La rappresentanza negoziale dell'amministratore di condominio connessa con la stipula di contratti relativi alla manutenzione ordinaria

L'amministratore è il necessario rappresentante della collettività dei condomini, sia nella fase di assunzione di obbligazioni per la conservazione delle cose oggetto di proprietà comune, sia, all'interno della medesima collettività, quale unico referente dei relativi pagamenti. L'amministratore si presenta come “rappresentante legale” (art. 65, comma 1, disp. att. c.c.) di interessi e non di volontà, officiato di un munus espresso da una disciplina inderogabile a tutela dei terzi, ed investito altresì di una legittimazione processuale passiva che sottende una potestà assoluta di difesa “necessaria” delle parti comuni.

Il rapporto tra condominio ed amministratore si è generalmente inquadrato nello schema del contratto di mandato con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.) nell'ambito del quale il condominio, in quanto ente sfornito di personalità giuridica, deve qualificarsi come mandante e l'amministratore come mandatario. Anche quando agisce o è convenuto in rappresentanza di tutti i condomini, l'amministratore non rappresenta un ente distinto dai partecipanti, ma i singoli condomini e conserva tale sua qualità anche quando la sua nomina è effettuata dall'autorità giudiziaria. Pure in questo caso è, infatti, chiamato a svolgere funzioni per conto dei condomini mandanti e nel loro interesse è tenuto a gestire i beni e i servizi comuni. Il potere di rappresentanza sostanziale dell'amministratore, che si esplica in tutte le attività di gestione del condominio e permane anche dopo la cessazione dell'incarico e sino a che non venga sostituito, è contenuto, ex art. 1131, comma 1, c.c., nei limiti delle attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea (App. Catania 11 giugno 2018). L'art. 1131 c.c. indica quali ulteriori fonti del potere di rappresentanza il regolamento di condominio e la delibera dell'assemblea; ciò significa che il regolamento o l'assemblea possono conferire all'amministratore poteri e funzioni ulteriori rispetto a quelle stabilite dalla legge, sempre, però, nell'ambito della gestione e tutela dei beni e servizi comuni. Il regolamento di condominio o l'assemblea (anche con delibera assunta all'unanimità dei partecipanti) non potrà sottrarre all'amministratore i poteri minimi di rappresentanza sostanziale previsti dalla legge (Cass. civ., sez. II, 13 giugno 1991, n. 6697), sia in considerazione della circostanza che l'art. 1131 c.c. è norma inderogabile e sia soprattutto alla luce della nuova formulazione dell'art. 1130 c.c.

Le funzioni di rappresentanza si riferiscono all'amministrazione dei beni e servizi comuni e, pertanto, l'amministratore non ha alcun potere di rappresentanza sostanziale o negoziale in ordine agli atti che riguardano posizioni individuali dei singoli condomini. Ne consegue che, nell'ambito delle attribuzioni previste dalla legge o di quelle ulteriori conferitegli dal regolamento di condominio, l'amministratore potrà compiere tutte le relative attività, senza bisogno di alcuna delibera assembleare; nel caso di atti eccedenti le “ordinarie” attribuzioni sarà necessaria una apposita delibera assembleare o un mandato ad hoc da parte dei condomini. Il compito dell'amministratore, peraltro, si estende anche agli atti preparatori e strumentali, nonché a quelli ulteriori, che si riconnettono all'attività prevista dalla legge; atti che, nel caso dell'amministratore del condominio, sono in parte individuati dall'art. 1129 c.c.

Il limite fondamentale che l'amministratore incontra nella sua gestione - e che circoscrive l'ambito della propria responsabilità - è quello che le parti e i servizi oggetto della sua attività gestoria siano comuni. In linea generale, l'incarico dell'amministratore non può interferire con la proprietà esclusiva, salvo il conferimento di un ulteriore mandato espresso dai singoli condomini interessati. Fra le attribuzioni dell'amministratore di condominio viene in rilievo il compimento dei necessari atti di manutenzione delle parti e dei servizi comuni dell'immobile, con la precisazione che, per espressa previsione normativa (artt. 1130, n. 3, e 1135, comma 2, c.c.), l'intervento è limitato alla manutenzione ordinaria. In adempimento di tale obbligo di manutenzione, l'amministratore ha il potere di stipulare, senza alcuna autorizzazione assembleare, quei contratti che occorrono per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, sia all'uso normale delle cose comuni, sia alla prestazione dei servizi comuni (Cass. civ., sez. II,17 marzo 1993, n. 3159; Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1995, n. 4468). Così vi rientra la stipula dei contratti relativi alle utenze elettriche, idriche o di distribuzione del gas, necessarie al funzionamento degli impiantie all'erogazione dei servizi nelle parti condominiali come nelle unità immobiliari esclusive. Tali contratti rientrando nelle spese di ordinaria amministrazione, ai sensi dell'art. 1131, comma 1, c.c., sono direttamente vincolanti nei confronti dei singoli condomini (Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2005, n. 7525).

Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1387 c.c.: “il potere di rappresentanza è conferito dalla legge ovvero dall'interessato”. Più in dettaglio, si può affermare che la rappresentanza è un istituto giuridico con il quale uno o più soggetti possono manifestare la propria volontà negoziale attraverso un altro soggetto il quale agisce in loro nome e per loro conto (c.d. spendita del nome o contemplatio domini).

In questo contesto, si inserisce la figura giuridica dell'amministratore di condominio il quale, nell'esercizio delle sue funzioni, pone in essere un'attività negoziale e di rappresentanza che gli viene attribuita ex lege da tutti i condomini. Tale attribuzione avviene attraverso un apposito negozio giuridico unilaterale denominato procura. Infatti, quest'ultima contiene i poteri e gli eventuali limiti conferiti all'amministratore e può essere generale, speciale, espressa, tacita, revocabile oppure irrevocabile. Comunque, si deve aggiungere che la procura non ha alcun effetto se non è conferita nelle forme prescritte per il contratto che l'amministratore deve concludere. Inoltre, si deve precisare che la figura giuridica del rappresentante si deve distinguere da quella del nuncius, il quale è un mero trasmettitore della volontà altrui.

Nell'ordinamento giuridico esistono due forme di rappresentanza ossia quella diretta e quella indiretta. La rappresentanza dell'amministratore di condominio è di tipo diretto in quanto egli agisce mediante la spendita del nome altrui, vale a dire, con un'inequivoca esternazione del potere rappresentativo. Pertanto, tutti i contratti che l'amministratore di condominio va a stipulare sono destinato a produrre effetti direttamente nei confronti dei singoli condomini.

L'amministratore quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitegli dall'assemblea, rappresenta il condominio, e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso. Tale principio si desume dal combinato disposto degli artt. 1131 e 1130 c.c., ma anche dall'art. 1133 c.c., che prevede l'obbligatorietà di tutti i condomini dei provvedimenti presi dall'amministratore di condominio, nell'ambito dei suoi poteri.

Nel caso il capo condominio, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzanti dall'urgenza, e tali presupposti ricorrano, le obbligazioni sorte nei confronti di terzi (es. impresa che esegue i lavori), poiché vi è la spendita del nome del condominio da parte dell'amministratore, sono esigibili (Cass. civ. sez. II, 18 marzo 2010, n. 6557).

Poiché sono considerate ordinarie le attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. a carico dell'amministratore, la rappresentanza negoziale si estende a tutte le attività ad esse connesse ed in questo ambito può sottoscrivere i contratti per l'assunzione dei dipendenti (es. giardiniere, portiere, pulitore); provvedere a pagare i correlati contributi previdenziali; stipulare contratti di somministrazione per le forniture di energia elettrica per l'illuminazione delle parti comuni, nonché del carburante per il riscaldamento; firmare contratti di appalto per il componimento di lavori aventi ad oggetto la stretta manutenzione ordinaria, che rientra negli atti conservativi relativi alle parti comuni (art. 1131, n. 4, c.c.).

Va precisato che, per alcune di queste attività (come la sottoscrizione dei detti contratti), è sempre necessario che l'impegno di spesa, come la scelta di una ditta appaltatrice, ovvero di un gestore dei servizi, passi sempre per il relativo assenso dell'assemblea. Si può parlare di rappresentanza ridotta, anche se l'oggetto dell'attività espletata è elemento caratterizzante della gestione ordinaria dello stabile condominiale. Per completezza, il criterio che distingue gli atti di ordinaria amministrazione ed atti di gestione straordinaria va individuato nella normalità dell'atto rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni.

In questo quadro, sin d'ora, delineato vanno approfonditi alcuni aspetti afferenti la gestione dei contratti da stipulare la manutenzione ordinaria dei beni e servizi comuni.

- Impianti sportivi in condominio.

Poniamo l'accento sulla gestione dell'impianti sportivi in condominio, in particolare, piscine, campi da tennis, pallavolo, calcetto o bocce e le varie strutture sportive contribuisco ad elevare il prestigio del complesso condominiale ed il benessere dei singoli condomini.

Le responsabilità dell'amministratore di condominio si accrescono notevolmente, in quanto, gli impianti sportivi sono luoghi ricreativi e di svago, è anche luogo pericoloso e può determinare facilmente incidenti più o meno gravi, dalla semplice scivolata/caduta (Cass. civ., sez. III, 28 ottobre 2009, n. 22807; Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2004, n. 20334).

Per meglio dire, la responsabilità extracontrattuale verso i terzi risulta predicabile - ex art. 2051 c.c. - esclusivamente a carico del condominio, residuando per l'amministratore esclusivamente la possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo (Cass. civ., sez. VI, 4 marzo 2019, n. 6292). Dunque, se il condominio risponde verso i terzi, l'amministratore risponde verso il condominio. Il primo, in forza di una presunzione di responsabilità per cose in custodia (ex art. 2051 c.c.), il secondo, in forza del rapporto contrattuale che lo lega al primo. In capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria limitata alla dimostrazione del caso fortuito.

Pertanto, diviene fondamentale la stipula di contratti di manutenzione delle dette strutture sportive con apposite ditte specializzate, che potrebbero anche prendere in gestione l'attività ludica.

Chiaramente il contratto sarà stipulato direttamente dall'amministratore di condominio (spendita del nome), però prima dovrà passare al vaglio dell'assemblea di condominio nella scelta dell'impresa erogatrice dei servizi. In generale, le spese per la ripartizione dei costi di manutenzione gravano su tutti i condòmini secondo il disposto dell'art. 1123, comma 1, c.c. e, quindi, secondo la tabella generale di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una ripartizione diversa o che i condòmini all'unanimità dei partecipanti stabiliscano un criterio differente rispetto a quello legale indicato nel predetto art. 1123 c.c.

- Il portierato.

Altro accento lo si pone al contratto di portierato. La nomina del portiere avviene di solito nell'assemblea di condominio, a meno che il regolamento di condominio disponga diversamente. Dal punto di vista formale, l'assunzione del portiere avviene mediante la firma di un contratto che contiene le indicazioni in ordine alla data di inizio del rapporto, ed al periodo di prova da effettuare; in mancanza, l'assunzione è da considerarsi definitiva e a tempo indeterminato. Il contratto definisce inoltre la qualifica, le ulteriori mansioni affidate al lavoratore, la retribuzione, l'orario di lavoro (settimanale e giornaliero) e quant'altro. Trattasi comunque di assunzione diretta basata sul rapporto di fiducia, come tale esclusa dagli obblighi di riserva contemplati dalla legge. Il contratto viene compilato dall'amministratore e firmato dalle parti contraenti in duplice copia, di cui una resta presso il datore di lavoro, mentre l'altra viene consegnata al portiere. L'assunzione del portiere potrebbe essere disposta anche dal costruttore prima di iniziare la vendita degli appartamenti, onde attivare il servizio di custodia e di pulizia dell'edificio; una volta costituito il condominio, potrà essere revocato e licenziato, perché egli passa dall'essere al servizio del costruttore, nella fase preliminare, al servizio del condominio, dopo la vendita degli appartamenti.

- Servizio di pulizia delle parti comuni.

I condomini devono farsi carico delle spese necessarie per la gestione dei beni condominiali ed, in particolare, delle spese che attengono alla conservazione, alla manutenzione e all'utilizzazione di tali beni, nonché di quelle richieste per l'erogazione dei servizi, per le innovazioni deliberate nell'assemblea condominiale e, in genere, di tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione, restando escluse solo le spese che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Tra le spese che devono essere posta a carico di tutti i condomini vanno ricomprese anche quelle inerenti il sevizio di pulizia della parti comuni. Di norma, il relativo servizio viene affidato a società specializzate ed i condomini decidono in assemblea a chi assegnare l'incarico. Segue quindi la formalizzazione del contratto di appalto, che poi viene sottoscritto dall'amministratore e dalla società scelta dai condomini ancora prima che abbia inizio il servizio in modo tale da evitare possibili controversie.

- Manutenzione dell'ascensore.

Nel quadro così delineato, si va ad inserire la stipula del contratto di manutenzione dell'ascensore sottoscritto dall'amministratore, che è un atto tipicamente di natura conservativa poiché tutte le attività in esso indicate mirano proprio a mantenere l'efficienza dell'impianto attraverso una serie di interventi e verifiche, di varia rilevanza, che devono essere eseguite in ossequio alla normativa vigente. Il contratto concluso dall'amministratore è propriamente indicato come accordo inerente alla “manutenzione ordinaria degli ascensori”, talché tale definizione è sufficiente ad eliminare qualsivoglia dubbio in ordine al carattere di conservazione del medesimo atto. Al momento della sua sottoscrizione, pertanto, il contratto è pienamente efficace anche se la sua durata ha superato il mandato dell'amministratore. Peraltro, c'è anche da considerare che contratti a lungo termine, di norma, garantiscono condizioni economiche migliori per cui l'amministratore, in questo modo, salvaguardia gli interessi degli stessi condomini. Dunque, la sottoscrizione del contratto de quo, la cui durata può anche superare la scadenza del mandato, rientra tra i tipici compiti dell'amministratore (Trib. Teramo 13 settembre 2019, n. 779).

- I contratti di somministrazione e le utenze condominiali.

Rientrano nell'ambito del contratto di somministrazione, di cui agli artt. 1559 ss.c.c., i contratti relativi alla fornitura delle cose necessarie al funzionamento degli impianti ed all'erogazione dei servizi condominiali (ad esempio, quelli relativi all'approvvigionamento dei combustibili per il riscaldamento).

Queste forniture generano l'obbligo di pagamento del prezzo nei confronti del soggetto somministrato, che abbia stipulato l'obbligazione.

Sono inquadrabili nello schema del contratto di somministrazione anche i contratti di utenza elettrica e idrica o di distribuzione del gas. In proposito, sia apposite clausole contrattuali, sia in generale l'art. 1565 c.c., prevedono la facoltà del gestore somministrante di sospendere la fornitura nel caso di ritardato pagamento delle bollette. Il citato art. 1565, come le pattuizioni negoziali, suppongono l'individuazione unitaria di un “utente”, ovvero della “parte che ha diritto alla somministrazione”.

- Incarichi di opera professionale.

Sia l'amministratore che l'assemblea, nell'ambito delle rispettive attribuzioni, possono conferire incarichi per prestazioni d'opera intellettuale in favore del condominio, visto che la competenza istituzionale sulle singole attività deve abbracciare anche il potere di disporre le spese necessarie ad assumere le relative obbligazioni. Così, l'affidamento della progettazione e della direzione dei lavori per le riparazioni straordinarie dell'edificio, o l'incarico di predisporre le tabelle millesimali, sono riservati all'assemblea dei condomini, nel rispetto delle maggioranze qualificate prescritte dall'art. 1136 c.c. Per converso, l'amministratore del condominio, allorquando agisca nell'orbita delle sue attribuzioni, cosi come delineate dall'art. 1130 c.c., e quindi, ad esempio, in relazione ai compiti di conservazione delle cose comuni, può autonomamente determinarsi rispetto alle liti proposte contro il condominio, erogando le relative spese occorrenti per la difesa in giudizio. Mancando in tal caso una specifica deliberazione dell'assemblea, il condomino dissenziente non ha nemmeno il potere di estraniarsi dalla lite scindendo la propria responsabilità, come previsto dall'art. 1132 c.c. (Cass. civ. sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865).

- Assicurazione in condominio.

La stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato, volto a neutralizzare le ricadute patrimoniali conseguenti alla responsabilità discendente dalla custodia delle parti comuni dell'edificio, è consentita all'amministratore del condominio solo previa autorizzazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. La disposizione dell'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, si riferisce infatti ai soli atti materiali e di tutela giudiziale, necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare la conclusione del contratto di assicurazione, non avendo essa scopi conservativi. La delibera assembleare relativa all'assicurazione dell'immobile non è, in ogni caso, da considerare atto eccedente l'ordinaria amministrazione, e quindi per la sua validità è sufficiente che, in seconda convocazione, sia rappresentato un terzo del valore dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233).

- Locazioni di immobili condominiali.

Nell'ipotesi in cui una parte del fabbricato, oggetto di proprietà comune (quale, ad esempio, i vani in precedenza utilizzati per il servizio di portineria) non sia più destinata a uso condominiale, si applica ad essa la disciplina della comunione in generale, in base alla quale deve ritenersi consentito ai partecipanti, in quanto aventi diritto a concorrere nella relativa amministrazione (art. 1105, comma 1, c.c.), di concedere il bene in locazione per renderlo fruttifero (Cass. civ., sez. VI, 21 febbraio 2014, n. 4216). A tal fine, non è necessario l'atto scritto (ove non imposto dall'art. 1, comma 4, l. n. 431/1998, trattandosi di locazione di immobile adibito ad uso abitativo), essendo questo altrimenti richiesto, sotto pena di nullità, per i contratti che costituiscono la comunione di diritti su beni immobili. Quando, del resto, non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini ben possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune a maggioranza, se trattasi di atto di ordinaria amministrazione, come nel caso della locazione. La conclusione di un contratto di locazione relativo ad un appartamento rientrante nella proprietà condominiale va, infatti, ritenuta alla stregua di un atto di amministrazione ordinaria, potendosi così perseguire la finalità del “miglior godimento delle cose comuni”, di cui all'art. 1106 c.c. Peraltro, l'assemblea dei condomini, con deliberazione adottata a maggioranza semplice, può altresì ratificare il contratto di locazione del bene condominiale concluso dall'amministratore, che è sprovvisto di un tale potere in base agli artt. 1130 e 1131 c.c., e quindi necessita di un preventivo mandato che lo abiliti a tanto (Cass. civ. sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766; Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2001, n. 4131; Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1998, n. 8622).

- Sanificazione degli ambienti condominiali al tempo del coronavirus.

Preliminarmente, giova ricordare che quello che si sta diffondendo in Italia è il COVID-19 (Coronavirus), responsabile di malattie respiratorie, la cui pericolosità è data dal fatto che è stato identificato da poco e la sua contromisura non è ancora stata trovata. Anche in tema di condominio, è quanto mai doveroso adottare ogni cautela possibile, anche al di là di quelle espressamente indicate dalle varie disposizioni normative. livello nazionale, esistono le note generali del Ministero della Salute n. 5443 del 22 febbraio 2020, contenente le linee guida di trattamento dei casi, con le indicazioni per la pulizia degli ambienti non sanitari dove abbiano soggiornato casi confermati di COVID-19. Nella vita quotidiana condominiale, inoltre, proprio per la tutela della salute in condominio, c'è la necessità di evitare a scopo preventivo gli incontri ravvicinati, per esempio attraverso un diverso uso dell'ascensore, cercando di limitarne l'utilizzo a chi ne abbia l'effettiva necessità e una persona alla volta. Le stesse precauzioni dovrebbero essere usate anche per pianerottoli e atri, sempre con lo scopo di prevenire il contagio. Normalmente restrizione di questo tipo richiederebbero una delibera dell'assemblea straordinaria, ma anche in questo caso, con il divieto di riunirsi, è sempre l'amministratore a decidere. L'amministratore è poi tenuto a darne comunicazione a tutti i condomini. In tutta Italia, quindi, le assemblee condominiali convocate o in corso di convocazione devono essere rinviate di diverse settimane fino a quando la situazione di emergenza del nostro Paese non sia terminata, mettendo nelle mani dell'amministratore di condominio tutti i poteri per gli interventi immediati e urgenti con l'obiettivo di tutelare l'incolumità dei condomini. In sostanza, gli amministratori dei condomini devono provvedere alla sanificazione di tutti gli spazi comuni sia esterni che interni ad ogni immobile, stipulare un contratto con una società specializzata al fine di un maggiore tutela della salute dei condomini del consesso che rappresentato. Lo scenario di rischio varia da luogo a luogo in relazione anche al numero delle persone che coabitano nello stesso edificio, il ciclo completo di trattamento dovrà essere ripetuto; per cui spetta ai condomini sulla base della competenza degli operatori da loro incaricati, valutare la frequenza degli interventi successivi.

Quando si voglia descrivere la fattispecie del contratto che sia riconducibile all'attività di gestione di un condominio di edificio, si adopera la definizione neutra di obbligazione contratta, o assunta, dall'amministratore del condominio verso i terzi in nome e per conto del condominio.

L'obbligatoria che viene generata dalla conclusione del contratto è esercitata attraverso gli organi del condominio, ma non viene imputata al condominio come tale: per il tramite dell'organo rappresentativo unitario della collettività condominiale, e quale effetto della implicita contemplatio domini, si perviene piuttosto alla conclusione della riferibilità dell'obbligazione contrattuale ai singoli condomini, ovvero alle persone fisiche individuate dal loro rapporto di proprietà con l'edificio.

Frivoli - Tarantino, La legittimazione dell'amministratore di condominio, Milano, 2020, 62;

Nicoletti, in Codice del condominio, diretto da Celeste, Milano,2018, 715;

Petrelli, Amministratore (attribuzioni), in Condominioelocazione.it, 2018.