Salvo il bonus prima casa se il contribuente possiede già un immobile troppo piccolo per il suo nucleo familiare

Ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa il contribuente che possieda nello stesso Comune un altro immobile inidoneo alle esigenze abitative del suo nucleo familiare in quanto di metratura esigua.

Infatti, in tema di agevolazioni prima casa, «l'idoneità» della casa di abitazione pre-posseduta purchè acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l'applicazione del beneficio anche all'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.
Lo ha sancito la Corte di Cassazione che, con l'ordinanza n. 20981/21, ha respinto il ricorso dell'Agenzia delle entrate annullando definitivamente l'avviso di liquidazione.

Agevolazioni prima casa e pre-possidenza di un immobile. Il nodo della questione ruota tutto attorno all'interpretazione del concetto di pre-possidenza di altra casa di abitazione in quanto con l'art. 3, comma 131, l. n. 549/1995 il legislatore ha espunto dal testo normativo qualsiasi riferimento al concetto di “idoneità”, introdotto due anni prima dall'articolo 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16 convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75.

Sul punto si ricorda che la Nota II bis) come oggi in vigore ed applicabile al caso di specie posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, prevede l'applicazione agevolata dell'imposta di registro agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione “non di lusso” e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse a condizione che:

• l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;
• nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le predette agevolazioni.

A seguito di tale modifica parte della giurisprudenza continuava a ritenere ancora esistente il requisito dell'idoneità benché la norma di fatto non lo prevedesse più, almeno letteralmente. In altri termini, secondo tale orientamento l'idoneità sarebbe intrinseco alla nozione di abitazione (cfr. Cass. Civ., 18129/09).
Secondo altro indirizzo, invece, va valorizzata la nuova formulazione della norma per cui non assume alcun interesse la situazione soggettiva del contribuente ma solo la classificazione catastale del bene (cfr. Cass.Civ., 14770/17).

La giurisprudenza più recente propende per il primo orientamento. Secondo la Cassazione, infatti, chi abbia il possesso di altra casa valutata “non idonea” all'uso abitativo sia per cause di natura oggettiva (inabitabilità) che di natura soggettiva (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente mantenere l'agevolazione goduta (cfr. Cass. 8771/2000 e, da ultimo, 2565/2018). Nell'ambito dell'inidoneità di tipo oggettivo non sussistono ragioni per distinguere tra una inidoneità oggettiva derivante da caratteristiche strutturali o fisiche dell'immobile, alla quale conseguirebbe il diritto ad usufruire dell'agevolazione, ed una inidoneità, anch'essa oggettiva, ma derivante da vincoli giudici gravanti su tale immobile, che tale diritto invece escluderebbe (cfr. Cass. Civ., 19989/2018 e Cass. Civ., 20300/2018).

Il caso concreto

Ad avviso della Cassazione, in tema di agevolazioni fiscali per la prima casa, ai sensi dell'art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo modificato dall'art. 3, comma 131, l. n. 549/1995, il concetto di idoneità della casa pre-posseduta – ostativo alla fruizione del beneficio - deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di casa di abitazione, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo - materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato (cfr. Cass. Civ. 5051/2021 e 18091/2019).
Quindi, concludono i Giudici di legittimità, non è di ostacolo all'applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l'acquirente dell'immobile sia al contempo proprietario di altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, per qualsiasi ragione, sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, a essere destinato a sua abitazione.
Nel caso di specie la commissione di secondo grado ha escluso, con accertamento in fatto insindacabile in sede di legittimità, che l'immobile già nella titolarità del contribuente con superficie complessiva netta di 48 mq, sia idoneo ad essere esibito alle esigenze abitative della sua famiglia, costituita da un nucleo di 5 persone.
Secondo il recente orientamento della Cassazione quindi in tema di agevolazioni prima casa, «l'idoneità» della casa di abitazione pre-posseduta purchè acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l'applicazione del beneficio anche all'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato (cfr. Cass. Civ. 13118/2019 e 2565/2018).

Fonte: www.dirittoegiustizia.it