Il diritto di servitù su un fondo per usucapione non è opponibile al terzo

Il caso. Tizia convenne il Condominio per sentir accertare il suo diritto di servitù di passo gravante, a vantaggio del proprio fondo, sul sentiero di collegamento con la pubblica via esistente nella suddetta area condominiale. Secondo l'attrice, tale servitù, mai intavolata, era sorta per usucapione, giacché il passaggio sul suddetto sentiero era stato esercitato in modo pubblico e indisturbato prima dai suoi genitori e poi da lei. Nel giudizio di primo grado il Condominio rimase contumace; tuttavia intervenne in causa la condomina Società proprietaria di alcune unità immobiliari del fabbricato condominiale che essa aveva acquistato dalla stessa attrice. L'azione confessoria servitutis venne accolta in primo grado e rigettata nel successivo giudizio. In particolare, secondo la Corte d'Appello di Trieste, il diritto di servitù vantato dall'attrice non era opponibile alla condomina Società perché l'atto pubblico con cui quest'ultima aveva acquistato dall'attrice porzioni del fabbricato non menzionava servitù gravanti sui beni condominiali ed era stato intavolato prima dell'iscrizione della domanda di usucapione, intervenuta soltanto dopo l'iscrizione tavolare dell'acquisto della Società. Avverso il provvedimento in esame, Tizia proponeva ricorso in Cassazione contestando, tra i vari motivi, la violazione degli articoli 3 e 5, comma 3, del regio decreto n. 499/1929.

Concorso tra un diritto intavolato ed un diritto extra tavolare. Quando sorge un problema di concorso tra un diritto intavolato ed un diritto extra tavolare non incompatibile con questo, come appunto nell'ipotesi di concorso di proprietà e servitù, si tratta di stabilire se anche in tal caso trovi applicazione il disposto del terzo comma dell'art. 5 del regio decreto n. 499/1929 o se, al contrario, tale disposto vada ritenuto non pertinente. In tema, secondo la S.C., la Corte territoriale aveva disatteso la giurisprudenza risalente in materia. A tal proposito, gli Ermellini richiamano la sentenza n. 8193/1993 in cui la S.C. -pronunciandosi su una ipotesi, sovrapponibile a quella qui in esame, di conflitto tra chi si pretendeva titolare di una servitù non intavolata acquistata per usucapione e chi aveva acquistato la proprietà del fondo servente per atto inter vivos iscritto nel libro fondiario - aveva regolato il conflitto applicando l'art. 5 del r.d. n. 499/1929 e, senza operare alcuna distinzione in base alla compatibilità o incompatibilità tra il diritto extra tavolare e il diritto intavolato, enunciando il principio che tale disposizione «regola il conflitto fra un diritto extra tavolare acquistato per usucapione, indipendentemente dall'iscrizione tavolare, ed un diritto tavolare acquistato per atto inter vivos con il concorso di detta iscrizione, dando la prevalenza a quest'ultimo se acquistato sulla fede del libro fondiario, ossia ivi iscritto anteriormente all'iscrizione del diritto acquistato per usucapione giudizialmente accertato o all'annotazione della relativa domanda, ma la tutela derivante dal principio della pubblica fede cui è informato il sistema tavolare non può estendersi a chi ha intavolato il suo acquisto versando in mala fede, nel senso che conosceva o avrebbe dovuto conoscere l'esistenza di altro diritto reale prima acquistato da altri, poiché in tal caso la conoscenza che si ha o si dovrebbe avere sulla situazione reale esclude che si sia acquistato sulla fede del libro fondiario». Dunque, tra il diritto di proprietà di un soggetto su un fondo e il diritto di servitù di altro soggetto sul medesimo fondo non sussiste alcun conflitto; la coesistenza del diritto di proprietà con i diritti di servitù è infatti coerente con la stessa struttura normativa di questi ultimi diritti.

Il sistema tavolare esistente nell'ordinamento imperiale. Nonostante la citata interpretazione giurisprudenziale, sostiene la S.C. che l'impianto stesso del sistema tavolare impone di dare all'espressione «restano però salvi in ogni caso i diritti dei terzi acquistati sulla fede del libro fondiario», contenuta nel terzo comma dell'art. 5 del regio decreto n. 499/1929, una interpretazione estensiva che riferisca la "salvezza" non solo all'esistenza del diritto ma anche alla libertà del bene. Decisiva, al riguardo, appare la considerazione dell'origine storica dell'istituto. A questo proposito, il Collegio ha ritenuto che il legislatore italiano, recependo il sistema tavolare per le province ex austro-ungariche, abbia inteso mantenere integro il sistema tavolare così come precedentemente esistente nell'ordinamento imperiale; sistema connotato essenzialmente per la pubblica fede attribuita al libro fondiario in ordine alla situazione giuridica del bene trasferito, comprensiva della esistenza o inesistenza di pesi sul medesimo.

In conclusione, a parere della S.C., il più risalente insegnamento di legittimità appare preferibile perché più rispettoso della specialità dell'istituto - che il legislatore nazionale ha modellato ricalcando pedissequamente la disciplina generale dell'Impero austro-ungarico - e delle sue differenze. Per i motivi esposti, il ricorso è stato rigettato.

Fonte: dirittoegiustizia.it