Immobile alienato: nulla la clausola con cui il venditore si riserva la proprietà di una parte del cortile comune

Così la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1610/21, depositata il 26 gennaio.

La vicenda. Sia in primo che in secondo grado, i Giudici del merito avevano respinto la domanda con la quale i ricorrenti avevano chiesto di dichiarare la nullità della clausola presente nel contratto di compravendita secondo la quale, nelle porzioni immobiliari compravendute, non era compresa la quota del 50% del cortile e della centrale termica.

In particolare, secondo la Corte territoriale, il cortile comune non poteva essere trasferito in ragione dell'espressa dichiarazione di riserva. Dunque, secondo tale ragionamento, qualora i beni comuni siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, con la conseguenza che in tal caso, la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. risulta superata dal titolo.

Le contestazioni. Avverso la pronuncia in commento, i ricorrenti proponevano ricorso in Cassazione eccependo che la centrale termica e il cortile, in forza dell'atto di divisione del 1975, che aveva costituito il condominio, erano stati considerati come beni comuni e, come tali, inalienabili senza il consenso di tutti i comproprietari delle unità residenziali del fabbricato principale, e, in secondo luogo, che sia la centrale elettrica che il cortile erano incorporati in modo essenziale alle residenze. Difatti, tra di essi, esisteva un vincolo di destinazione caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive.

In definitiva, secondo i ricorrenti, la Corte d'Appello aveva erroneamente escluso che il cortile fosse un bene comune necessario ed essenziale per il godimento delle singole unità solo perché gli appartamenti al secondo piano erano dotati di ingresso sul fronte strada, non avendo considerato che i medesimi appartamenti godevano del cortile anche per la sua funzione di dare aria e luce.

La nullità della clausola. Secondo la S.C., la Corte d'Appello lì dove aveva implicitamente ritenuto la validità della clausola che aveva riservato al venditore la quota pari al 50% della proprietà del cortile interno al fabbricato sul mero rilievo che gli appartamenti avevano un'autonoma consistenza, con accesso al fronte strada senza specificamente verificare, in fatto, se tale cortile, al momento della costituzione del condomino con l'atto di divisione 1975, era divenuto o meno, ai fini previsti dall'art. 1117 c.c., un bene oggetto di proprietà comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, ed, in caso positivo, se tale cortile era indissolubilmente legato alle porzioni di proprietà esclusiva per effetto d'incorporazione fisica ovvero d'essenzialità funzionale, si era posta in contrasto con i principi giurisprudenziali in materia.

Difatti, la cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni è vietata, ai sensi dell'art. 1118 c.c., solo in caso di condominialità "necessaria" o "strutturale", per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'indivisibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive: non anche nelle ipotesi di condominialità solo "funzionale" all'uso e al godimento delle singole unità, che possono essere, quindi, cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 18344/2015).

La cessione di proprietà. Ed ancora, secondo gli Ermellini, la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive: solo se i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 12128/2004).

In conclusione, in virtù di quanto innanzi esposto, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it