Sostituzione della copertura in amianto di un capannone di proprietà esclusiva inserito in un condominio orizzontale: chi paga?

Il caso. La Corte d'appello aveva accolto il gravame dei condomini contro la pronuncia resa in primo grado sulle due domande riunite di impugnazione della delibera e di restituzione delle somme anticipate per l'intervento di sostituzione della copertura in amianto della porzione immobiliare di proprietà esclusiva degli attori.

In particolare, secondo i Giudici di merito, trattandosi di "condominio orizzontale", e cioè di una serie di capannoni a sé stanti inseriti in un unico complesso immobiliare, il tetto sovrastante l'immobile di proprietà degli attori doveva essere qualificato, alla stregua del regolamento contrattuale, come "parte comune", quindi con esclusione del criterio di riparto delle spese di cui all'art. 1123, comma 3, c.c..
Pertanto, il Condominio avrebbe dovuto eseguire a sue spese la sostituzione della copertura in amianto ed era perciò tenuto a rimborsarne i costi agli attori.

La questione. La controversia aveva ad oggetto l'individuazione dei soggetti che dovevano sostenere la spesa occorsa per la rimozione e messa in sicurezza di una copertura in eternit di un condominio “orizzontale" costituito da una serie di capannoni a sé stanti facenti però parte di un unico complesso.

Nel caso in esame, dunque, la questione riguardava l'esistenza di una volontà derogatoria degli interessati al regime di appartenenza presunto dall'art. 1117 c.c., nonché l'accertamento di un titolo costitutivo di una comunione volontaria tra tutti i partecipanti al condominio. Per le ragioni esposti, il Condominio ha proposto ricorso in Cassazione eccependo, tra i vari motivi, la mancanza di una chiara e univoca volontà contrattuale di rendere comune il tetto di copertura del capannone di proprietà esclusiva delle parti attrici.

La comunione volontaria. Secondo la S.C., la Corte territoriale aveva aderito all'orientamento in base al quale in presenza di un regolamento contrattuale, può essere attribuita la comproprietà di una o più cose non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartengano alcune determinate unità immobiliari.

Tuttavia, precisano i Giudici di legittimità, nel caso in esame poteva ravvisarsi una comunione volontaria immobiliare conseguente ad un accordo delle parti, sia quando più soggetti mettono in comune immobili già di rispettiva proprietà individuale, sia, ad esempio, in caso di comunione a formazione progressiva, allorché, con distinti atti di alienazione, si vendono a più soggetti singole parti di un immobile, obbligando gli acquirenti a lasciare in comune alcune parti residue.

La comproprietà del tetto del condominio orizzontale. Nel contesto di un "condominio orizzontale", il tetto assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari e perciò non è incluso tra le parti elencate nell'art. 1117 c.c., quindi, al fine di accertare un titolo idoneo ad attribuire a tutti i condomini la comproprietà del tetto, occorre verificare che tutti i condomini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene; oppure che tale comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale che ha comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo. In quest'ultima fattispecie, la nuova situazione giuridica di contitolarità concordemente voluta dalle parti deve discendere dalla inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenziale.

La manifestazione di volontà. Secondo tale ultimo ragionamento, non può valere a dar luogo ad un fatto costitutivo di una comunione immobiliare il titolo che si limiti a richiamare un regolamento condominiale in cui si riconosce la "proprietà comune" di alcuni beni genericamente determinati in un elenco.

Ne consegue che ove una tale manifestazione di volontà non si possa obiettivamente riscontrare nel documento che viene invocato quale atto scritto richiesto per la formazione del contratto, non deve farsi luogo ad alcuna indagine ermeneutica, perché attraverso quest'ultima va ricercato il contenuto soltanto di quei contratti dei quali già risulti l'esistenza e la validità per il concorso di tutti i requisiti prescritti dalla legge (Cass. Sez. 2, 10 febbraio 1970, n. 325).

In conclusione, per i motivi esposti, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

Fonte: dirittoegiustizia.it