Legge di bilancio 2021 e decreto mille proroghe: le novità del settore immobiliare

Dopo mesi di attesa, il testo della Legge di Bilancio 2021 ha ottenuto l'approvazione ufficiale e definitiva al Senato il 30 dicembre 2020, dopo il voto alla Camera del 27 dicembre. Nella stessa giornata, la Manovra (l. 30 dicembre 2020, n. 178) è stata pubblicata in Gazzetta ufficiale, serie generale n. 322 del 30 dicembre 2020. Dopo l'ok da parte del Consiglio dei Ministri del 16 novembre 2020, l'iter parlamentare ha preso il via, per la pubblicazione in Gazzetta ufficiale e l'entrata in vigore entro il 1° gennaio.

Durante i lavori parlamentari, il provvedimento normativo, inizialmente composto da 229 articoli, è stato trasformato in un unico maxi-articolo, frammentato, questa volta, in 1150 commi (atto Senato n. 2054). Rispetto al testo originario, dal quale sono state stralciate diverse disposizioni ritenute estranee all'oggetto del disegno di legge di bilancio, vanno segnalate numerose new entry, tra cui alcuni crediti d'imposta, come quelli per la sostituzione di sanitari e rubinetti e per il filtraggio dell'acqua potabile. Inoltre, tra le misure contenute nel capitolo II della Legge di Bilancio 2021 “Crescita, Investimenti e Sud”, spicca il rinnovo dell'intero pacchetto di agevolazioni sui lavori edilizi. Passa al 31 dicembre 2021 la scadenza del bonus ristrutturazioni, bonus facciate, ecobonus, bonus mobili e bonus verde. Il limite del bonus mobili cresce e arriva a 16.000 euro. Mancava in un primo momento il rinnovo del superbonus del 110%, che viene inserito con l'approvazione di un emendamento durante l'iter parlamentare. Si inserisce nel testo la proroga fino al 30 giugno 2022, l'estensione arriva fino a fine 2022 per i lavori già realizzati al 60%, e trovano spazio anche una serie di altre novità su ecobonus e sismabonus.

Oltre a ciò, in campo immobiliare, si segnala il nuovo Decreto Milleproroghe (d.l. n. 183/2020) pubblicato sulla Gazzetta ufficiale con la data del 31 dicembre 2020. Tra le proroghe legate all'emergenza Covid-19 vi è quella della proroga degli sfratti.

Al comma 48 si prevede a favore dei pensionati italiani all'estero, a partire dall'anno 2021 per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d'uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto: la riduzione del 50% dell'IMU; la riduzione di due terzi della TARI, la tassa sui rifiuti.

Ai commi da 599 a 601 viene prevista l'esenzione della prima rata dell'IMU 2021 per le seguenti tipologie di immobili: stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché immobili degli stabilimenti termali; immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi, come individuati dall'art. 1, comma 743, della l. n. 160/2019, siano anche gestori delle attività in essi esercitate; immobili della categoria catastale “D” utilizzati da imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell'ambito di fiere o manifestazioni; discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che i relativi soggetti passivi, siano anche gestori delle attività in essi esercitate.

Con il d.l. n. 34/2020, noto come Decreto Rilancio (convertito con la l. n. 77/2020) il legislatore ha introdotto una nuova percentuale di detrazione del 110% nell'ambito degli interventi per il risparmio energetico “qualificato” c.d. Ecobonus. Con tale manovra è stata incrementata al 110% l'aliquota della detrazione IRPEF spettante a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. La lista degli interventi che danno diritto alla detrazione con aliquota al 110% è suddivisa in due categorie: interventi “trainanti” (comma 1 art. 119) e interventi “trainati” (comma 2 art. 119). L'esecuzione di uno degli interventi trainanti dà diritto ad ottenere il superbonus anche per gli interventi trainati.

Premesso ciò, la Legge di Bilancio n. 178/2020 ha introdotto alcune novità per l'argomento trattato.

a) La proroga delle agevolazioni

In particolare, con la nuova manovra sono state apportate numerose modifiche alla disciplina speciale per gli interventi di efficienza energetica e antisismici, in primis la proroga al 30 giugno 2022 (per gli IACP, al 31 dicembre 2022). Tra le altre novità, la detrazione per le spese sostenute nel 2022 andrà ripartita in quattro (non più cinque) quote annuali di pari importo.

Relativamente ai lavori condominiali, se al 30 giugno 2022 risulterà realizzato almeno il 60% dell'intervento complessivo, il superbonus spetterà anche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 (in caso di IACP, il 60% dei lavori ultimati entro il 31 dicembre 2022, consentirà di fruire della detrazione del 110% anche per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023). In ogni caso, l'efficacia delle proroghe è subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell'Unione europea.

Anche per queste spese (art. 121 d.l. n. 34/2020), si potrà optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione del 110%, per: un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi, e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari; la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

b) Super sismabonus

Il termine finale del super-sismabonus è prorogato di 6 mesi, dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022. Non opera in questo caso la proroga per IACP e soggetti analoghi, per i quali (come già in precedenza) il termine finale del super-sismabonus resta fissato al 31 dicembre 2021. Per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022 la detrazione è ripartita in 4 quote annuali anziché 5. Nei casi in cui alle date di scadenza indicate siano stati effettuati i lavori per un SAL pari ad almeno il 60% del complessivo, detti termini saranno prorogati di ulteriori 6 mesi (31 dicembre 2022).

c) Incremento massimali per zone colpite da eventi sismici

I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali (eco-sismabonus) sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione di fabbricati danneggiati dal sisma nei comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi a partire dal 1° gennaio 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

d) L'impianto fotovoltaico

Come visto in precedenza, il termine finale dell'incentivo all'installazione di impianti fotovoltaici è prorogato di 6 mesi, dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022. Per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022 la detrazione è ripartita in 4 quote annuali anziché 5. Stante il richiamo all'art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986, gli interventi in questione non potranno usufruire di un massimale autonomo ma dovranno rientrare nei 96.000 euro. Nei casi in cui alle date di scadenza indicate siano stati effettuati i lavori per un SAL pari ad almeno il 60% del complessivo, detti termini saranno prorogati di ulteriori 6 mesi (31 dicembre 2022). Detto ciò, in tema di novità, la nuova legge prevede che gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici sono agevolabili con il superbonus anche se eseguiti su strutture pertinenziali agli edifici.

e) Colonnine ricarica veicoli elettrici

Anche in tal caso il termine finale dell'incentivo all'installazione di impianti per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici è prorogato di 6 mesi, dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022. Per le spese sostenute a partire dal 1°gennaio 2022 la detrazione è ripartita in 4 quote annuali anziché 5. Fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione, i massimali vigenti (3.000 Euro) sono diminuiti a: 2.000 Euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti; 1.500 Euro per edifici plurifamiliari e condomini che installino fino a un massimo di 8 colonnine; 1.200 Euro per edifici plurifamiliari e condomini che installino più di 8 colonnine. L'agevolazione si intende comunque riferita a un massimo di una sola colonnina di ricarica per ciascuna unità immobiliare. Si ricorda che l'agevolazione spetta per le spese relative all'acquisto e alla posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, ivi inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale, fino ad un massimo di 7 kW.

f) Coibentazione tetto

Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

g) Definizione di unità immobiliare funzionalmente indipendente

La Legge di Bilancio per il 2021 aggiorna la definizione di unità immobiliare funzionalmente indipendente che può accedere alle detrazioni fiscali del 110%. Tra le problematiche che più hanno fatto discutere in questi primi mesi di applicazione delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus), vi è senza dubbio la definizione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti. Detto ciò, a seguito della nuova legge, una unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico, per il gas, per l'energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale. Va ricordato poi che la Circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E (risposta 3.1.2) ha ulteriormente chiarito che impianti diversi da quelli espressamente menzionati - come le fognature e i sistemi di depurazione - non rilevano ai fini della verifica dell'autonomia funzionale dell'immobile.

h) Edifici privi di attestato di prestazione energetica

È stata riconosciuta la detrazione per gli edifici privi di APE, in quanto privi di tetto, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché alla fine dei lavori conseguano una classe energetica in fascia “A”.

i) Le barriere architettoniche

La nuova Manovra, in vigore dal 1° gennaio 2021, apre alle spese per la rimozione delle barriere architettoniche nel rispetto di determinati requisiti. La detrazione maggiorata si applica anche agli interventi dell'art. 16-bis, comma 1, lett.e), del d.P.R. n. 917/1986. Rientrano nell'agevolazione, quindi, le spese per l'installazione di strumenti che favoriscono la mobilità di persone con disabilità, in base a quanto riportato nell'art. 3, comma 3, della l. n. 104/1992. Sono inoltre ricompresi i lavori di rimozione delle barriere architettoniche, effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni. In sintesi, l'inserimento tra gli interventi “trainati” dei lavori finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche legittima la detrazione del 110% se realizzati congiuntamente a uno o più di quelli trainanti, cioè cappotto termico, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, misure antisismiche.

l) Ulteriori soggetti beneficiari

Riconosciuto il superbonus 110% per edifici composti da due a quattro unità immobiliari che siano distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Invero, tra i soggetti beneficiari del superbonus vengono incluse anche le persone fisiche (sempre purché al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione) con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra le stesse persone fisiche. Secondo le prime interpretazioni, sono comunque esclusi i casi in cui l'unico proprietario sia soggetto diverso da persona fisica (per esempio, società).

m) Il processo di approvazione dei lavori in ambito condominiale

In argomento, prima della Legge di Bilancio 2021, l'art. 63, comma 1, d.l. n. 104/2020 ha previsto che, all'art. 119 del d.l. n. 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 77/2020, dopo il comma 9, l'inserimento del nuovo comma: “9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'art. 121 (d.l. n. 34/2020), sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio”. Dunque, alla luce della disposizione in esame, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio, l'assemblea può deliberare: l'approvazione dei lavori del superbonus 110%; l'eventuale finanziamento finalizzato alla realizzazione dei lavori oggetto del superbonus; l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121 del d.l. n. 34/2020. Premesso ciò, con la nuova Legge di Bilancio, al comma 9-bis (d.l. n. 34/2020) è stato aggiunto il seguente periodo: “Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”. In sintesi, i favorevoli ad una decisione si accollano l'intera spesa.

n) Polizze assicurative

In merito all'obbligo di sottoscrizione della polizza a carico dei professionisti che rilasciano attestazioni e asseverazioni necessarie alla fruizione del superbonus, la legge di bilancio chiarisce che lo stesso si considera rispettato se quei soggetti hanno già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti dall'attività professionale esercitata. A tal fine, è necessario che il contratto: a) non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione; b) preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario; c) garantisca, se in operatività di claims made, un'ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch'essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti. In alternativa il professionista può optare per una polizza dedicata alle attività in oggetto con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile

• o) Cartello di cantiere dei lavori superbonus

Nei cantieri in cui si svolgono interventi agevolabili con il superbonus, il cartello di cantiere deve indicare la dicitura “Accesso agli incentivi statali previsti dalla l. 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

La Legge di Bilancio 2021 ha prorogato le detrazioni fiscali previste per l'edilizia fino al 31 dicembre 2021:

- il bonus ristrutturazioni (art. 16, comma 1, del d.l. n. 63/2013) detrazione fiscale Irpef del 50% delle spese sostenute per i lavori realizzati su condomini e o edifici singoli. Il limite massimo di spesa per i lavori di ristrutturazione è fissato in 96 mila euro;

- il bonus mobili (art. 16, comma 2 del d.l. n. 63/2013) che non solo è stato prorogato ma è anche stato innalzato il limite di spesa a 16.000 euro;

- l'ecobonus (art. 14 del d.l. n. 63/2013) previsto per interventi di riqualificazione energetica degli edifici;

- il sismabonus (art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del d.l. n. 63/2013) previsto per interventi di riduzione del rischio sismico;

- il bonus facciate 90% (art. 1, commi da 219 a 224, della l. n. 160/2019) previsto per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna) ubicati in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se edificate in parte);

- il bonus verde (art. 1, commi da 12 a 15, della l. n. 205/2017) previsto per gli interventi di “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, per gli impianti di irrigazione e per la realizzazione di pozzi e di coperture a verde e di giardini pensili.

La Legge di Bilancio 2021 (n. 178/2020) ha previsto un bonus di 1.000 euro da utilizzare entro il 31 dicembre 2021 per la sostituzione di sanitari con nuovi apparecchi a scarico ridotto e la sostituzione di rubinetteria, soffioni doccia e colonne doccia con nuovi apparecchi a limitazione di flusso d'acqua, su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o singole unità immobiliari. In particolare, il buono idrico sarà riconosciuto per le spese sostenute per:

a) la fornitura e la posa in opera di vasi sanitari in ceramica con volume massimo di scarico uguale o inferiore a 6 litri e relativi sistemi di scarico, compresi le opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti;

b) la fornitura e l'installazione di rubinetti e miscelatori per bagno e cucina, compresi i dispositivi per il controllo di flusso di acqua con portata uguale o inferiore a 6 litri al minuto, e di soffioni doccia e colonne doccia con valori di portata di acqua uguale o inferiore a 9 litri al minuto, compresi le eventuali opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti.

La definizione delle modalità e dei termini per l'erogazione e l'ottenimento del bonus è demandata ad un apposito decreto del Ministro dell'ambiente.

Inoltre, la nuova Legge di Bilancio 2021 prevede un nuovo credito d'imposta del 50% (bonus acqua potabile): il limite massimo di spesa è di 1.000 euro per le persone fisiche ed esercenti attività economica per ciascuna unità immobiliare e di 5.000 euro per ciascun immobile adibito all'attività commerciale o istituzionale.

Pertanto, dal 1° gennaio 2021 al 31 dicembre 2022, c'è la possibilità di fruire di un credito d'imposta nella misura del 50% delle spese sostenute per l'acquisto e l'installazione di sistemi: di filtraggio; mineralizzazione; raffreddamento; addizione di anidride carbonica alimentare E 290; per il miglioramento qualitativo delle acque destinate al consumo umano erogate da acquedotti.

Il comma 602 estende il credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo, di cui all'art. 28 del decreto Rilancio (d.l. n. 34/2020) e modificato dai successivi provvedimenti emergenziali. Si interviene, in particolare, sul comma 5 del predetto art. 28, includendo tra i soggetti beneficiari le agenzie di viaggio e i tour operator. Con un'ulteriore modifica, si prevede che per questi ultimi soggetti e per le imprese turistico-ricettive il credito spetta fino al 30 aprile 2021, in luogo dell'originario termine del 31 dicembre 2020.

Per l'anno 2021, al locatore di un immobile adibito a uso abitativo, situato in un comune ad alta tensione abitativa, che costituisca l'abitazione principale del locatario, in caso di riduzione dell'importo del contratto di locazione è riconosciuto un contributo a fondo perduto fino al 50 per cento della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per ciascun locatore. Ai fini del riconoscimento del contributo, il locatore comunica, in via telematica, all'Agenzia delle entrate la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile ai fini dell'erogazione del contributo.

La misura ricalca quanto previsto dal Decreto Ristori (d.l. n. 137/2020 coordinato con la legge di conversione n. 176/2020) che ha stabilito che "per il locatore di immobile che riduce il canone di locazione in essere alla data del 29 ottobre 2020" spetta un contributo a fondo perduto. Come emerge dal dossier al disegno di Legge di Bilancio questo fondo perduto per i locatori riproduce quasi integralmente il testo dell'articolo aggiuntivo 9-quater (Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali) introdotto nel corso dell'esame al Senato del d.l n. 137/2020 (c.d. "Ristori"). Si noti però che la formulazione della Legge di Bilancio pare più generale in quanto la misura del Ristori limita l'intervento ai contratti in essere alla data del 29 ottobre 2020. Con ogni probabilità ci sarà un opportuno coordinamento tra le disposizioni.

Tra i soggetti direttamente colpiti economicamente dagli effetti del Covid-19 vi sono anche gli studenti fuori sede e le relative famiglie. A tal fine, la Legge di Bilancio 2021 introduce una dotazione specifica per il rimborso delle spese per l'affitto sostenute per la frequenza dell'università. In particolare, al fine di sostenere gli studenti fuori sede iscritti alle università statali, appartenenti a un nucleo familiare con un indice della situazione economica equivalente non superiore a 20 mila euro e che non usufruiscono di altri contributi pubblici per l'alloggio, nello stato di previsione del Ministero dell'università e della ricerca è istituito un fondo con una dotazione di 15 milioni di euro per l'anno 2021, finalizzato a corrispondere un contributo per le spese di locazione abitativa sostenute dai medesimi studenti fuori sede residenti in luogo diverso rispetto a quello dove è ubicato l'immobile locato.

Come noto, gli affitti brevi devono essere di durata inferiore ai 30 giorni, e possono includere servizi aggiuntivi come contratti di fornitura della biancheria e pulizia dei locali.

Attualmente per questa tipologia di contratti di locazione è prevista una tassazione tramite cedolare secca del 21%, ma a partire dal 2021 con l'approvazione della Legge di Bilancio, le novità sono:

- la cedolare secca potrà essere riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta;

- se gli appartamenti destinati agli affitti brevi sono più di 4, l'attività di locazione si presumerà svolta in forma imprenditoriale e per questo non si potrà applicare la tassazione agevolata del 21%, ma sarà necessario aprire partita Iva.

- tali regole saranno valide anche per i contratti stipulati tramite le attività di intermediazione immobiliare e di conseguenza tale “restrizione” riguarderà anche i portali di prenotazione online come Booking, Airbnb, e simili.

Secondo i tecnici in materia, viene così superata, per il tramite della nuova presunzione, la previsione civilistica di cui all'art. 2195 c.c. Infatti, l'attività di locazione non si considera commerciale in quanto non indicata espressamente da tale disposizione. L'art. 55 del TUIR prevede che sono redditi d'impresa quelli che derivano dall'esercizio di imprese commerciali di cui all'art. 2195 c.c. In base a tale previsione l'attività di locazione risulterebbe esclusa. Tuttavia, il secondo periodo dell'art. 55 citato prevede che: “Sono inoltre considerati redditi d'impresa: a) i redditi derivanti dall'esercizio di attività organizzate in forma d'impresa dirette alla prestazione di servizi che non rientrano nell'art. 2195 c.c.; …”. L'attività di locazione, in quanto non commerciale secondo il dettato civilistico, richiede di verificare preventivamente l'esistenza dell'elemento organizzativo. Nel caso in cui la verifica sortisca un esito positivo, l'attività esercitata dovrà considerarsi produttiva di reddito d'impresa. Conseguentemente, il contribuente che concede in locazione gli immobili sarà obbligato a richiedere l'attribuzione del numero di partita Iva.

In definitiva, secondo una prima lettura, sembra, quindi, che la potenziale locazione di cinque diverse unità immobiliari, sia già di per sé sufficiente a determinare automaticamente l'attribuzione della qualifica di imprenditore. Tuttavia, però, secondo l'interpretazione fornita da alcuni tecnici in materia contabile “nell'ipotesi in cui il proprietario conceda in locazione più di quattro immobili, ma sulla base di contratti di locazione non di breve durata, la nuova presunzione non troverà applicazione. In tale ipotesi, cioè al di fuori dei contratti di locazione turistica, l'attività di locazione potrà essere considerata d'impresa solo nell'ipotesi in cui l'Agenzia delle entrate sarà in grado di dimostrare l'effettiva sussistenza di un'organizzazione di mezzi. In tal caso troverebbe applicazione l'art. 55 del TUIR, non sulla base di una presunzione, ma verificando in punto di fatto la sussistenza delle condizioni previste dalla medesima disposizione”.

È bene puntualizzare che la decisione di interdire la liberazione coercitiva di fabbricati occupati da inquilini senza titolo, nel contesto della persistenza emergenza epidemiologica:

- è stata assunta, per la prima volta con l'art. 103, comma 6, del d.l. n. 18/2020, con efficacia sino al 30 giugno 2020;

- è stata differita al 1° settembre 2020 in sede di conversione con la promulgazione della l. n. 27/2020;

- è stata nuovamente posticipata al 31 dicembre 2020 con l'emanazione dell'art. 17, comma 1-bis, del d.l. n. 34/2020, convertito dalla l. n. 77/2020;

Da ultimo, “la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'art. 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari”. A tal proposito, secondo i primi commentatori, mentre la prima inibitoria aveva ad oggetto l'esecuzione di tutti i provvedimenti giudiziali di rilascio - indipendentemente dalla ragione per cui era stato chiesto ed ottenuto dall'attore - l'ultima dilazione, invece, è limitata ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari. Quindi, rimangono esclusi gli sfratti per finita locazione, le sentenze (o le ordinanze) con cui sia stata disposta la restituzione di immobili siccome occupati in difetto di titolo ovvero sulla base di un titolo invalido o inefficace, nonché, infine, l'ingiunzione rivolta al debitore o al custode di rilasciare l'immobile trasferito all'aggiudicatario in seno al processo d'espropriazione, ex art. 586, comma 2, c.p.c., se non adibito ad uso di civile abitazione del debitore e dei suoi familiari.

Oltre alla proroga per gli sfratti, a seguire, è stato anche sancito lo slittamento, sempre fino al 30 giugno 2021, della sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa. È quindi esteso, di ulteriori sei mesi, il periodo di sospensione delle procedure esecutive relative all'abitazione principale del debitore, attraverso un nuovo slittamento del termine previsto in forza dell'art. 54-ter, comma 1, del d.l. n. 18/2020 (già prorogato dal Decreto Ristori).

Il nuovo anno 2021 si presta ad essere interpretato come l'anno delle costruzioni e delle restaurazioni degli edifici. Tuttavia, il restauro in condominio può essere rapido se gli interessi di chi abita sono composti e non messi in conflitto. A questo proposito, se la difficoltà in condominio è quella dell'accordo, con le nuove disposizioni c'è ora la possibilità che i condòmini favorevoli possano accollarsi le spese dei dissenzienti.

A questo punto, gli strumenti normativi ci sono tutti e, di conseguenza, occorre coesione di lavoro e di impegno tra gli amministratori di condominio e tutti gli altri professionisti protagonisti di questa operazione (tecnici, imprese e banche).

Quanto agli aspetti locatizi, l'annuncio della proroga al blocco degli sfratti ha scatenato il malcontento dei proprietari di casa; nel frattempo, però, è stato inserito il nuovo incentivo per chi abbassa il canone. Due misure (forse) non ancora sufficienti per questo periodo di Covid-19.

Forte, Locazioni brevi: come cambia la presunzione di attività di impresa nel 2021?, in Commercialistatelematico.com, 5 gennaio 2021;

Campidelli - Giampaolo, È costituzionalmente legittimo il blocco degli sfratti?, in Quotidianogiuridico.it, 5 gennaio 2021;

Tarantino, Recupero edilizio, in Condomioelocazione.it, 19 novembre 2020.