Contratto di locazione firmato da un solo coerede

Nel caso di un'unità immobiliare di proprietà di un numero imprecisato di eredi, il contratto di locazione stipulato da un solo coerede senza avere richiesto il consenso degli altri coeredi risulta valido oppure inefficace?

In argomento si osserva che frequentemente un immobile, pur appartenendo a più soggetti (ad es. per una situazione di comproprietà indivisa o ancora di comunione ereditaria fra loro), sia concesso in locazione da uno solo dei suoi titolari mediante stipula di apposito contratto intestato a nome di quest'ultimo.

Detto ciò, ai fini del quesito in esame, si osserva che l'art. 1105 c.c. prevede che tutti i comunisti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione del bene comune, di conseguenza ognuno può validamente sottoscrivere un contratto di locazione a nome proprio. Su tale aspetto, in ambito locatizio, i giudici di legittimità hanno osservato che il rapporto derivante dal contratto di locazione e che si instaura tra il locatore e il conduttore ha una natura personale, quindi chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene può validamente decidere di concederlo o meno in locazione. Ciò significa che il contratto di locazione stipulato dal comproprietario dell'immobile è da ritenersi pienamente valido ed efficace pure in assenza della sottoscrizione da parte di altri comproprietari (Cass. civ., sez. III, 5 settembre 2013, n. 20371). Ed ancora, secondo altra pronuncia, in tale situazione, si presume che il comproprietario stipulante agisca col tacito consenso degli altri comproprietari (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2012, n. 549). Tuttavia, in tale situazione, il comproprietario (altro coerede) non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa” (Cass. civ., S.U., 4 luglio 2012, n. 11136. Con questa sentenza da una parte viene tutelato il terzo, in quanto il contratto di locazione resta valido e dall'altra i comproprietari non locatori ricevono comunque i canoni corrispondenti).

In conclusione, il rapporto che si instaura tra comproprietario-locatore e inquilino a seguito della stipula del contratto di locazione ha natura esclusivamente personale. Pertanto, l'eventuale assenza di consenso o poteri da parte del primo soggetto rileva solo nei rapporti interni tra questo e gli altri contitolari dell'immobile affittato e non può essere in alcun modo eccepita al conduttore, il quale ha invece prestato fede ai comportamenti ed alle dichiarazioni di colui che, in un primo tempo, sembrava operare con i dovuti titoli e prerogative.

Gli altri comproprietari potranno anche ratificare, a norma dell'art. 2032 c.c., l'atto compiuto essendo così legittimati a riscuotere il canone di locazione pro quota. Con la ratifica, i medesimi saranno altresì tenuti nei confronti del conduttore ad adempiere alle obbligazioni del locatore previste dall'art. 1575 c.c. (es. consegnare la cosa locata in buono stato manutentivo, garantire il pacifico godimento ecc.).