Infiltrazioni: ripartizione spese per rifacimento di un tetto di proprietà esclusiva

Sul tetto dell'ultimo piano di un'unità immobiliare di uno stabile di 3 piani sono presenti delle lesioni a causa di infiltrazioni di acqua. Si precisa, ai fini di una maggiore completezza, che sopra il predetto tetto dell'immobile non vi è alcun lastrico solare o terrazzo. In questo caso le spese sono di natura condominiale oppure del proprietario dell'immobile?

In generale si osserva che le parti dell'edificio in condominio - quali, nella specie, muri e tetti (art. 1117, n. 1, c.c.), ovvero le opere ed i manufatti fognature, canali di scarico e simili (art. 1117, n. 3, c.c.), deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, fra le cose comuni.

Premesso ciò, il tetto del fabbricato, come molte altre "parti" dell'edificio, si presume comune ex art. 1117 c.c.; tuttavia, un "titolo contrario" (cioè, un "contratto") può attribuire la proprietà del tetto in via esclusiva ad un condomino. Tale attribuzione esclusiva, invero, può avvenire per qualsiasi bene o impianto presente nell'edificio e, qualora ciò avvenga, essendo il tetto inscindibilmente (e strutturalmente) legato al fabbricato, continua a svolgere la funzione di copertura a favore delle unità immobiliari sottostanti.

A tal proposito, i giudici di merito hanno precisato che nel caso in cui ad essere di proprietà esclusiva sia il tetto (e non il lastrico) si applica l'art. 1126 c.c., con la conseguenza che - nell'ipotesi indicata dal quesito - le spese di rifacimento del tetto dovranno essere ripartite per 1/3 a carico del relativo proprietario esclusivo e per i restanti 2/3 a carico delle porzioni di piano "coperte" (Trib. Salerno, sez. I, 17 aprile 2008). Diversamente, le dette spese possono essere a carico del proprietario esclusivo del tetto (solo) in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532).

In conclusione, alla luce della citata giurisprudenza, si evidenzia che il tetto di proprietà esclusiva, inscindibilmente e strutturalmente legato al fabbricato, sarà oggetto di ripartizione ex art. 1126 c.c.