Immobile alienato: la rinnovazione della trascrizione della domanda va eseguita solo nei confronti dell'attuale proprietario

È quanto affermato dalla Corte di cassazione nella sentenza n. 29248/20, depositata il 22 dicembre.

Una S.r.l. chiedeva al Tribunale territorialmente competente di dichiarare la nullità della rinnovazione (a seguito di decorrenza del ventennio) della trascrizione della domanda giudiziale di adempimento ex art. 2932 c.c., trascritta relativamente ad un bene immobile.
Deduceva che la trascrizione originaria era stata effettuata dai due promittenti acquirenti nei confronti del promittente venditore, sul presupposto che quest'ultimo avesse loro promesso di trasferire la proprietà di detto immobile. Nelle more, però, il promittente venditore era deceduto e i suoi eredi avevano alienato il bene ad un terzo soggetto che, a sua volta, lo aveva alienato alla società attrice.
Quest'ultima lamentava, altresì, che la rinnovazione era stata effettuata solo nei suoi confronti e non anche nei confronti degli eredi del promittente acquirente e dell'avente causa mediato, tutto ciò in violazione dell'art. 2668-bis c.c. introdotto dalla l. n. 69/2009.
Il Tribunale adito dichiarava - con decreto - inammissibile la domanda sul presupposto che la stessa doveva essere proposta con atto di citazione e non già con ricorso.

Avverso tale decreto proponeva reclamo la società attrice ma la Corte distrettuale lo rigettava, con condanna della società al rimborso delle spese del grado. In primo luogo, il Collegio osservava che «l'adozione del rito camerale per le domande che vadano invece proposte nelle forme del processo ordinario di cognizione non determina alcuna nullità, per il principio di conversione degli atti nulli che abbiano raggiunto il loro scopo e quando non sia derivato alcun pregiudizio per le parti». Quanto al merito, la domanda proposta in primo grado veniva ritenuta infondata sulla scorta dell'art. 2668-bis c.c., rilevando la Corte «come la rinnovazione della domanda giudiziale fosse avvenuta nel rispetto del termine del ventennio, ma che alcuna incidenza avesse il fatto che fosse stata richiesta solo nei confronti della società, e non anche nei confronti degli eredi dell'originario convenuto e dei suoi successivi aventi causa, posto che la rinnovazione era stata richiesta proprio verso il soggetto (…) unicamente interessato alle sorti del giudizio, in quanto, in caso di soccombenza in quella sede del promittente venditore, la società acquirente avrebbe subito l'efficacia costitutiva della sentenza ex art. 2668-bis c.c.».

La società attrice proponeva, pertanto, ricorso per cassazione avverso la decisione resa dalla Corte d'appello, affidandosi a tre motivi.

La Suprema Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso proposti dalla società ricorrente per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2668-bis c.c. - nel testo come novellato dalla l. n. 69/2009 - in riferimento all'art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., dovendosi ritenersi valida la rinnovazione della domanda giudiziale effettuata solo nei confronti dell'attuale proprietario del bene, e non anche nei confronti dell'originaria parte convenuta (nel caso di specie degli eredi del promittente acquirente).

I Giudici di legittimità hanno evidenziato come la dottrina occupatasi della novella abbia sottolineato che «la rinnovazione va curata contro gli eredi e gli aventi causa dal convenuto, i cc.dd. «terzi immediati» e «mediati», che però abbiano già trascritto il loro titolo di acquisto, posto che in mancanza di tale formalità, la rinnovazione contro costoro potrebbe essere inutile, e ciò sia in relazione alla trascrizione degli acquisti mortis causa, sia in relazione agli acquisti posti in essere dagli aventi causa del convenuto i quali, in difetto di trascrizione, sarebbero destinati a soccombere nel conflitto con l'attore che abbia rinnovato la trascrizione, per l'operare del principio della continuità di cui all'art. 2650 c.c.». La necessità di coinvolgere nella rinnovazione anche gli aventi causa e gli eredi dell'originaria parte convenuta ha una sua logica giustificazione nella stessa ratio della novella, che è quella di assicurare «la certezza dei traffici giuridici ed economici e facilitare la circolazione della ricchezza». Tuttavia - proseguono i magistrati - la ricostruzione della ratio dell'istituto della rinnovazione, in caso di trasferimento della titolarità dei beni, consente altresì di rilevare che diretti interessati alla pubblicità sono i terzi che possano successivamente acquistare diritti sullo stesso bene, con la potenziale generazione di un conflitto, e non anche coloro che abbiano già trascritto il proprio acquisto. Poiché la norma è diretta a rafforzare l'affidamento nelle risultanze dei registri immobiliari, semplificando l'attività ispettiva e rendendo più sicura la posizione dei terzi che intendano acquistare diritti su detti immobili, potendo limitarsi ad accertare che nei vent' anni precedenti al proprio acquisto non risulti alcuna domanda giudiziale, la cui trascrizione sia stata rinnovata contro il proprio dante causa, invece di essere costretti a risalire indefinitamente lungo la catena delle trascrizioni, deve trarsi il corollario (peraltro condiviso dalla dottrina occupatasi della previsione di cui all'art. 2851 c.c.) che nel caso – come nella specie -in cui il bene prima della rinnovazione abbia subito plurimi passaggi di titolarità, la rinnovazione debba essere effettuata solo nei confronti di chi sia titolare del diritto all'epoca della rinnovazione.

Pertanto, concludono i Giudici di legittimità, si palesa superflua una trascrizione anche contro i titolari intermedi, dovendo la tutela dei terzi essere assicurata dalla possibilità di conoscere l'esistenza del vincolo di cui alla trascrizione della domanda, solo nei confronti di chi potrebbe ulteriormente trasmettere in maniera efficace secondo le regole di opponibilità del regime pubblicitario, la titolarità del bene.

*fonte:www.dirittoegiustizia.it