritenere che il consenso (preferibilmente per iscritto) debba essere dato volta per volta - e non una volta per tutte, salvo ripensamento successivo con revoca - e che sia, mutuando i principi in materia di privacy, quanto più possibile “informato”, nel senso che il condomino deve avere un'idonea informativa circa la nuova modalità di svolgimento dell'assemblea, con tutti i risvolti tecnici ed i correlati rischi operativi. Quanto alla forma del consenso, possiamo ritenere che questo possa essere acquisito con qualsiasi modalità: forma scritta, mail, messaggio elettronico, telefonata, telegramma, fax o addirittura verbale. Stando così le cose, al fine di ovviare ad un (prevedibile) comportamento ostruzionistico da parte dei condomini, anche se titolari di una caratura millesimale insignificante, appare preferibile optare per la previsione da parte del regolamento di condominio, o in sede di approvazione per quelli di nuova formazione, oppure modificando quelli già esistenti (previo, anche in questo caso, un ordine del giorno “arricchito” da una nota esplicativa circa l'utilizzo delle nuove tecniche informatiche). In tale ultima ipotesi, come visto in precedenza, trattandosi di una norma di carattere “regolamentare”, ossia non incidente nei diritti dei singoli una volta soltanto a disciplinare una delle modalità di svolgimento dell'assemblea, la relativa clausola potrebbe essere approvata con i quorum contemplati dal combinato disposto degli artt. 1138, comma 3, e 1136, comma 2, c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio.

Uno dei primi incombenti nello svolgimento della riunione condominiale è costituito dalla nomina del presidente e del segretario dell'assemblea. Sappiamo che il presidente ha, innanzitutto, il compito primario di constatare la validità della costituzione dell'assemblea, e, quindi, da un lato, verificare accuratamente che tutti i condomini o gli “aventi diritto”, - come prescrive il novellato comma 6 dell'art. 1136 c.c. - siano stati regolarmente e tempestivamente invitati alla riunione, e, dall'altro lato, che i condomini, presenti personalmente o per delega, permettano di raggiungere il quorum costitutivo e deliberativo (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 140: secondo tale pronuncia, l'irregolare costituzione dell'assemblea dei partecipanti non può essere provato in base ad una generica annotazione fatta in calce alla copia del verbale dell'assemblea inviata ai condomini assenti, richiedendosi al detto fine l'acquisizione particolareggiata e precisa di tutti gli elementi comprovanti l'esistenza del vizio denunciato).

In via preliminare, spetta, dunque, al presidente - sulla base dei documenti che l'amministratore ha messo a disposizione dei condomini o dello stesso presidente - acclarare: la legittimazione con diritto di voto dei presenti e se vi sia il prescritto il requisito (numerico e millesimale) per deliberare, e quant'altro.

Una volta conclusi i predetti controlli preliminari, riguardanti la verifica se i presenti abbiano diritto di intervenire all'assemblea, quale sia il loro numero e quanti millesimi rappresentino, una volta verificata la rituale convocazione, una volta accertata la regolare costituzione stessa ed una volta nominato il segretario, si passa al momento, per così dire, dinamico della riunione, quello che attiene allo svolgimento dell'assemblea, che registra come sue fasi imprescindibili quelle della discussione, della votazione e della decisione.

Premesso ciò, in tema di tele-assemblea, con la nuova formulazione dell'art. 66, comma 6, disp. att. c.c.

,

legislatore ha previsto che

”. Secondo una prima lettura, i suddetti soggetti, ossia il presidente ed il segretario, dovrebbero stare in un unico posto “fisico”, ma non necessariamente potendo operare entrambi da remoto: in quest'ottica, il presidente dirigerà la discussione e detterà al segretario l'esito delle votazioni. Il fatto che

verbale

di

cui

sopra

debba

essere

(dal

segretario),

(dal

presidente)

e

(all'amministratore ed a tutti i condomini) fa pensare ad un verbale cartaceo, anche se, in linea con l'innovativa modalità di svolgimento dell'assemblea, sarebbe meglio optare per un verbale assembleare “telematico” (compilato contestualmente in formato digitale dal segretario e firmato, scannerizzato e inviato al presidente agli altri partecipanti alla riunione virtuale). Dunque, la chiusura del verbale avviene previa firma

da

parte

di

coloro

i

quali

sono

chiamati

ad

assumere

le

vesti

delle

due

figure

cardine

nei

lavori

Inoltre, attesa la materia digitale, come sostenuto da altri autori, l'effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente, ora prescritta, sarà, comunque, quello di “imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dal sottoscrittore”.

La “trasmissione” del suddetto verbale sembra essere a carico del presidente, il quale però non conosce tutti gli indirizzi dei proprietari delle unità delle unità immobiliare che compongono lo stabile, sicché è preferibile opinare che il presidente trasmetta il verbale all'amministratore, e sia poi quest'ultimo a diramarlo a tutti i condomini. Difatti, dopo la sottoscrizione, l'amministratore sarà tenuto, in caso di video-assemblea, a trasmettere il verbale non solo ai condomini assenti, bensì a tutti gli aventi diritto con le stesse modalità previste per la convocazione: consegna a mano, fax, posta elettronica certificata e raccomandata - essendo preferibile opinare che le “stesse” non si riferisca alle identiche modalità, nel senso che, ad esempio, è ben possibile convocare un condomino alla riunione virtuale con la consegna a mano dell'avviso e trasmettergli il successivo verbale con raccomandata, e viceversa. Nonostante i citati precisi compiti, nella prassi, per esigenze evidenti di organizzazione dell'incontro, è probabile che sia l'amministratore a redigere il verbale anche con la modalità telematica.

Anche con l'utilizzo di piattaforme digitali è necessario aver riguardo dell'uso dei dati personali dei condomini ma anche dei terzi coinvolti e protagonisti della riunione, soprattutto laddove il dato di cui si venga a conoscenza sia di tipo sensibile e giudiziario, dovrà avvenire sempre nel rispetto della normativa privacy (Regolamento UE n. 2016/679, d.lgs. n.101/2018, d.lgs. n.196/2003).

A tale scopo è necessario disciplinare in maniera dettagliata tutti i vari passaggi: l'invio della registrazione alla piattaforma; la partecipazione alla riunione; l'invio dell'eventuale file contenete la registrazione dell'assemblea per richiesta di accesso agli atti effettuata da qualunque componente la compagine condominiale oppure anche eventuali terzi che siano interessati all'ottenimento del file.

Tutto ciò è necessario per evitare sanzioni o azioni di contestazione in capo al titolare del trattamento, ovvero lo stesso condominio, ma anche, in caso di uso non conforme al G.D.P.R. della piattaforma, anche in capo al responsabile del trattamento dati che, in ambito condominiale, a seguito di nomina ex art. 28 delRegolamento UE 2016/679, può essere lo stesso amministratore.

In virtù di quanto esposto, quanto alla piattaforma, possiamo dedurre che, in àmbito informatico, il gestionale (software) dovrà utilizzare protocolli certificati tali da garantire un accesso riservato, il controllo hardware (telecamera e microfono) nonché la possibilità della cancellazione del contenuto delle comunicazioni elettroniche. Su tale aspetto, dunque, le comunicazioni devono essere conformi alle prescrizioni del Regolamento U.E. 2016/679 e, da ultimo, secondo le decisioni dell'E.D.P.B. (European Data Protection Board) in ordine al trasferimento dati in ambito extra U.E. In termini ancora più ampi, le modalità di strutturazione e di utilizzo di una piattaforma telematica a supporto di un'assemblea, si debbono necessariamente ispirare al principio di privacy by default: protezione predefinita.

Possiamo anche ipotizzare che, al momento dell'accesso in piattaforma, venga messa a disposizione dei partecipanti l'informativa, preferibilmente contenente un flag di presa visione che obbligatoriamente il condomino che intenda partecipare deve attivare.

In virtù di quanto esposto, proprio per garantire a tutti una partecipazione nel pieno rispetto delle norme sulla privacy, sarebbe opportuno per l'amministratore informare (appunto previo consenso) preliminarmente tutte le regole che ruotano intorno a questa nuova modalità di tele-assemblea: modalità di accesso, funzionalità audio e video, riconoscimento, delega, partecipazione, discussione, approvazione, contestazioni, il rispetto dell'alternanza del tempo di parola, il rispetto dell'ascolto dell'esposizione dei vari interlocutori. L'amministratore, del resto, dovrebbe gestire la stanza e il collegamento, nonché il compito di vigilare che si rispettino le regole di questa modalità. In caso di problemi tecnici, sarebbe opportuno sospendere la conversazione fino al ripristino del collegamento; in queste situazioni, si suppone che l'amministratore dovrà utilizzare i recapiti telefonici dei condomini (comunicati mediante l'apposito consenso). Ed ancora, al fin di poter disporre di un riscontro pedissequo di quanto avvenuto in sede di assemblea, la riunione telematica dovrebbe essere registrata dall'amministratore solamente per avere certezza e, quindi, riscontro di quanto accaduto al fine gestire eventuali richieste di accesso o contestazioni. La registrazione video di tale incontro virtuale sembra consentita, anche se il Garante della privacy, in un precedente parere del 10 ottobre 2013, l'aveva ammessa solo con il consenso degli interessati, ma qui si tratta di divulgare un documento solo ai fini dell'esercizio di un diritto in via giudiziaria che, ai sensi del Codice della privacy, consente appunto di by-passare il consenso dell'interessato.

In tema digitale, alla luce della novità della tele-assemblea, possiamo argomentare anche sull'evoluzione di strumenti che toccano da vicino il mondo condominiale. In particolare, sappiamo che esiste un'applicazione dal titolo “Bein for You”. Secondo quanto riportato nella pagina web del Ministro per l'Innovazione tecnologica e la digitalizzazione, l'iniziativa “Bein for You” si pone come scopo quello di diffondere l'utilizzo di SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale), tra coloro che vivono in condominio, attraverso una serie di iniziative fisiche e online. La mission dell'iniziativa è quindi quella di favorire l'alfabetizzazione digitale e diffondere l'adozione dell'identità digitale utilizzando come veicolo di “contatto” il condominio e la naturale “community” che lo stesso costituisce all'interno dei nostri centri urbani.

In sostanza, secondo l'azienda che ha creato l'applicativo, l'amministratore di condominio usa la piattaforma con un browser e tra l'altro può mandare comunicazioni ai condomini (come la convocazione dell'assemblea), che hanno il valore di legge di una raccomandata: l'operatore postale manda in automatico la raccomandata cartacea. Se il condomino ha installato l'applicazione, arriva ai condomini la comunicazione come notifica sul cellulare. Da quanto appreso dal sito dell'azienda, oltre alla comodità del digitale, c'è un risparmio: il costo per notifica è la metà di una raccomandata cartacea e quelle dopo la quarta in un anno sono gratis. L'amministratore è così anche incentivato a mandare più comunicazioni, con valore di legge, ai condomini. Il valore legale delle comunicazioni e della firma è garantito dall'uso di SPID. Come sostenuto da alcuni autori, in tal caso, l'uso di SPID dà quindi valore legale a un'attività online perché garantisce con certezza l'identità dell'utente che la sta compiendo.

Quanto al funzionario R.A.O. (certificatore accreditato autorizzato da una Certification Authority Namirial S.p.A.), è la persona che effettua l'identificazione di chi necessita della firma digitale e ne annota i dati necessari in una maschera via Internet. Oltre a ciò, con l'abilitazione a funzionario R.A.O., lo studio del professionista potrà rilasciare anche lo SPID.

Alla luce dei citati strumenti digitali, alcune associazioni di categoria hanno esaminato la figura dell'Amministratore in tema della novità della tele-assemblea. Dunque, secondo tale ricostruzione, con la qualifica R.A.O., l'amministratore di condominio assumerebbe una qualifica ufficiale abilitato a certificare l'identità personale. Quindi avrà gli strumenti per rendere valide le assemblee telematiche condominiali, superando molti degli ostacoli attuali. Potrà anche rilasciare, tramite riconoscimento de visu, ai propri condomini l'identità digitale nazionale SPID e la firma digitale con cui saranno semplificate molte delle operazioni che attualmente avvengono presso lo studio professionale.

Indipendentemente dal mondo digitale e dalla novità della tele-assemblea e, in particolare, a prescindere da profili di contestazioni sulle predette modalità, non dobbiamo dimenticarci che il progresso va di pari passo con nuovi strumenti e nuove figure. Il condominio digitale è l'evoluzione della gestione del condominio tradizionale nel mondo digitale. Come è già accaduto per le imprese, per gli studi professionali e per il singolo cittadino, anche la gestione del condominio cambia, influenzata in modo permanente dalle nuove tecnologie che consentono l'impiego di strumenti nuovi e di facile utilizzo. Quindi, possiamo attenderci il miglioramento per l'ambiente, più sicurezza, la riduzione dei costi, maggiore tranquillità e minore impiego di tempo da dedicare ad alcune attività operative.

Di piattaforme che consentono la videoconferenza ce ne sono ormai numerose e vengono utilizzate anche in occasione di corsi formativi come nelle università telematiche e non solo.

Si citano, a titolo esemplificativo, Google Meet inclusa nelle Gsuite di Google; Skype presente nella suite Office di Microsoft ed è largamente utilizzata per la comunicazione professionale, anche per le udienze on line dei Tribunali; inoltre, le piattaforme di Facebook e Zoom.

Da ultimo, si segnala la piattaforma Tu-In in grado di rendere le assemblee di condominio online o in modalità mista, semplici, rapide ed efficaci al pari di quelle in presenza. Non si tratta di un'applicazione scaricabile ma di una piattaforma on line accessibile da qualsiasi dispositivo elettronico che abbia connessione alla rete internet. Analizzando la piattaforma in esame, ho avuto modo di scoprire che il citato programma di tele-assemblee è rivolto sia all'amministratore che ai condomini.

L'assemblea su tale piattaforma, previo consenso della maggioranza dei partecipanti all'assemblea, può essere registrata. Come per tutti gli applicativi telematici, la piattaforma si avvale di certificati di sicurezza che tutelano i dati personali presenti online (crittografia, utilizzo dei

, ecc.)

L'assemblea su tale piattaforma, previo consenso unanime dei partecipanti all'assemblea, può essere registrata. Come per tutti gli applicativi telematici, la piattaforma si avvale di certificati di sicurezza che tutelano i dati personali presenti online (crittografia, utilizzo dei firewall, ecc.)

Tutti gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio hanno diritto di essere avvisati dello svolgimento dell'assemblea nei modi e nei termini di cui all'art. 66 disp. att. c.c.

Oggi siamo certi, perché ce lo dice la legge (art. 66 disp. att. c.c.) che l'omessa convocazione di uno o più condòmini determina l'annullabilità della deliberazione eventualmente assunta. Al riguardo, l'art. 1137,comma2,c.c. specifica che per l'annullamento si deve proporre domanda all'Autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Sappiamo anche che il vizio di omessa convocazione può essere sanato mediante convocazione di nuova assemblea; in tal caso l'eventuale giudizio già intrapreso vedrà la cessazione della materia del contendere, con eventuale prosecuzione solamente per la valutazione della ragione e del torto per le spese del giudizio (c.d. soccombenza virtuale).

Premesso ciò, a seguito della nuova formulazione dell'art. 66 disp. att. c.c., possiamo dedurre che l'eventuale annullabilità, per incompleta comunicazione dell'avviso di convocazione - si pensi all'incerta indicazione della piattaforma elettronica - non può essere fatta valere dal condomino presente all'assemblea da remoto che non abbia eccepito preliminarmente l'irregolarità (Trib. Torino 6 marzo 2009: il giudicante, in tal vicenda, ha evidenziato che l'omessa indicazione di un argomento, ugualmente deliberato nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevato dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione).

Quindi, alla luce di ciò, possiamo dedurre che solo il condomino “pregiudicato”, ossia colui che risulta interessato dal vizio inficiante la delibera - si pensi ad un difetto presente nel momento dell'identificazione dei partecipanti o durante la connessione audio/video - è legittimato ad impugnare la delibera.

Diversamente opinando, richiamando alcuni precedenti giurisprudenziali, il condomino assente all'assemblea, per la quale abbia ricevuto regolare avviso di convocazione, non è legittimato ad impugnare, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la deliberazione condominiale assunta in quella sede deducendone l'annullabilità per difetto di convocazione di altri condomini (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082).

In un contesto di totale innovazione, oltre alle criticità di un'assemblea in presenza per il Covid-19, sono innegabili i vantaggi dell'assemblea da remoto. Difatti, si possono realizzare risparmi di spesa complessiva, mediante piattaforme digitali con software specifico, il cui costo risulterà minore dell'affitto della sala predisposta. Inoltre, si realizza un'ottimazione dei tempi riguardo agli spostamenti, sia dentro la città che fuori, consentendo, ad esempio, di partecipare dal proprio appartamento alla riunione che si svolge presso la seconda casa al mare o in montagna oppure, più semplicemente, nell'ex alloggio del portiere.

Al contempo, vanno messe in luce le criticità dello svolgimento dell'assemblea condominiale nella modalità della videoconferenza, se solo si consideri l'incompleta dimestichezza con gli strumenti informatici di una parte dei condomini (soprattutto se di età avanzata), la possibile mancanza di collegamento, le problematiche correlate alla capienza della rete, la difficoltà nell'individuazione dei partecipanti, il calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, la prova delle decisioni assembleari adottate, e quant'altro.

Nulla esclude la possibilità di tenere la riunione in forma c.d. mista, ossia con un presidente e un segretario nel “luogo” della riunione, un monitor consultabile dai presenti ed un collegamento audio-video da remoto per gli altri, con i consequenziali vantaggi e svantaggi di entrambe le modalità, ossia da remoto o in presenzia, come sopra delineati. Anche in tale situazione, sembra opportuno ricevere il previo consenso anche da parte di chi si presenterà in presenza all'assemblea nel luogo della riunione.

Infine, quanto alle deleghe, quindi partecipazione di soggetti estranei al condominio, onde evitare questa illecita comunicazione di dati a terzi con il conseguente rischio di azioni risarcitorie o di incorrere nelle pesanti sanzioni amministrative previste dall'art. 83 del Regolamento UE 16/679, la delega dovrà o essere inviata previamente all'amministratore oppure potrà essere consegnata allo stesso, in sede di incontro telematico, ma attraverso una chat privata.

Dolce, Interrogazione al Ministro della Giustizia sulle tele-assemblee, in Il Sole 24 Ore - Quotidiano del condominio, 30 ottobre 2020;

Scarpa, La legge di conversione del d.l. agosto: il condominio in quarantena, in Quotidianogiuridico.it, 15 ottobre 2020.