Il Condominio tra fictio juris e soggettività giuridica

Quanto complessa sia la questione in trattazione lo denota il fatto che a fatica si rinviene il c.d. quadro normativo di riferimento.

A dire il vero, non esiste alcuna norma specifica che tratti la personalità del Condominio, ma ci sono tante norme che la evocano.

Per le ragioni che di seguito saranno esposte si possono richiamare:

- l'art. 1117 c.c. il quale esordisce con: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo (...)”.

- l'art. 1129 c.c.: “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice (...). Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva".

- l'art. 1130-bis c.c.: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”.

- art. 1132 c.c.: “Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore), può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”.

- l'art. 1135 c.c.: "Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: (...): 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

- l'art. 2659 c.c.: “Chi domanda la trascrizione di un atto fra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati: 1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale”.

- art. 63 disp. att. c.c.: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

- art. 23 c.p.c.: “Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi".

Inquadrare la veste del Condominio è compito tutt'altro che facile.

Esaminando le norme e le singole fattispecie, l'analisi assume più una struttura di partita di calcio, con risultato, che vedremo, interessante.

Infatti, i vari tasselli normativi e la loro applicazione pratica portano a valutazioni non coerenti e costanti, alcune volte dando al Condominio una veste giuridica quantomeno di propria “soggettività”, altre volte di “fictio juris” vera e propria.

In ordine sparso, le osservazioni pertinenti in via indicativa e non esaustiva sono:

a) Il Condominio ha un proprio codice fiscale.

Il Condominio è dotato di un proprio codice fiscale al pari delle persone fisiche.

Infatti, il codice fiscale é “Il codice fiscale in Italia è un codice, ispirato dall'uso biblioteconomico, che serve a identificare in modo univoco le persone fisiche e altri soggetti diversi dalle persone fisiche nei loro rapporti con gli enti e le amministrazioni pubbliche dello Stato italiano” (fonte: Wikipedia).

Quindi, al Condominio viene riconosciuta una propria sfera giuridica parificabile ad una soggettività, tanto da ritenerlo intestatario di un proprio codice identificativo.

b) Il Condominio può essere parte nelle negoziazioni, nelle mediazioni e nei processi civili.

Il Condominio ha una propria sfera giuridica tanto da renderlo legittimato ad attivare o resistere nelle procedure pre-processuali introdotte nel nostro paese da qualche anno (negoziazioni assistite e mediazioni) o in cause civili.

La sfera del Condominio è rafforzata dal fatto che nelle prime, le procedure pre-processuali, l'amministratore non ha alcuna investitura automatica legata alla nomina, ma, per potervi presenziare, ha obbligo di munirsi di autonomo e specifico mandato.

Lo stesso valga per le vertenze giudiziarie, ove solo in alcune ha legittimazione, mentre in altre deve essere lui fornita con apposita delibera.

In ogni caso, il Condominio come parte ha una propria soggettività giuridica che lo distingue dal singolo condomino.

c) Il condomino non può testimoniare nella causa ove parte è il Condominio.

Nelle vertenze ove parte processuale è il Condominio, i condomini che ne fanno parte non possono testimoniare essendo coinvolti ad avendo un proprio interesse.

Pertanto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 246 c.p.c. sono incapaci.

Sul punto, la giurisprudenza è univoca, unanime e pacifica.

Stante quanto sopra, il Condominio sembra spogliato di una propria sfera che lo distingua dai singoli condomini che lo costituiscono, privo quindi di ogni e qualsivoglia tipo di personalità o soggettività propria, ma quasi di identità di interessi che lo sovrappongano ad ogni singolo condomino.

d) Il condomino può separare la sua posizione dal Condominio.

Il singolo condomino al contempo può separare la propria posizione dal Condominio.

Infatti, il condomino può essere contrapposto in una vertenza al Condominio oppure, utilizzando lo strumento dell'art. 1132 c.c., può separare e dissociarsi da vertenze attivate e resistite dal Condominio.

In questo caso, le norme parrebbero porre condomino e Condominio in due distinte e diverse posizioni.

e) Conto corrente.

Il Condominio per legge (art. 1129 c.c.) è dotato di un proprio conto corrente ove devono transitare i denari in entrata ed in uscita.

I singoli condomini possono versare in detto conto corrente, ma mai prelevare.

Questo denota che il soggetto intestatario è dotato di una propria personalità distinta e diversa dai singoli componenti lo stabile.

f) Applicazione della c.d. legge Pinto.

In merito al risarcimento dei danni legato all'irragionevole durata del processo, la Corte di Cassazione è intervenuta a Sezioni unite nel 2014 con l'importante sentenza n. 19663 con la quale ha enunciato il principio secondo il quale: “Nel caso di giudizio intentato dal Condominio e del quale, pur trattandosi di diritti connessi alla partecipazione di singoli condomini al condominio, costoro non siano stati parti, spetta esclusivamente al Condominio, in persona del suo amministratore, a ciò autorizzato da delibera assembleare, far valere il diritto alla equa riparazione per la durata irragionevole di detto giudizio”.

Anche in questo caso condomino e Condominio sono posti su due distinte posizioni, seppur connesse dal fatto che il Condominio porrà agire per la rivalsa avverso lo Stato solo se e in quanto lo vogliano i condomini.

Vero è che, in caso di delibera che neghi tale legittimazione all'amministratore, il condomino non può iure proprio agire per la richiesta del risarcimento.

Questo sta a dimostrare che il risarcimento spetta solo e soltanto al Condomino come autonomo soggetto di diritto.

f) Cause di interruzione del processo.

Ai sensi dell'artt. 299ss. c.p.c., la morte della parte interrompe il processo.

Nel caso del Condominio, la morte dell'amministratore dello stesso o di un singolo condomino non sono causa di interruzione.

Anche in questo caso il “Condominio” viene riconosciuto come parte e soggetto autonomo, indipendente e distinto dal singolo condomino.

Sul punto, la sentenza enunciata da Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1987, n. 9628 è, seppur datata, sempre attuale in quanto esprime un concetto che, usando un termine inglese, appare evergreen: “La cessazione della rappresentanza prevista dall'art. 299 c.p.c., quale causa di interruzione del processo, riguarda le ipotesi di rappresentanza legale e non di quella volontaria e, pertanto, nel giudizio di cui sia parte un condominio edilizio la morte del suo amministratore, che ne ha la rappresentanza volontaria, non comporta l'interruzione del processo. Conseguentemente, ove ciò nonostante il processo sia stato dichiarato interrotto, l'atto di riassunzione è ritualmente notificato al condominio presso il procuratore per esso costituito”.

g) Esecuzioni avverso il Condominio e il condomino.

Il titolo esecutivo (sentenza di condanna, decreto ingiuntivo, ecc.) acquisito avverso il Condominio allo stato e secondo la giurisprudenza sino ad oggi emessa, legittima il creditore a pignorare il conto corrente del Condominio.

Se e laddove decidesse di agire avverso un condomino, occorre che gli notifichi anche il tiolo esecutivo acquisito avverso il Condominio.

Questo binario processual-civilistico crea un “minestrone” di valutazioni.

Da un lato, il Condominio come soggetto proprio ed indipendente, intestatario di un “proprio patrimonio” (il conto corrente) aggredibile dai creditori.

Dall'altro, una sorta di identità Condominio-condomino tanto che il titolo emesso a favore del primo, può essere usato per aggredire il secondo, con la sola formalità della sua notifica.

h) Revoca giudiziaria dell'amministratore.

Una “grave responsabilità” in cui può incorrere l'amministratore testualmente prevista all'art. 1129, comma 12, n. 4) c.c. è: “Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: ... 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini”.

Tralasciando in questa sede gli aspetti delle responsabilità, il dato normativo rileva solo al fine di inquadrare che per il legislatore il Condominio e i singoli condomini che lo pongono sono soggetti distinti, intestatari di rispettivi patrimoni che mai, si sottolinea mai, possono essere tra di loro confusi.

Dopo un'indicativa analisi della casistica, sicuramente ampliabile estendendo la valutazione fatta ad altre norme o fattispecie, si può concludere che l'unico dato certo è che il Condominio non ha la “personalità giuridica”.

In buona sostanza, il Condominio ad oggi non lo si può parificare o sovrapporre ad una Società.

Sul punto, oltre che quanto sopradetto, assume rilevo anche la giurisprudenza che attiene la tenuta della contabilità con cui la Suprema Corte non applica ai Condominii la rigidità e le formalità delle norme che attengono le Società.

La partita tra Condominio come soggetto di diritto o non soggetto di diritto è un vero derby di interesse.

Sicuramente il Condominio, nonostante le norme che lo vogliano identificare ai condomini, ha una propria soggettività giuridica.

Basti pensare che è parte contrattuale con i fornitori di beni o di servizi, sottoscrittore di contratti di appalto o mandati professionali, intestatario di passi carrai o occupazione di suolo pubblico (alla bisogna), destinatario di atti giudiziari o esso stesso parte attivante procedure volte alla tutela dei diritti.

In ogni caso, un intervento chiaro e netto del legislatore sul punto sarebbe di conforto non solo agli operatori del diritto (amministratori, avvocati, tecnici), e ai condomini, ma anche agli organi giudicanti che potrebbero così inquadrare in modo definito il perimetro dei diritti e dei doveri del Condominio.

Ad oggi, rimane il fascino dello studio e dell'interpretazione di questa questione giuridica che, anche dopo la Riforma, rimane di estrema attualità.

Rota, Il diritto condominiale a 5 anni dall'entrata in vigore della legge n. 220/2012, in Convegno Firenze, Avvocatura Indipendente, 22 maggio 2018.