Valido il comodato registrato in data successiva alla risoluzione

Scontro totale tra padre e figlia per l'immobile che l'uomo ha dato in comodato alla ragazza per consentirle di avere un tetto per sé, per il marito e per i figli. Valido, intanto, il contratto registrato in ritardo, addirittura successivamente alla data di risoluzione prospettata dall'uomo. Necessario, quindi, prendere in esame la richiesta del genitore di riavere finalmente il pieno possesso dell'immobile, cacciando figlia, genero e nipoti (Cassazione, sentenza n. 16742/21, sez. III Civile, depositata il 14 giugno).

Prima puntata della querelle è l'azione con cui Enrico – nome di fantasia – chiede nel 2013 ai giudici del Tribunale «la risoluzione del contratto di comodato stipulato nel 2008 in favore della figlia Tonia – nome di fantasia – e del genero Paolo – nome di fantasia – ed avente ad oggetto un immobile, nonché la condanna degli occupanti al rilascio».

In sintesi, il genitore deduce di essere «proprietario dal dicembre 1993 di un fondo rustico e annesso fabbricato, costituito da due piani, ove aveva fissato la propria residenza» e aggiunge che «nell'anno 2008, riservando per sé il piano superiore, ha concesso in comodato alla figlia, che vi si era trasferita con il nucleo familiare, costituito dal marito e dai figli, i vani del piano terra, in quanto ella era priva di sistemazione abitativa». Successivamente, però, figlia e genero gli hanno impedito, sostiene l'uomo, «l'utilizzo del primo piano dello stabile e relative pertinenze, sostituendo, tra l'altro, la serratura della porta di ingresso dell'edificio senza consegnargli una copia della chiave».

Preso atto di quella situazione, Enrico spiega di «avere, con raccomandata del novembre 2011, intimato alla figlia la cessazione del comodato, chiedendo la restituzione dell'immobile» e di «avere instaurato, successivamente, un giudizio possessorio».

In Tribunale viene accolta la domanda di Enrico. Di conseguenza, i giudici dichiarano «risolto il contratto di comodato per recesso del comodante» e «ordinano il rilascio dell'immobile».

Di parere opposto, invece, i giudici d'Appello, i quali accolgono le obiezioni proposte da Tonia e dal marito Paolo e dispongono «la restituzione in loro favore dell'intero compendio immobiliare oggetto di causa», respingendo, quindi, la domanda presentata in origine da Enrico.

Col ricorso in Cassazione l'originario proprietario del fondo rustico e dell'annesso fabbricato sostiene che i giudici di secondo grado hanno commesso un errore «ritenendo che il contratto di comodato da lui stipulato con la figlia Tonia fosse nullo, ai sensi della legge 311/2004, in quanto tardivamente registrato e ritenendo che non potesse operare la sanatoria per effetto della registrazione avvenuta solo nel gennaio 2018, in data successiva all'asserita risoluzione del contratto che – secondo Enrico – sarebbe cessato il 31 dicembre 2011» poiché egli «con raccomandata del novembre 2011 aveva comunicato il recesso dal comodato alla figlia, diffidandola alla restituzione del bene in uso entro il 31 dicembre 2011)».

Secondo Enrico, invece, il contratto di comodato va ritenuto «sanato ex tunc, per effetto dell'art. 1, comma 346, della legge 311 del 2004, da interpretare nel senso che la nullità del contratto non registrato deve intendersi sanata per effetto della registrazione tardiva».

In aggiunta, poi, Enrico sostiene anche che «erroneamente i giudici di secondo grado hanno qualificato l'azione da lui proposta quale azione di rivendicazione e non di risoluzione del comodato, avendo agito quale proprietario del bene di cui aveva perso il possesso, in quanto egli, possessore del bene, aveva sempre curato la conduzione del fondo rustico e dell'annesso fabbricato».

Partendo da questa considerazione i giudici della Cassazione danno ragione ad Enrico, ritenendo erronea «la qualificazione, operata dalla Corte di merito, come azione di rivendicazione dell'azione proposta dall'uomo in relazione al bene concesso in comodato».

Per i giudici di secondo grado «l'azione proposta, in quanto tendente al conseguimento della disponibilità del bene (intero fabbricato e fondo esterno) occupato da soggetti terzi che non possono vantare un legittimo titolo per l'occupazione (stante la nullità del contratto di comodato), va qualificata di rivendica avendo l'uomo agito assumendo di essere proprietario del bene del quale aveva perso il possesso» e quindi «gravava su di lui l'onere di dimostrare il titolo di proprietà, prova che, al contrario, non può ritenersi raggiunta». Conseguentemente, per i giudici di secondo grado «la domanda di rivendica, volta a conseguire il rilascio dell'immobile, non può essere accolta».

Invece, chiariscono dalla Cassazione, «l'azione proposta con riferimento al bene concesso in comodato va qualificata come azione personale di restituzione, destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali, appunto, il comodato) che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario. Da essa si distingue l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la probatio diabolica della titolarità del diritto di chi agisce».

Allo stesso tempo, dalla Cassazione respingono anche la tesi della nullità del contratto di comodato per difetto di registrazione e della «impossibilità della sua sanatoria a seguito di registrazione tardiva, in quanto intervenuta dopo la risoluzione del contratto di comodato stesso».

Su questo fronte i giudici chiariscono che «va riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile e tale effetto sanante ha efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento all'obbligo di registrazione». E tali principi «ben possono essere applicati» in questa vicenda, poiché, spiegano i giudici, «non risulta ostativa la circostanza che la registrazione tardiva sia stata effettuata successivamente alla data di asserita risoluzione del contratto in questione».

Tutto ciò comporta che la richiesta avanzata da Enrico dovrà ora essere vagliata con attenzione dai giudici d'Appello.

Fonte: dirittoegiustizia.it