Spostamento della colonna di riscaldamento e posizionamento di tramezzi e radiatori per lavori di ristrutturazione

In attesa di fattibilità tecnica dell'operazione, un condomino intende effettuare lo spostamento di una colonna di riscaldamento all'ultimo piano di uno stabile. Lo spostamento è necessario per nuovo posizionamento di tramezzi e radiatori nel predetto appartamento per lavori di ristrutturazione. Tale operazione costituisce innovazione o modificazione della cosa comune?

La questione in esame richiede un necessario chiarimento sulla differenza tra innovazione e modificazioni così come delineata dalla Corte di legittimità (Cass. civ., sez. VI, 15 gennaio 2019, n. 857).

Sotto il profilo oggettivo, le “innovazioni” consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le “modificazioni”, le quali si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati allo stesso disposto, consistono in opere volte ad ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa.

Sotto il profilo soggettivo, la differenza tra i due “istituti” si rileva nell'interesse che ne supporta la realizzazione e nelle modalità attraverso cui esso viene in evidenza. Per meglio dire, mentre nelle “innovazioni” sussiste un interesse collettivo, il quale deve essere supportato da una maggioranza qualificata, da esprimere con deliberazione dell'assemblea, le cosiddette “modificazioni” delle parti comuni vengono in essere al fine di soddisfare un interesse individuale, per cui non occorre procedere ad alcuna autorizzazione collegiale, semmai è necessario rispettare dati limiti strutturali. Sotto quest'ultimo aspetto, occorre ossequiare sia il divieto di alterare la destinazione della cosa comune che l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.

Dopo queste doverose premesse giuridiche, se intendiamo il posizionamento di tramezzi e radiatori nell'appartamento per lavori di ristrutturazione di un impianto già esistente, non dovrebbe esserci innovazione ma uso più intenso della cosa comune. Ciò, ovviamente, “se attuabile dal punto di vista tecnico”. Per le medesime ragioni come previsto dall'art. 1102 c.c. “divieto di alterare la destinazione della cosa comune”. Difatti, costituisce vera e propria innovazione e non opera di manutenzione straordinaria la demolizione ed asportazione dell'impianto di riscaldamento e la sua ricostruzione in altro luogo e con caratteristiche diverse, anche se determinate dalla necessità di adeguare l'impianto alla normativa antinquinamento (Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2288). Dunque, la questione va affrontata di pari passo alla fattibilità dell'operazione e con le considerazioni dei limiti normativi innanzi esposti.