La competenza per materia per la richiesta di rimborso degli oneri condominiali corrisposti dal conduttore

Solo a seguito di cessazione del rapporto locatizio (uso abitativo), l'ex conduttore chiede la restituzione di somme all'ex locatore, originariamente corrisposte a titolo di rimborso degli oneri condominiali. Precisamente ritiene di avere versato più del dovuto. Vi si chiede se tale domanda è devoluta alla competenza per materia del Tribunale, ai sensi dell'art. 447-bis c.p.c., a prescindere dall'ammontare del quantum (quindi, anche se la somma è inferiore ad € 5.000,00).

Il quesito sembra presupporre che sia stato il conduttore ad aver sostenuto le spese condominiali che, come spesso accade, sono poste a carico di questi in sede contrattuale, con una specificazione più o meno analitica delle stesse.

Ciò posto, la risposta al quesito, di non facile soluzione, deve partire dall'analisi dell'art. 447-bis c.p.c., come anche rileva il caso proposto, il quale, al comma 1 stabilisce che le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani (ove sembra rientrare il caso proposto) e quelle di affitto di aziende sono disciplinate dagli artt. 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, comma 1, 422, 423, commi 1 e 3, 424, 425, 426, 427, 428, 429, commi 1 e 2, 430, 433, 434, 435, 436, 436-bis, 437, 438, 439, 440, 441, in quanto applicabili.

Data l'ampiezza del riferimento normativo si deve ritenere che l'attuale formulazione della disposizione in commento accolga, per così dire, una nozione globale di controversie in materia di locazione, come sembra confermare la stessa giurisprudenza: «La nozione di controversie in materia di locazione di immobili urbani, soggette al rito speciale di cui all'art. 447-bis c.p.c., ricomprende tutte le cause comunque riferibili ad un contratto di locazione, che attengano, cioè, non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma altresì a tutte le altre possibili sue vicende, ovvero, in particolare, a quelle che involgano l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto in base alla disciplina codicistica o a quella di settore della legislazione speciale» (Cass.civ., sez. III, 3 aprile 2013, n.8114).

A tal proposito particolarmente chiara è una pronuncia di merito (Tribunale di Brindisi, 7 gennaio 2014), che, anche se non recentissima, affronta la problematica in modo chiaro ed analitico (in materia di occupazione senza titolo ma estensibile, a parere di chi scrive, anche al caso in commento), attestandosi su posizioni ad oggi ancora riconosciute. Essa afferma che «Il rito locatizio è esperibile, non solo quando vi sia un contratto valido ed efficace, venendo in rilievo un'azione ex contractu, che trova, cioè, il proprio fondamento nel regolamento negoziale, ma anche, in presenza di una qualunque pretesa creditoria, collegata ad un contratto, per quanto lo stesso - non più efficace o esistente o dichiarato nullo - ne costituisca mero antefatto storico».

Particolarmente chiara risulta l'argomentazione dell'arresto in motivazione ove si afferma quanto segue: «… deve ritenersi che la «materia di locazione» - cui fa riferimento il novellato art. 447-bis (al comma 1, come sostituito dall'art. 87 del d.lgs. 51/1998) c.p.c. - sia ricomprensiva di qualunque pretesa collegata ad un contratto, per quanto lo stesso - non più efficace o esistente - ne costituisca mero antefatto storico (cfr. Trib. Catanzaro del 2002, secondo cui deve ritenersi che l'art. 447-bis c.p.c. «riguardi pur sempre rapporti locativi, sia in corso, che già risolti, essendo rilevante il collegamento genetico della domanda dedotta in giudizio ad un contratto di locazione immobiliare, nonché agli obblighi in questo previsti o a questo conseguenti»). In questo senso, depone il previgente art. 8, comma 2, n. 3 c.p.c., che, con formulazione ampia, individuava la preesistente competenza funzionale pretorile facendo riferimento a «le cause relative a rapporti di locazione»… Orbene, la soluzione cui si accedeva, nel vigore del quadro normativo previgente, era quella di ritenere applicabile il rito locatizio e, dopo la novella della norma processuale, non esistono ragioni logico-giuridiche che possano fondare una diversa soluzione. Peraltro, l'aver l'opponente chiesto anche l'accertamento di pretese derivanti dal rapporto locativo, come la restituzione del deposito cauzionale, costituisce ulteriore elemento a supporto dell'applicazione del rito speciale».

Ciò posto sembra che il rito applicabile al caso posto dal quesito sia, appunto, quello locatizio previsto dall'art. 447-bis c.p.c.: «Tutte le controversie in materia di locazioni immobiliari esulano dalla competenza del Giudice di Pace, perché, a seguito della soppressione dell'ufficio del Pretore, con la conseguente abrogazione dell'art. 8 c.p.c. ad opera dell'art. 49 del d.lgs. 51/1998, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita al Tribunale.» (Cass. civ., sez. VI, ord., 30 luglio 2019, n. 20554).