È valido il contratto di locazione a seguito del decesso del locatore?

Il contratto di locazione risulta essere ancora efficace nell'ipotesi di morte del locatore? È previsto il subentro degli eredi?

Il contratto di locazione è quell'accordo che prevede il godimento di un bene (mobile o immobile) a fronte del pagamento di un prezzo (il canone). È il contratto così definito è disciplinato dagli artt. 1571 e seguenti del codice civile. Col contratto di locazione si costituisce, in favore del conduttore, un diritto personale di godimento del bene. Il contratto di locazione, quindi, ha forza di legge tra le parti e rappresenta una classica ipotesi di contratto che produce effetti anche nei confronti dei terzi, intendendo per terzi delle persone che pur non dovendo fare nulla rispetto a quell'accordo, nel futuro entreranno di diritto ad essere parte dello stesso.

Sul punto giova ricordare che l'art. 6 della l. n. 392/1978, non abrogato dalla l. n. 431/1998, disciplina il caso in cui a decedere è il conduttore, disponendo che «in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi».

Qualora invece a venir meno dovesse essere il locatore, la Legge n. 392/1978 nulla dispone in maniera espressa come fa per il conduttore, facendo così ricadere la disciplina nel codice civile, il quale, prevede il principio generale in materia di successioni per cui «l'erede subentra a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del de cuius». Ciò significa che in caso di morte del locatore a subentrare nella sua posizione contrattuale (con connessi diritti e obblighi) saranno gli eredi.

A tal proposito, i giudici di legittimità hanno osservato che «la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il consequenziale subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, cui fa eco il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone» (Cass. civ., sez. III, 15 aprile 1989, n. 1811).

Ed ancora, il conduttore che, alla morte del locatore, continui in buona fede a versare i canoni nelle mani dell'erede legittimo e legittimario, che si trovi nel possesso dei beni ereditari, è liberato dalla propria obbligazione, senza che rilevi né che esista controversia tra i coeredi sull'attribuzione dell'eredità, né che alcuno degli eredi abbia fatto pervenire copia del testamento al conduttore, rimanendo a carico del creditore, legittimato a conseguire il pagamento, l'onere di dimostrare il colpevole affidamento del conduttore (Cass. civ., sez. III, 15 luglio 2016, n. 14445).

In conclusione, il contratto è efficace: gli eredi legittimi del de cuius subentreranno nella posizione contrattuale del locatore. Il contratto, dunque, continuerà come se nulla fosse, o meglio il pagamento andrà fatto al nuovo locatore, ma rispetto al godimento del bene ed alla durata del vincolo contrattuale, nulla varierà rispetto a quelle che sono le prerogative ed i limiti propri della generica figura del locatore.