Scala di accesso al parcheggio del seminterrato e vincolo funzionale di accessorietà

Nel piano seminterrato di un edificio condominiale esisteva un vasto locale commerciale, al quale si accedeva tramite una rampa di proprietà del titolare del relativo diritto reale. Il locale è stato venduto ad una società che, previo cambio di destinazione d'uso, ha realizzato 20 boxes, acquistati dai proprietari degli appartamenti, siti nell'edificio, e da soggetti esterni. Si chiede, vista la proprietà della rampa di accesso comune a tutti i proprietari dei boxes e considerando la necessaria funzionalità del suddetto manufatto per l'accesso agli immobili privati, se si sia costituito un Condominio tra tutti proprietari dei boxes, obbligati a nominare un loro amministratore che dovrà partecipare alle riunioni assembleari del Condominio dell'intero edificio?

Ai fini di una possibile soluzione del quesito esposto, in mancanza di ulteriori elementi utili alla questione in oggetto, si richiamano diverse posizioni giurisprudenziali con dei principi sui quali valutare l'eventuale soluzione da applicare al caso di specie.

In base ad un orientamento, la figura del Condominio si caratterizza per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. Data questa premessa, risulta evidente che l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del Condominio medesimo.

Con ciò si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del Condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al Condominio. La relazione tra l'uno e l'altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il Condominio medesimo risulta costituito. Per contro, nessuna rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari ne' alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2012, n. 8012). Seguendo tale assunto, si potrebbe opinare, nella fattispecie oggetto di quesito, che i proprietari dei box che non siano anche proprietari di appartamenti, salvo diversa indicazione dei titoli d'acquisto, non hanno diritto a partecipare alle assemblee che riguardano questioni attinenti il solo edificio. In tali casi, infatti, troverebbe applicazione l'art. 1123, terzo comma, c.c. quello che regola il Condominio parziale.

Diversamente opinando, secondo altro orientamento, la disciplina dettata in tema di Condominio degli edifici è ravvisabile ogni qual volta venga accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni a unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso; pertanto, anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto compresi nel complesso condominiale sono condomini e si possono quindi considerare comproprietari di quelle parti comuni che, al momento della formazione del Condominio, si trovino in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con tali spazi (Cass. civ., sez. II, ord. 16 gennaio 2018, n. 884).

Alle luce dei citati orientamenti, dunque, occorre, accertare l'effettiva qualità/status dei condomini e l'accertamento dell'accessorietà. Su tale ultimo aspetto si registrano altri orientamenti.

Invero, in materia di supercondominio, è stato precisato che la scala di accesso al parcheggio costituisce un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere supercondominiale (Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 2019, n. 32237. In tal vicenda, la Corte territoriale aveva svalutato il dato obiettivo della realizzazione di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti (la scala di accesso al parcheggio); dato obiettivo che, invece, poteva far emergere un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere supercondominiale). Di contro, invece, altra pronuncia ha evidenziato che i locali sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non sono parti dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 16 settembre 2019, n. 23001. Secondo tale ultimo assunto, le autorimesse, anche se situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprietà comune elencati nel citato art. 1117 c.c. e il Condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione).

In conclusione, attesi i diversi orientamenti, per una maggiore chiarezza delle strutture in esame occorrerebbe un'indagine tecnica finalizzata all'esame della valutazione degli istituti analizzati.