Case popolari: considerazioni e problemi pratici in merito all'usucapione

L'unità immobiliare dell'Istituto Autonomo Case Popolari è usucapibile?

Ai fini di una possibile soluzione del quesito esposto, occorre esaminare alcuni istituti giuridici.

L'edilizia residenziale pubblica è una materia molto complessa e frammentata, è stata oggetto di numerose modifiche legislative, non sempre coordinate tra loro e che hanno dato luogo ad interpretazioni diverse.

Innanzitutto, occorre precisare che l'edilizia sovvenzionata e/o agevolata molto spesso viene confusa con l'edilizia convenzionata, creando così molto disordine nella possibilità di comprendere le agevolazioni. Secondo l'interpretazione fornita da alcuni notai, l'edilizia residenziale pubblica si divide tradizionalmente in tre subcategorie: l'edilizia sovvenzionata, l'edilizia agevolata e l'edilizia convenzionata.

L'edilizia sovvenzionata è caratterizzata dal fatto che gli alloggi sono stati costruiti proprio dallo Stato o dagli Enti pubblici all'uopo preposti, in primis dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP ora ATER – Azienda Territoriale Edilizia Residenziale Pubblica). Per questo tipo di alloggi è di solito prevista l'inalienabilità, a pena di nullità del contratto, per 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non sia stato pagato l'intero prezzo, nonchè la prelazione a favore dell'Ente Pubblico in caso di vendita dopo i 10 anni.

L'edilizia agevolata è caratterizzata dal fatto che gli alloggi sono costruiti da imprese private ma con contributi pubblici. Per questo tipo di alloggi è di solito previsto un divieto di alienazione per i primi 5 anni. Tali alloggi possono essere alienati nei primi 5 anni dall'assegnazione o dall'acquisto, solo previa autorizzazione della Regione per gravi e sopravvenuti motivi. Decorsi i cinque anni possono essere liberamente alienati.

L'edilizia convenzionata è caratterizzata dal fatto che gli alloggi sono costruiti da imprese private ma a seguito di un'apposita “Convenzione” con il Comune, che prevede un serie di diritti e doveri e collaborazione tra ente pubblico e soggetto attuatore del programma. Gli alloggi in edilizia convenzionata possono essere in proprietà superficiaria o in piena proprietà. Per quelli in proprietà superficiaria di solito non sono previsti vincoli di inalienabilità.

Premesso ciò, dal punto di vista normativo, l'art. 828 c.c., rubricato condizione giuridica dei beni patrimoniali, precisa che: “I beni che costituiscono il patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni sono soggetti alle regole particolari che li concernono e, in quanto non è diversamente disposto, alle regole del presente codice. I beni che fanno parte del patrimonio indisponibile non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano”. Con specifico riferimento agli enti pubblici non territoriali, quali sono per l'appunto i vari istituti autonomi per le case popolari, l'art. l'830 recita : “I beni appartenenti agli enti pubblici non territoriali sono soggetti alle regole del presente codice, salve le disposizioni delle leggi speciali”. Dunque, per comprendere se l'alloggio popolare è usucapibile o meno, occorre guardare alla specifica convenzione di assegnazione e verificare se all'inquilino viene assegnato il possesso o la semplice detenzione dell'immobile.

Invero, in ambito di case popolari, secondo un orientamento della giurisprudenza di legittimità, in materia di beni immobili, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 830 e 828, secondo comma, c.c., i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge, e quindi certamente non per effetto di usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell'ente al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti (Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12608; App. Roma, sez. I, 24 luglio 2018, n. 5137). Secondo altra pronuncia, in tema di edilizia popolare ed economica, benché l'art. 95 del d.P.R. n. 616 del 1977 abbia attribuito ai Comuni le funzioni amministrative inerenti all'assegnazione degli alloggi residenziali pubblici, questi continuano ad appartenere al patrimonio indisponibile degli I.A.C.P., che ne hanno conservato la gestione. Ne consegue che l'indicata norma non ha fatto venir meno la legittimazione degli I.A.C.P. ad agire o resistere giudizialmente a tutela del patrimonio immobiliare da essi gestito e, in particolare, a resistere alla domanda dell'occupante abusivo di riconoscimento dell'usucapione del bene (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 2003, n. 7269).

Ed ancora, soltanto nei modi stabiliti dalla legge possono esser sottratti alla pubblica destinazione i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale e pertanto è irrilevante stabilire se per l'invocata usucapione di un appartamento dell'Ina – casa occorre aver riguardo alla prima o all'ultima assegnazione degli appartamenti di uno stesso fabbricato, perché non sono usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione di essi al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti (Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1998, n. 3667).

Diversamente, il vincolo di inalienabilità degli alloggi di edilizia agevolata dal r.d. n. 1168 del 1938 ha natura temporanea e relativa, condizionata all'esistenza di autorizzazione, sicché non si traduce in un'incommerciabilità dell'immobile, né impedisce che il terzo possa divenire possessore del bene e, quindi, di usucapirlo, non trovando applicazione l'art. 1145 c.c. che si riferisce ai soli beni inalienabili in assoluto (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2016, n. 19793).

In conclusione, secondo la giurisprudenza citata, diversamente dagli edifici dell'edilizia agevolata, i giudici non ammettono l'usucapione per gli edifici appartenenti all'edilizia sovvenzionata (I.A.C.P).