La costituzione del supercondominio: atto formale o ipso jure et facto?

Il riformatore del 2012 ha introdotto l'art. 1117-bis c.c. che attiene, come dice il titolo “Ambito di applicabilità" delle norme codicistiche del diritto condominiale.

Il testo è chiaro nel precettare che "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117".

Detto ciò l'unica altra norma che tratta la questione è l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., con il quale il riformatore ha creato due diverse realtà di Supercondominio: “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.

Come ben individua la norma, la prima figura attiene le realtà sino a 60 partecipanti, che è stata regolata come un normale Condominio.

La seconda, oltre i 60 partecipanti, figura per la quale è stata prevista una diversa dinamica assembleare, nuove figure e creati nuovi normativi/interpretativi.

Nell'ultimo quarto del XX secolo e nei primi anni del XXI, gli addetti ai lavori hanno ritenuto che questa particolare forma di condominio.

L'edilizia del tardo secondo dopo guerra, infatti, è stata caratterizzata dagli sviluppi nelle grandi aree edificabili poste alle periferie delle città.

In particolare, sono stati creati enormi casamenti indipendenti uno dagli altri, ma con zone in comune, quali ad esempio, viali di accesso o rampe garages, giardino, aree per barbecue o campi da tennis o campi di calcetto.

La dottrina ha sentito così il bisogno di nominare queste nuove figure di Condominio, ove convivevano appunto i classici Condominii e i beni comuni ad essi: venne così coniata la locuzione "Supercondominio".

Il termine coniato non serviva ad identificare i Condominii di grandi e talvolta enormi dimensioni che erano pur sempre "Condomini", ma Condomini ove i singoli condomini erano i fabbricati, ovvero Condominio di Condominii.

Gli operatori e commentatori del diritto hanno speso tempo per inquadrate la nascita del Supercondominio ed in particolare se per esso, vista la sua particolarità, servisse un atto formale costitutivo oppure no. Sebbene in dottrina ancora oggi taluni sostengono la prima tesi, è pacifico e consolidato nella giurisprudenza di legittimità che ha valore invece la seconda.

Da un lato, c'è chi ritiene che un Supercondominio per essere tale deve avere un proprio atto costitutivo, e cioè un atto formale con il quale viene sancita la sua nascita.

Questo atto deve o doveva essere fatto dal costruttore nelle nuove realtà figlie delle scelte dell'espansione edificatoria italiana dell'epoca, oppure dai diretti interessati nel caso di costituzione avvenuta a seguito della scissione ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c. o già edificati nel passato, prima che la cultura giuridica generativa del Supercondominio.

A questa tesi è, invece, contrapposta quella che vede la nascita del Supercondominio come un mero dato di fatto scaturente dallo stato dei luoghi.

Nello specifico, quando un bene elencato in modo indicativo nell'art. 1117 c.c. sia comune a più stabili, questo è un Supercondominio, senza preventive formalità.

In questo caso non necessiterebbe alcun atto costitutivo, ma verrebbe a giuridica esistenza ipso iure et facto come conseguenza naturale dello stato dei luoghi.

Gli unici presupposti necessari sono la pluralità di stabili (singoli Condominii) a cui sono in comune uno o più beni o servizi.

La logica, prima ancora del diritto, vuole che al Supercondominio si applichino i principi di base del Condominio.

Il Condominio, infatti, non si genera con atto formale, ma esiste allorquando uno stabile vede accogliere più unità immobiliari (abitative e non abitative) che tra di loro hanno in comune in modo inscindibile uno o più beni: tetto, facciate, fondamenta, scale, portone, ecc.

Questa tesi è sicuramente quella che nel tempo si è accreditata in modo prevalente in dottrina ed ormai sposata in modo pacifico in giurisprudenza.

Una definizione analitica di Supercondominio è stata generosamente offerta dalla Suprema Corte, sebbene in data antecedente alla riforma, ma chi ritiene abbia piena valenza anche oggi.

In particolare, la Corte di Cassazione, con la sent. n. 19939/2012 ha enunciato il principio secondo il quale:

a) “per Supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con fabbricati. Ai fini della costituzione di un Supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.”;

b) al Supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione. In particolare: “si applicano le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggiorante (Cass. n. 7286/2006), fermo restando che - come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte - all'assemblea del Supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l'eventuale regolamento non disponga diversamente”.

Conforme è la più recente pronuncia della Corte di Cassazione, Cass. 15 novembre 2017, n. 27094, con la quale ha ritenuto: “al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 ss. c.c., anche il c.d. Supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà? o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi (Cass. civ., sez. II, n. 17332/2011 e n. 4340/2013)”.

La Corte è tanto certa del principio espresso che anche con la sent. del 19 gennaio 2018 n. 1344 ha confermato che al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e ss. c.c. anche il cosiddetto Supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti (v. anche Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2017, n. 27094, e Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279).

Ed ancora, la Suprema Corte, con la pronuncia Cass. 10 ottobre 2019, n. 32237: “Sebbene qui non direttamente applicabile ratione temporis, l'art. 1117-bis c.c., avendo recepito l'elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di Supercondominio, ne identifica una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. L'elemento identificativo del Supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (ai sensi dell'art. 1117 c.c.) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario ovvero più condomini. Sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il Supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicché trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939)”.

In conclusione, più volte anche chi scrive ha sollevato dubbi, incertezze, vuoti normativi o difficoltà interpretative.

Ad oggi, nel caso della costituzione del Supercondominio, si può ritenere invece di essere depositari di una certezza, non occorre alcun atto formale, ma esiste appunto ipso jure et facto.

Questo dato in punto di diritto aiuta a fare chiarezza di quando e come si deve applicare la normativa del Condominio di edifici ex artt. 1117-bis c.c. e 67, comma 3, disp. att. c.c.

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017;

Celeste - Scarpa, Riforma del condominio, Milano, 2012;

Ginesi, Supercondominio (costituzione e parti comuni), in Condominioelocazione.it, 11 maggio 2017.