I condomini non possono rinunciare al diritto della copertura del tetto di un edificio

Redazione scientifica
15 Luglio 2021

Come risolvere problemi di infiltrazioni provenienti dal tetto di proprietà esclusiva? Gli altri condomini possono esimersi dalle spese?

I condomini di un edificio di quattro piani lamentano problemi di infiltrazioni provenienti dal tetto di uso esclusivo di copertura dell'edificio. Detto ciò, i condomini dei piani inferiori possono sottoscrivere una scrittura privata di rinunzia all'area del tetto della palazzina e che alle sue spese di manutenzione provvederà esclusivamente la proprietà dell'ultimo piano?

Ai fini di una corretta soluzione della questione in esame è necessario richiamare gli aspetti generali della ripartizione delle spese e del diritto dei condomini alle parti comuni.

Quanto alla ripartizione delle spese, nel caso in cui ad essere di proprietà esclusiva sia il tetto (e non il lastrico), secondo i giudici di legittimità si applica l'art. 1126 c.c., con la conseguenza che le spese di rifacimento del tetto dovranno essere ripartite per 1/3 a carico del relativo proprietario esclusivo e per i restanti 2/3 a carico delle porzioni di piano "coperte" (Trib. Salerno, sez. I, 17 aprile 2008).

In merito alle parti comuni, l'art. 1118, commi 2 e 3, c.c. prevede che il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Difatti, il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. In pratica, secondo quanto previsto dall'art. 1118, commi 2 e 3, c.c., esiste un inscindibile collegamento tra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale, onde appare necessario impedire al condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione di beni dei quali egli continuerebbe comunque a godere pur dopo avervi rinunziato: così, ad esempio, non è pensabile che il condomino rinunzi al suo diritto sulle fondazioni, in quanto bene oggettivamente necessario per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale e delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, ivi inclusa la propria, del quale continuerebbe comunque a fruire; così come non è pensabile che il condomino rinunci al suo diritto alla copertura del tetto dell'edificio.

Per meglio dire, la rinunzia di un condomino a tali diritti (e doveri) determinerebbe, da un lato, un'ingiusta sproporzione nella distribuzione delle spese a scapito degli altri partecipanti; e, dall'altro, un'irragionevole dismissione della titolarità giuridica dei diritti sulle parti comuni che strutturalmente e funzionalmente sono, e continuano ad essere, parte dell'unità immobiliare.

In conclusione, secondo la giurisprudenza, la rinuncia di un condominio al diritto sulle cose comuni è vietata, ai sensi dell'art. 1118 c.c., in caso di condominialità "necessaria" o "strutturale", per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'indivisibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive, non anche nelle ipotesi di condominialità solo "funzionale" all'uso e al godimento delle singole unità, che possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (nella specie, un locale seminterrato) (Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2015 n. 18344). Ed ancora, il principio esposto non trova applicazione con riguardo quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché` vietati da norme imperative, dovendosi riconoscere al condomino, nella ricorrenza di tali condizioni, la facoltà di rinunciare alla cosa comune, con esonero dalle spese necessarie per la sua conservazione (Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1991, n. 4652. Nella specie un condominio, adducendo l'esistenza di impianti pubblici idrici e fognari perfettamente efficienti, aveva dichiarato di rinunciare al suo diritto sull'impianto condominiale di autoclave perché ritenuto superfluo, e sul pozzo nero perché in contrasto con le prescrizioni di legge).