Riparto spese per la manutenzione dei cortili che fanno da copertura ai locali interrati

In un supercondominio sono presenti n. 3 aree esterne, dislocate in punti diversi, vincolate a parcheggio auto, riservate ai condòmini. Le predette aree necessitano di manutenzione straordinaria per risanare le infiltrazioni presenti nei locali sottostanti. Si precisa che le predette aree fungono anche da copertura ai piani sottostanti. Per la ripartizione delle spese quale tabella o criterio bisognerà applicare?

Preliminarmente, si osserva che il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Secondo i giudici di legittimità, avuto riguardo all'ampia portata della parola “cortile” e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio (quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi) che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7889).

Può inoltre accadere che il cortile svolga anche una funzione peculiare, consistente nella copertura di locali ad esso sottostanti, di proprietà comune o individuale. La fattispecie è peculiare, giacché in tal caso il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate.

Pertanto, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti mentre, accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2018, n. 30935; Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2243; Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2011, n. 15841).

Di conseguenza, nel caso concreto di riparazione del cortile è importante valutare il tipo di intervento che si sta compiendo:

- se l'opera riguarda esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione, la spesa dovrà essere posta a carico del relativo proprietario (collettività o singolo, nel caso di giardino privato);

- se invece l'opera riguarda anche il solaio sottostante e la relativa impermeabilizzazione, la spesa dovrà essere suddivisa secondo i criteri di cui all'art. 1125 c.c..

In conclusione, in risposta al quesito in esame, alla luce della citata ricostruzione, l'applicazione dell'art. 1125 c.c. resta il criterio più idoneo da applicare.