La mancanza della buona fede del locatore giustifica l’autoriduzione del canone da parte del conduttore

Così la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 2154/21, depositata il 29 gennaio.

Il caso. Un locatore intimava sfratto per morosità nei confronti del conduttore di immobile locato ad uso commerciale, per il mancato pagamento di parte del canone di locazione. Costituendosi in giudizio, il conduttore eccepiva di aver legittimamente sospeso il pagamento dei canoni di locazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., essendo risultato l'immobile locato inidoneo allo svolgimento dell'attività commerciale perché sprovvisto del cambio di destinazione d'uso e dell'agibilità. Eccepiva, altresì, di non aver potuto utilizzare tutte le parti dell'immobile con gravissimi danni per la sua attività d'impresa. Spiegava, pertanto, domanda riconvenzionale per la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. In primo grado, il Giudice di merito (Tribunale) rigettava la domanda dell'intimante ed accoglieva la domanda riconvenzionale dell'intimato, dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. Avverso tale pronuncia veniva proposto appello, e il Giudice del gravame (Corte d'Appello) ribaltava la sentenza di primo grado, dichiarando il contratto di locazione risolto per inadempimento della conduttrice che veniva condannata al pagamento dei canoni insoluti. Avverso la decisione del Giudice del gravame, veniva proposto ricorso in cassazione eccependo due motivi; con il primo la violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., nonché gli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c. e con il secondo la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1337 e 1460 c.c. e 112 e ss c.p.c..

Rilievo della buona fede nel rapporto sinallagmatico del contratto di locazione. La Suprema Corte, in ordine al primo motivo di violazione, motivava l'inammissibilità dello stesso ritenendo che pur risultando indimostrato il conseguimento della destinazione d'uso e dell'agibilità dell'immobile, l'utilizzo del medesimo da parte del conduttore rendeva ingiustificato l'inadempimento dell'obbligo sullo stesso gravante di corrispondere il canone. Gli Ermellini, invece, accoglievano il secondo motivo di censura facendo rilevare che, in coerenza con il generale criterio di riparto dell'onere probatorio in tema di responsabilità da inadempimento delle obbligazioni contrattuali, a fronte dell'eccezione di inadempimento opposta dal conduttore, spettava al locatore dimostrare di avere correttamente e pienamente adempiuto all'obbligo di rendere l'immobile locato pienamente idoneo all'uso pattuito (Cass. S.U. 30 ottobre 2001, n. 13533). Con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, il tutto o in parte, il pagamento del canone, deve ormai ritenersi abbandonato, secondo recente giurisprudenza della Suprema Corte, l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale della prestazione gravante sul conduttore, solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte. Tale orientamento non trova fondamento nell'art. 1460 c.c., ma si rifà al principio di correttezza e buona fede oggettiva, ex artt. 1175 e 1375 c.c., laddove va considerata legittima la sospensione secondo buona fede. Per stabilire in concreto se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, va verificata la condotta della parte inadempiente, infatti in presenza di accertato inadempimento del locatore, ancorché non tale da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, va ammessa una proporzionale sospensione della prestazione di controparte non potendosi richiedere al contrario l'integrale adempimento.

In conclusione. Il secondo motivo di censura è stato considerato fondato, il ricorso è stato accolto per quando di ragione e la sentenza è stata cassata e rinviata alla Corte di Appello territoriale, in diversa composizione, cui è stato demandato di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Fonte: dirittoegiustizia.it