È possibile usucapire un'unita immobiliare condotta in locazione?

È possibile usucapire un'unita immobiliare condotta in locazione da vent'anni e senza un regolare contratto? Ai fini di una maggiore completezza, si precisa che il conduttore ha sempre corrisposto il canone locativo e pagate le utenze domestiche.

Preliminarmente è importante precisare che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 c.c.).

Dunque, per diventare proprietari di un bene immobile tramite usucapione, occorrono determinati requisiti:

- il possesso dell'immobile da parte di colui che intende usucapirlo. In tal caso, il possesso deve essere non vizioso, cioè non acquisito con violenza o clandestinità; continuo e ininterrotto per un determinato periodo di tempo.

- Il decorso del tempo: l'usucapione di beni immobili si realizza con il decorso di vent'anni, in cui il soggetto interessato ha posseduto il bene in modo pacifico, ininterrotto e non clandestino.

Quindi, ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem, è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare. In altri termini, deve parlarsi di animus possidendi correlato all'animus rem sibi habendi, inteso quale intenzione di comportarsi come proprietario esercitando corrispondenti facoltà, diritti e poteri sulla cosa.

Ora, ai fini della soluzione del quesito proposto, appare di fondamentale importanza fornire una chiara distinzione tra possesso e detenzione:

1) il possesso è la materiale disponibilità della cosa accompagnata dall'animus possidendi;

2) la detenzione rappresenta la materiale disponibilità della cosa accompagnata dall'animus detinendi e, in tal caso, il detentore riconosce l'altrui diritto sul bene detenuto.

A tal proposito, in giurisprudenza è stato precisato sono inidonei a trasformare la detenzione in possesso sia i meri atti di esercizio del possesso dell'immobile stesso non accompagnati da uno specifico atto d'interversione, sia l'omesso pagamento del canone che, ove non sia accompagnato da un atto di opposizione, configura soltanto un comportamento di inadempienza contrattuale (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2009 n. 2392). Neppure nell'ipotesi in cui il locatore rinunci ai canoni di locazione potrà venirsi a determinare una trasformazione della detenzione in possesso ad usucapionem (Cass. civ., sez. II, 08 settembre 1986 n. 5466).

Alla luce di ciò, come già sostenuto in dottrina, l'inquilino non potrà usucapire un bene oggetto di locazione in quanto non lo detiene con animus possidendi, bensì con animus detinendi in forza del contratto di locazione, individuabile come titolo che lo qualifica come detentore e che individua nel locatore il possessore senza detenzione. Per meglio dire,sulla scorta dei rilievi che precedono, è pacifico affermare che l'inquilino, in quanto detentore (qualificato) di un bene immobile concesso in locazione in forza di relativo contratto, non potrà usucapire il bene e divenirne proprietario a titolo originario per il decorso del ventennio, salva l'ipotesi di interversione nel possesso.

In conclusione, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale, è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Anche nel caso di un rapporto, seppure irregolare di locazione, l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda; soprattutto, nel caso in esame con un contratto irregolare, il conduttore ha continuato a comportarsi come tale pagando il canone e gli oneri accessori.

Alla luce di ciò, il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.