Amianto in condominio: tutela della salute dei condomini

Nel condominio deve essere garantita la qualità della vita di ogni condomino, tale diritto è contenuto nella Costituzione nei principi costituzionalmente garantiti dagli artt. 32 e 42.

L'art. 32 Cost. mira a tutelare la salute come fondamentale diritto dell'individuo e interesse della collettività; la salute è un diritto importante di ogni individuo e dal punto di vista della nostra Carta costituzionale costituisce un diritto fondamentale, la cui violazione impone il risarcimento del danno.

Il diritto alla salute coincide con il rispetto dell'integrità fisica dell'individuo che comporta il diritto alla salubrità dell'ambiente, poiché la prevenzione di varie patologie impone di eliminare le cause dell'inquinamento ambientale.

L'art. 42 Cost. tutela la funzione sociale della proprietà e del diritto di ogni cittadino ad avere un'abitazione dignitosa. La proprietà privata è garantita dalla legge, ma l'interesse privato è subordinato all'interesse della collettività: lo Stato può, infatti, decidere la destinazione a uso pubblico di un bene privato attraverso l'espropriazione, alla quale corrisponde un indennizzo.

Nell'ambito di diritti garantiti dalla nostra Carta costituzionale, la problematica afferente la presenza dell'amianto, in particolare in condominio, è stata affrontata dal legislatore con la l. 27 marzo 1992, n.257 e successive modifiche e con il decreto attuativo del 6 settembre 1994.

Con tale normativa si è affrontata con molta forza lo smaltimento dell'amianto in virtù dell'accertamento scientifico dei danni che crea all'uomo, in quanto si è appurato che l'amianto è formato da una serie di minerali cancerogeni - soprattutto quando vi è rilascio nell'ambiente - la cui produzione, lavorazione e vendita sono da considerarsi fuori legge.

Molto importante, in questa disamina, sono le modalità attraverso i quali la bonifica deve effettuarsi per lo smaltimento dell'amianto sia nelle proprietà esclusive che nell'ambito condominiale, al fine di garantire la sicurezza dei condomini non solo alle strutture e parti condominiali.

Vi è uno stretto collegamento tra il principio della solidarietà condominiale, inteso come contemperamento degli interessi delle parti, e l'attenuazione dei disagi dei condomini al fine di godere appieno del proprio diritto di abitazione e dei beni comuni, con i menzionati diritti costituzionalmente garantiti contenuti nella Costituzione (artt. 32 e 42).

Questo principio di solidarietà condominiale che da lungo tempo si è oramai affermato con riferimento alla presenza dell'amianto in condominio, in applicazione della legislazione speciale (l. n.257/1992).

La Suprema Corte ha evidenziato che il principio di solidarietà condominiale implica il contemperamento di vari interessi e che tra questi deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche (anche applicabile per l'annosa problematica dell'amianto in condominio), trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (Cass. civ.. sez. VI, 9 marzo 2017, n. 6129; Cass. civ., sez. II, 5 agosto 2015, n. 16486).

Si tratta, pertanto, di porre in atto un'armonizzazione tra le posizioni delle varie anime del condominio, connaturale alla situazione di coesistenza in uno stesso edificio di più unità immobiliari, che deve essere realizzata tenendo conto delle esigenze dei condomini sotto il profilo utilitario ed estetico, da un lato, e l'imprescindibile interesse della tutela della salute e garantire un'esistenza libera e dignitosa, evitando che il condomino sia esposto per lungo tempo al rischio dell'amianto sia nelle strutture condominiali esterne e facilmente monitorabili (coperture, canne fumarie, caldaie da riscaldamento, tetti ecc) come quelle interne che non sono facilmente individuabili (tubazioni comuni, braghe ecc.).

Il novellato art. 1130 c.c. individua i poteri e le funzioni che per legge spettano all'amministratore di condominio, assegnando allo stesso competenze ulteriori rispetto a quelle disciplinate in precedenza.

Le attribuzioni contemplate ai primi quattro numeri dell'art. 1130 c.c. sono sostanzialmente rimaste immutate mentre i successivi prevedono gli adempimenti fiscali (n. 5), la tenuta di vari registri (nn. 6 e 7), la conservazione della documentazione della gestione (n. 8), l'informativa da dare al singolo condomino (n. 9) e la redazione del rendiconto condominiale (n. 10).

Deve provvedere all'esecuzione delle deliberazioni, osservanza del regolamento condominiale, disciplina dell'uso dei beni e dei servizi comuni riscossione dei contributi, erogazione delle spese, atti conservativi relativi alle parti comuni.

L'elencazione delle nuove attribuzioni dell'amministratore non è esaustiva ma meramente esemplificativa: sia l'assemblea che il regolamento di condominio possono privare l'amministratore di alcune sue funzioni o attribuirgliene altre, in quanto l'art. 1130 c.c. non è incluso dall'art. 1138 c.c. nel novero delle disposizioni inderogabili.

L'art.1130, comma 1, n. 4) c.c. - per come riformulato dalla legge di riforma del condominio (l. n. 220/2012) - con il riferimento al potere/dovere dell'amministratore di compiere gli “atti conservativi relativi alle parti comuni” ha ampliato la legittimazione del predetto che può agire per la «mera conservazione delle parti comuni» non solo ove occorra preservare «diritti» del condominio sui beni della comunione.

Pertanto nel momento in cui tale potere è inserito nel novero codicistico delle “attribuzioni” (art. 1130 c.c.), l'amministratore è legittimato a porre in essere “atti conservativi” anche se è privo della preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

Nel caso di presenza di amianto in un edificio condominiale, l'amministratore deve effettuare un censimento ed una mappatura dei manufatti in amianto presenti nelle parti comuni. A tal fine, lo stesso dovrà avvalersi di un tecnico abilitato che dovrà compilare un'apposita scheda.

Per ottemperare a tale obbligo non è prevista alcuna approvazione assembleare trattandosi di un obbligo di legge.

In presenza di manufatti contaminati dall'amianto, l'amministratore è tenuto ad informare immediatamente l'assemblea dei condomini che dovrà decidere in ordine alla bonifica dall'amianto individuato tra i beni comuni.

Va detto che, in via generale, gli interventi concernenti lo smaltimento dell'amianto in condominio rientrano nell'ambito delle attività di manutenzione straordinaria sia per la loro complessità logistica, sia per i costi che, spesso molto elevati, caratterizzano le opere di cui all'art. 1136, comma 4, c.c. che devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. È, altresì, escluso che l'intervento possa essere considerato opera innovativa ai sensi dell'art. 1120 c.c. (innovazioni) mancandone i caratteri fondamentali.

L'urgenza dell'intervento in ordine alla rimozione e bonifica dell'amianto dipende dalla “forma” dell'eternit individuato: compatto o friabile. Quest'ultima è sicuramente più pericolosa perché facilmente dispersibile nell'aria ed inalata dai condomini.

Dunque, l'amministratore deve prontamente intervenire proprio per cercare di comprendere il grado di nocività dell'amianto ritrovato, attraverso una ditta specializzata che certifichi i requisiti di legge per operare nel settore, iscritta nell'Albo Gestori Ambientali nella categoria 10 “Bonifica dei beni contenenti amianto” (sottocategorie 10A e 10B).

Una volta rimosso, l'amianto deve essere trasportato in un impianto di stoccaggio e definitivamente in un impianto di discarica autorizzata specificatamente.

Lo smaltimento dell'amianto è molto importante, soprattutto per poter bonificare al meglio l'ambiente circostante e avere un luogo pulito e senza contaminazioni. Chi effettua queste operazioni può anche usufruire del bonus amianto: ecco che cosa è e come funziona.

Il Ministero dell'Ambiente ha messo a disposizione dei cittadini una quota per poter agevolare al meglio lo smaltimento di questo rifiuto speciale. Tutti i titolari di impresa hanno la possibilità di ricevere un'agevolazione fiscale del 50% in caso di bonifica e smaltimento amianto. Quando si effettuano queste operazioni è necessario fare una domanda per poter segnalare l'inizio delle attività di bonifica e rimozione. Anche i privati possono richiedere lo smaltimento, ma questo provvedimento rientra nell'ecobonus: l'agevolazione fiscale prevista si attesta intorno al 65% per chi vuole effettuare delle operazioni di smaltimento mirate al miglioramento dell'efficienza energetica. I cittadini che ad esempio vogliono sostituire l'amianto con delle coperture in pannelli solari, potranno ricevere questo tipo di bonus. Per chi decide di ristrutturare la propria casa, l'agevolazione fiscale sarà soltanto del 50%, lo stesso dedicato alle imprese.

Il bonus amianto riconosce lo smaltimento e la rimozione di:

• Lastre di amianto di qualsiasi formato, che solitamente vengono o venivano utilizzate per poter coprire un capannone industriale.

• Coperture in eternit, ovvero lastre contenenti questo materiale definito cancerogeno.

• Sistemi di coibentazione industriale e coperture dedicati ai siti di produzione industriale.

• Tubi e contenitori per il trasporto di fluidi composti da amianto. Molte tubazioni, infatti, venivano prodotte con questo materiale, ma il rischio di contaminazione è davvero alto.

Una volta aver presentato la domanda, il Ministero dell'Ambiente effettuerà le dovute verifiche. Al termine dei 90 giorni previsti, le istituzioni comunicheranno il totale del credito di imposta che verrà detratto in rate dal saldo fiscale del cittadino o dell'impresa. I lavori devono essere effettuati entro l'anno solare e soprattutto devono essere svolti da una ditta specializzata nel settore, che sappia provvedere a tutte le operazioni di smaltimento necessarie, atte a ricevere il bonus amianto ma soprattutto a bonificare al meglio la zona.

Tale bonus fiscale è applicabile, con le medesime modalità, anche in ambito condominiale.

Da ultimo, va evidenziato che l'ecobonus previsto per la bonifica dall'amianto è stato rinnovato con la legge di bilancio 2020 - ex legge di stabilità, prima ancora legge finanziaria - (l. 27 dicembre 2019, n.160, pubblicata nella Gazzetta ufficiale n. 304 del 30 dicembre 2019).

La l. n.257/1992 è stata introdotta al fine di una maggiore la tutela dell'ambiente e della salute, vietando per il futuro qualsivoglia commercializzazione e utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento.

Tale normativa non ha imposto una rimozione generalizzata dei materiali in amianto negli edifici già esistenti al momento della sua entrata in vigore.

Ciò che impone, però, è l'obbligo dei proprietari delle unità immobiliari private (tra i quali il condominio per le parti comuni) di comunicare agli organi sanitari locali la presenza dell'amianto e la susseguente rimozione dello stesso (art. 12 l. n.257/1992).

La scelta del metodo di bonifica più opportuno dei casi concreti deve tener conto di fattori di tipo tecnico, organizzativo ed economico in relazione agli obiettivi che si intendono perseguire.

Il d.m. 6 settembre 1994 ha individuato tre tecniche di bonifica dell'amianto in matrice friabile o compatta.

L'incapsulamento è una verniciatura con apposite speciali sostanze che, spruzzate nei manufatti, inglobano le fibre non consentendo loro di liberarsi nell'aria.

Il confinamento dei manufatti con amianto è una tecnica che ha l'obiettivo di evitare l'aerodispersione mediante l'incameramento del manufatto all'interno di nuovo manufatto o con l'installazione di una barriera a tenuta di polvere che separi l'amianto dalle aree occupate dell'edificio.

La tecnica del confinamento è maggiormente usata per le coperture in eternit che vengono spesso rivestite da nuovi manti di coperture in lamiere.

La rimozione, invece, dei manufatti contenenti amianto ha la finalità di eliminare il problema dell'amianto in modo definitivo.

L'applicazione di una di queste tecniche di bonifica è regolata da una moltitudine di questioni che devono essere affrontate, con estrema perizia, per evitare la liberazione delle fibre.

Infatti, l'impresa che curerà la bonifica deve redigere un piano di lavoro dettagliato che dovrà presentare per l'approvazione all'ASL locale competente.

Nel caso si accerti la presenza di amianto nelle parti comuni all'interno di un appartamento (colonna montante, braga) il condominio deve intervenire con la massima urgenza per riparare e/o sostituire il tratto di tubazione condominiale, provvedendo alla chiusura del vano aperto ed evitando di lasciare il condomino per lungo tempo esposto al rischio da amianto.

Tutto è finalizzato alla salvaguardia del diritto alla salute in generale, senza distinzione per quanto concerne specificamente l'area condominiale tra proprietari ed altri soggetti che utilizzino l'immobile (conduttore, usufruttuario, comodatario, titolare del diritto d'uso o di abitazione).

Se vi fosse un ingiustificato ritardo nell'esecuzione dei lavori da parte del condominio, tale comportamento rappresenterebbe una evidente negligenza che giustifica il risarcimento dei danni in favore del condomino e ciò con particolare riferimento al danno da “mera esposizione all'amianto” a prescindere da una lesione dell'integrità psicofisica del soggetto.

In tal senso, si evidenzia la fattispecie occorsa ad una condomina, che dopo l'acquisto di un'abitazione all'interno di un condominio, avvia i lavori per la ristrutturazione integrale dell'appartamento che prevedono anche la realizzazione di opere di impiantistica. Al termine dei lavori, la proprietaria è avvertita da una condomina del piano sottostante del formarsi di macchie d'umidità nel vano bagno. L'amministratore, informato dei fatti, invia un proprio tecnico solo dopo diverso tempo, per svolgere un'indagine con strumentazione a raggi infrarossi, che accerta che la causa delle infiltrazioni è una tubazione condominiale rotta e, inaspettatamente, evidenzia la presenza di amianto. A quel punto il condominio sospende ogni operazione, lasciando la parete del bagno aperta per molto tempo, senza che il vano possa essere utilizzato dalla donna e dalla sua famiglia. Il Tribunale competente ha accolto la domanda della condomina danneggiata e ha accertato e dichiarato la responsabilità e l'inadempimento del condominio chiamato in giudizio, condannandolo al risarcimento in favore della donna di tutti i danni derivati, sia di natura patrimoniale sia di natura non patrimoniale, comprensivi del danno alla salute (art. 32 Cost.) perché dove aver rinvenuto nelle tubature condominiali la presenza di amianto non si è attivato prontamente per la rimozione e il ripristino della parete del bagno, esponendo la donna e il proprio nucleo familiare a danni da inalazione di sostanze cancerogene (Trib. Roma 26 luglio 2017, n. 15236).

Tale risarcimento rinviene dal danno morale soggettivo lamentato da coloro che, trovandosi in una particolare situazione con tale ambiente, provino in concreto di avere subito un turbamento psichico (sofferenze e patemi d'animo) di natura transitoria a causa dell'esposizione a sostanze inquinanti ed alle conseguenti limitazioni del normale svolgimento della loro vita, è risarcibile autonomamente anche in mancanza di una lesione all'integrità psico - fisica (danno biologico) o di altro evento produttivo di danno patrimoniale, trattandosi di reato plurioffensivo che comporta, oltre all'offesa all'ambiente ed alla pubblica incolumità, anche l'offesa ai singoli, pregiudicati nella loro sfera individuale (Cass. pen., sez. un., 21 febbraio 2002, n. 2515; Cass. pen., sez. un., 2 aprile 2002, n. 4648).

Nel caso si volesse intraprendere azione nei confronti del condominio inadempiente, l'istante dovrà preliminarmente espletare il c.d. procedimento di negoziazione assistita (l. 10 novembre 2014 n.162) e non il procedimento di media-conciliazione (istituzionalizzato con l'art.11-ter deld.l.24 aprile 2017, n.50, c.d. Manovrina 2017, inserito in sede di conversione dalla l.21 giugno 2017, n.96, pubblicata nel s.o. n. 31 alla Gazzetta ufficiale n.144 del 23 giugno 2017), posto che tale richiesta di risarcimento del danno contro una compagine condominiale non rientra nell'alveo della mediazione.

Qualora la detta convenzione non dovesse sortire alcun effetto, il danneggiato potrà intentare azione ordinaria (ex art.163 c.p.c.) contro il condominio innanzi al Giudice di Pace o Tribunale competente (determinato in base al quantum), dando prova del proprio assunto (an) - non essendo sufficiente il richiamo dell'ASL intervenuta per l'accertamento della presenza dell'amianto nei locali interessati oppure la produzione in giudizio di una perizia di parte, anche asseverata - ponendo a fondamento dell'azione il principio dell'onere della prova contenuto nell'art. 2697 c.c.

Il condomino, una volta accertata la presenza dell'amianto nel proprio appartamento, rinveniente da parte comune, deve immediatamente informare l'amministratore.

Questo comporta che l'amministratore deve, senza indugio, intervenire al fine verificare, unitamente ad un tecnico, la pericolosità dell'amianto individuato, e convocare un'assemblea straordinaria per rendere edotti i condomini di tale circostanza e degli interventi da dover effettuare per la bonifica del sito ed il successivo smaltimento.

La compagine condominiale deve mostrare massima attenzione alla problematica sorta e non sottovalutarla, perché qualsivoglia inerzia da parte della stessa comporterebbe una susseguente azione di danno da parte del condomino e la sua famiglia, per la sola esposizione all'amianto e per aver creato una situazione di pericolo.

Ovviamente, il proprietario che sopporta il disagio deve rendersi collaborativo e disponibile per qualsivoglia accertamento necessario per eliminare la sorta pericolosità.

Nicoletti, Presenza dell'amianto in condominio e necessità di interventi di bonifica, in Condominioelocazione.it, 3 settembre 2019;

Frivoli, Amianto in palazzo: quando il condominio è tenuto a pagare i danni, in Corriere.it, 4 luglio 2019;

Rezzonico, Condominio e responsabilità, Milano, 2018, 520;

Angiolini, Ordinanza illegittima in materia di amianto, in Arch. loc. e cond., 2015, 233;

Sforza Fogliani, Argomenti condominiali, crollo dimore storiche, problemi vari: amianto quando va rimosso, in Arch. loc. e cond., 2015, 581.