Canoni di locazione senza il richiamo alla Legge n. 431/1998

È possibile beneficiare della detrazione fiscale prevista a favore degli inquilini di immobili adibiti ad abitazione principale se nel testo del contratto di locazione sottoscritto tra le parti non è stato fatto alcun riferimento alla Legge n. 431/1998?

La risposta è affermativa. La detrazione fiscale in questione spetta anche nei casi in cui il contratto sottoscritto non richiami espressamente gli estremi di legge.

Com'è noto l'art. 16 comma 1 d.P.R. n. 917/86 – TUIR – disciplina una particolare detrazione fiscale collegata ai contratti di locazione, stipulati ai sensi della Legge 431/1998. Si tratta, in particolare, delle cd. locazioni a canone libero, di durata minima pari a 8 anni (4+4 con rinnovo automatico).

Tale detrazione fiscale varia a seconda del reddito complessivo del locatario – contribuente che non può essere comunque superiore a 30.987,41 euro. Inoltre è necessario, ai fini della detrazione suddetta, che la locazione in oggetto riguardi un immobile adibito ad abitazione principale del contribuente stesso.

Nel caso in cui il reddito complessivo del contribuente sia pari o inferiore a 15.493,71 euro, la detrazione spettante è pari a 300,00 euro.

Se invece, il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma inferiore a 30.987,41 euro, allora la detrazione si attesta a 150 euro.

Nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da più inquilini, a ciascuno di essi spetterà la detrazione fiscali in questione, relativamente alla propria quota e tenendo conto della proprio reddito complessivo. Se, inoltre, il contratto, oltre ad essere stipulato da più inquilini, ha subito variazioni nel corso dell'anno (come ad esempio nella prima annualità contrattuale), è necessario tener conto di tali variazioni, calcolando la detrazione di conseguenza, rapportandola all'effettivo periodo.

Riguardo la forma e il contenuto del contratto di locazione, erano sorte in passato alcune perplessità e dubbi relativamente al fatto se fosse possibile, per il contribuente, usufruire della detrazione in questione se il testo del contratto di locazione non riportava espressamente il riferimento agli estremi di legge, ossia L. 431/1998.

Sul tema è intervenuta l'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2008.

L'Agenzia delle Entrate, nel testo di prassi citato, ha richiamato innanzitutto la normativa civilistica in merito all'interpretazione dei contratti. L'art. 1362 c.c., intitolato “Dell'interpretazione del contratto”, infatti, prevede che “Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.”.

La ratio normativa vuole chiaramente privilegiare il rispetto dell'intenzione delle parti, rifiutando il formalismo letterale che, in casi estremi, potrebbe stravolgere la volontà delle parti contraenti.

Secondo l'Agenzia delle Entrate, quindi, ne consegue che il contratto di locazione, stipulato in vigenza della Legge 431/1998, deve essere comunque considerato disciplinato da quest'ultima, anche se le relative disposizioni non sono espressamente menzionate. Questa decisione dell'Agenzia delle Entrate, inoltre, si fonda in considerazione del fatto che il contenuto del contratto, per quanto lasciato alla libera disponibilità delle parti, non può mai essere contra legem. Naturalmente dovrà essere valutata, volta per volta, a quale delle ipotesi disciplinate dall'art. 16 del TUIR il contratto di locazione si riferisce e, conseguentemente, la misura della detrazione spettante.

Infine si ricorda che la normativa tributaria italiana prevede delle detrazioni fiscali anche per altre tipologie di locazioni abitative, da non confondere con quella oggetto del presente quesito, come, ad esempio: la detrazione per i contratti di locazione a canone controllato, convenzionato o concordato.