Infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del Condominio: sono corresponsabili lo stabile e il proprietario

Il caso. Con atto di citazione un condomino evocava in giudizio la proprietaria del terrazzo di copertura dello stabile nel quale entrambi risiedevano, nonché lo stesso Condominio, per ottenere la condanna dei convenuti al risarcimento del danno da esso patito a causa di copiose infiltrazioni d'acqua provenienti dal manufatto.

A detta dell'attore, infatti, le infiltrazioni d'acqua erano state causate dalla mancata manutenzione dello stato di copertura e impermeabilizzazione della terrazza, onere sia del Condominio che della proprietaria della terrazza.

La base normativa dell'azione del danneggiato, infatti, era l'articolo 1126 c.c., che prevede che «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno», nonché l'art. 2055 c.c. ove si legge al primo comma che «se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno».

L'omessa manutenzione, imputabile sia al Condominio che alla condomina, era stata la causa del danno e in ragione di ciò entrambi i convenuti dovevano secondo l'attore essere condannati.

Si costituiva in giudizio il Condominio, chiedendo il rigetto della domanda o, comunque, che la condanna fosse irrogata alla sola condomina che aveva omesso l'ordinaria manutenzione della terrazza.

Il giudizio di primo grado si concludeva con l'accoglimento della domanda della parte attrice nei confronti del solo condominio e con una decisa rimodulazione degli importi richiesti a titolo di risarcimento.

Nel quantificare la somma alla quale condannare lo stabile, infatti, il Giudice operava delle riduzioni motivate dalla presunta vetustà dell'immobile e sulla scarsa utilizzazione di uno dei locali danneggiati.

Valutazioni, queste, contestate dall'attore ed esorbitanti le stesse considerazioni del consulente tecnico.

Alla luce di tale valutazione sulla congruità delle richieste, il Condomino attore appellava la decisione, chiedendo e infine ottenendo il piano riconoscimento del risarcimento richiesto, nonché l'estensione della condanna alla vicina di casa.

La corte d'Appello condanna in solido condomina e stabile. La Corte d'Appello, con la propria decisione, sposava in pieno la tesi della parte danneggiata.

La sentenza affermava infatti come la condanna fosse stata erroneamente comminata al solo Condominio quando, ai sensi di legge, anche la condomina proprietaria della terrazza doveva essere considerata come responsabile in solido.

Al fine della decisione la Corte d'Appello citava l'illustre precedente della Cassazione a Sezioni Unite, n. 9449/2016.

La giurisprudenza citata, infatti, risolvendo un precedente contrasto giurisprudenziale, affermava il principio in ragione del quale «in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

Alla luce di quanto sopra, quindi, la Corte d'Appello riformulava parzialmente la sentenza di primo grado, estendendo la responsabilità anche alla condomina.

In punto responsabilita' in solido la Cassazione conferma l'esito del giudizio d'appello. All'esito dei due giudizi di merito la vicenda approdava in sede di Cassazione a seguito del ricorso della condomina la quale, tra le altre cose, contestava l'estensione della condanna in origine comminata al solo condominio.

Secondo la prospettazione della parte soccombente, infatti, la Corte d'Appello avrebbe applicato in maniera non corretta il disposto normativo creato dagli artt. 1126 e 2055 c.c., contravvenendo ai principi della sentenza Cassazione Sezioni Unite Cass. n. 9449/2016.

Con la sentenza Cassazione Sezione Sesta Civile, Cass. n. 6816/2021 gli Ermellini insistevano sulla condanna in solido del condominio e della proprietaria della terrazza.

Nel dettaglio, la decisione della Cassazione accoglieva il ricorso sulla base di errori processuali commessi dalla Corte d'Appello nella quantificazione del danno subito dall'attore.

L'accoglimento parziale del ricorso, in fine, cagionava l'annullamento della decisione impugnata e il rinvio al grado di merito per una nuova valutazione.

Per ciò che attiene l'oggetto del presente commento, ossia la responsabilità solidale del condominio e della proprietaria della terrazza in caso di danni da infiltrazione, la Cassazione rigettava invece il ricorso.

Secondo la Corte, infatti, la Corte d'Appello aveva correttamente deciso sul punto estendendo la condanna anche alla condomina e applicando così i principi dettati dalle citate Sezioni Unite del 2016.

Affermava, concludendo la questione, la Cassazione che, nel solco di quanto affermato dall'arresto delle Sezioni Unite, in relazione ai danni provenienti da lastrico solare di proprietà esclusiva, sussiste una concorrente responsabilità per la mancata manutenzione del condominio e del proprietario.

In conclusione, quindi, l'omissione di atti conservativi integra una violazione per il condominio per mancata conservazione delle parti comuni (nel caso il lastrico solare funga da copertura per l'edificio) e del condomino ai sensi dell'art. 2051 c.c., in quanto unico soggetto custode del bene e con una cognizione diretta del suo stato di conservazione.

Fonte: dirittoegiustizia.it