All'origine dei fatti, un contratto di locazione commerciale dove il conduttore inizia ad essere moroso nell'aprile 2020 con conseguente richiesta da parte del locatore della convalida dello sfratto.
Dopo l'emissione dell'ordinanza di rilascio e di mutamento di rito, il processo entra nel vivo delle contrapposte posizioni poiché il conduttore (oltre ad aver proposto una domanda riconvenzionale per ottenere il pagamento di alcuni lavori di manutenzione effettuati nell'immobile) aveva eccepito che l'inadempimento era dovuto alla situazione eccezionale legata alla pandemia (non si ha certezza che l'attività, come sembra da un inciso della sentenza, fosse un'attività di bar/ristorante) e che questa situazione avrebbe dovuto far nascere un obbligo di rinegoziare il contratto secondo buona fede.
Secondo il conduttore quella rinegoziazione avrebbe dovuto portare ad una riduzione del canone del 50% per i mesi di marzo e aprile 2020 e del 30% per i mesi successivi sino a “cessate esigenze”.
Buona fede e ricerca dell'accordo. Senonché, per il Tribunale di Roma non sussiste nessun obbligo di rinegoziazione e, quindi, nessuna violazione da parte del locatore del generale obbligo di comportarsi (anche in sede esecutiva) secondo buona fede e correttezza.
Secondo il Tribunale – che richiama una giurisprudenza della Cassazione – “la violazione del canone di buona fede non è riscontrabile nell'esercizio in sé considerato dei diritti scaturenti dal contratto, bensì nelle particolari modalità di tale esercizio in concreto, che siamo appunto scorrette in relazione alle circostanze del caso”
Ecco allora che “l'esercizio di un diritto contrattuale da parte della [locatrice] non può essere considerato, in sé, violativo, dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede”.
Quest'ultima, infatti, “impone al paciscente di attivarsi in favore dell'altro contraente ma “nei limiti dell'interesse proprio (Cass. 23069/2018) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori (Cass. 17642/2012) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico (Cass. 10182/2009)”.
Ne deriva che “la rinuncia ad un proprio diritto contrattuale per addivenire ad un accordo costiuisc[e] certamente un apprezzabile sacrificio che non può essere preteso”.
Peraltro – ed è circostanza giustamente valorizzata dalla sentenza – la locatrice aveva “svolto trattative e tentato un bonario componimento stipulando un piano di rientro … che la stessa conduttrice non ha rispettato”.
DPCM e iura novit curia. Qualche dubbio, infine, su un passaggio della motivazione della sentenza.
Secondo il giudice “dalla natura provvedimentale e non già normativa dei DPCM … deriva l'esclusione degli stessi dal principio iura novit curia e l'afferenza dei medesimi all'onere probatorio gravante in capo alla parte.
Senonché, senza entrare nella questione di diritto costituzionale relativa all'esatta collocazione dei DPCM dell'epoca COVID nell'ambito delle fonti del diritto (la Corte Costituzionale con la sentenza n. 37 del 2021 ha riconosciuto che sono “comunque assoggettati al sindacato del giudice amministrativo”), nonché sul perimetro di applicazione del principio iura novit curia (su cui si può vedere, con riferimento al tasso soglia per l'usura Cass. civ., 30 gennaio 2019, n. 2543) è da dire che -in ogni caso- a mio avviso, in ragione delle circostanze nonché della generalità di quei provvedimenti e della loro finalità - l'esistenza dei DPCM e il loro contenuto – volendo seguire l'argomentazione del Tribunale - dovrebbe, però, poter rientrare senz'altro nell'ambito del fatto notorio così come l'esistenza della pandemia.
Fonte: dirittoegiustizia.it
